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（2012）黄浦民四(民)初字第777号 原告某会。 委托代理人张某，上海某律师事务所律师。 委托代理人王某，男，上海某物业管理有限公司员工。 被告某公司。 委托代理人陈某，上海章宏律师事务所律师。 委托代理人王某，公司员工。 原告某会诉被告某公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某、王某，被告委托代理人陈某、王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告某会诉称：被告开发本市某弄某东区楼盘。销售楼盘时，被告没有明示物业管理区域范围。也没有及时提出成立业主大会的书面报告，致使该小区业主大会迟迟不得成立，公共设施设备得不到及时维修更新。业主委员会成立后发现业主委员会办公用房仅22.33平方米。所以起诉要求被告支付前期物业管理期间的维修费人民币117,229元。要求被告支付租赁房屋作为业主委员会办公用房的费用每月人民币3,900元。 原告提供了以下证据：一、《答复书》，证明被告提供的业主委员会办公用房无法办公。二、交接清单，证明前期物业管理期间原告小区物业损坏情况。三、发票，证明原告修理前期物业管理期间设备发生的费用人民币38,239元。四、《租赁合同》，证明原告租赁办公用房每月需支付租金人民币3,900元。五、《上海市商品房出售合同》，证明被告没有及时申请成立业主委员会。 被告某公司辩称：前期物业管理期间的维修费用应从物业管理费中支出，物业管理费中包含设备维修费。关于业主委员会办公用房，被告提供的房屋已经过房屋管理部门批准并登记。同时，业主自己也可以申请成立业主大会。故不同意原告的诉讼请求。 被告对原告提供的证据一真实性无异议，业主委员会办公用房已经过房管部门审核批准。二、真实性无法确认，这是物业公司之间的交接情况，与被告无关。三、不予认可，且均为正常维护费用，不应由被告承担。四、不予认可，与本案无关。五、真实性无异议，但无法证明原告要证明的事实。 被告提供了以下证据：一、《建设工程竣工验收备案证书》及《上海市新建住宅交付使用许可证》，证明系争小区己于2007年12月28日竣工验收备案，并与2008年4月22日取得交付使用许可证。交付时均为完好。二、《物业管理用房确认单》，证明业主委员会办公用房已经房地产管理部门审核批准。原告无权拒绝使用并另行要求支付租房费用。三、照片，证明现有业主委员会办公用房可以用作会议用途。且在2012年4月10日己在该房屋内召开了业主代表大会。 原告对被告提供的证据一真实性无异议，不认可证明内容。被告未尽到物业管理责任。二、真实性无异议，不认可证明内容。被告提供的房屋不符合要求，面积过小且非独用，不适合办公。三、真实性无异议，不认可证明内容。照片显示房屋面积过小，且没有窗户，不适合办公。 经审理查明：本市某弄某东区由被告开发，并已取得《建设工程竣工验收备案证书》及《上海市新建住宅交付使用许可证》。在《物业管理用房确认单》中明确业主委员会用房建筑面积为22.33平方米。2011年4月，被告委托的前期物业管理公司与现物业管理公司办理了交接，签署了相关设备移交情况表，移交情况表中载明有公共设施损坏情况。 在审理过程中，经原告申请，法院委托上海集联资产评估有限公司对系争小区前期物业管理期间公共设施发生损坏的维修费用进行评估。该公司评估为人民币67,400元。对该评估报告原告没有异议，并变更诉讼请求要求被告支付前期物业管理期间的维修费人民币67,400元。被告对评估报告的真实性没有异议，但对内容的真实性、合法性、关联性都不认可。评估报告不能确定是前期物业管理期间发生的损坏。评估所用的基础材料都是以原告单方面作出的材料和介绍为基础的，无法验证其真实性。即便这些损坏发生在前期物业管理期间，是属于维保还是大修也不确定。所以对该评估报告不予认可。 本院认为：被告委托前期物业管理公司管理本市某弄某东区。由于该管理公司在结束管理办理移交时公共设施存有损坏情况，原告有权要求委托人即被告承担修复义务。现原告要求被告按评估报告支付修复费用并无不妥，本院可予支持。关于原告要求被告支付租赁房屋作为业主委员会办公用房的费用，在《物业管理用房确认单》中明确业主委员会用房建筑面积为22.33平方米。已经房屋管理部门认可确认，故对原告该诉讼请求难以支持。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定,判决如下： 一、被告某公司应在本判决生效后十五日内给付原告某会前期物业管理期间的维修费人民币67,400元。 二、驳回原告某会其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2,722.60元、评估费人民币5,000元，由原告某会负担人民币1,237.60元，由被告某公司负担人民币6,485元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 李 慧 审 判 员 严 奇 二〇一三年十一月七日 书 记 员 薛文辉 |
