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（2013）黄浦民四(民)初字第767号 原告厉某。 原告叶某。 上述两原告委托代理人朱某，上海某律师事务所律师。 被告许某。 委托代理人许某某。 原告厉某、叶某诉被告许某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱某、被告许某及委托代理人许某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告厉某、叶某诉称：1998年4月17日，被告与案外人某公司签订《上海市外销商品房预售合同》，约定被告向某公司购买本市某室商业用房，暂测房屋建筑面积200平方米，单价每平方米人民币5,000元。另双方补充约定，某公司同意被告在取得本合同项下之房地产所有权证之前可以向任何第三人再转让。2003年12月15日，原、被告签订《本合同权益转让书》，约定被告将本市某室商品房以人民币3,500,000元的价格转让给原告。同月26日，被告确认收到原告支付的购房款人民币3,500,000元。此后，原、被告及某公司之间发生多个诉讼。2013年3月26日，上海市第二中级人民法院作出终审判决，认定被告与某公司签订的《上海市外销商品房预售合同》无效，确认原、被告签订的《本合同权益转让书》也无效。判决后，被告未向原告返还购房款人民币3,500,000元，也未对原告因合同无效产生的损失进行赔偿。故起诉要求被告返还购房款人民币3,500,000元。参考被告与某公司诉讼中利息损失的计算标准要求被告赔偿损失人民币7,940,000元。 原告提供了以下证据：一、《上海市外销商品房预售合同》、《本合同权益转让书》及收条，证明该份合同及权益转让书已经被法院确认为无效的。收条证明我们已经根据合同及转让书的约定支付了人民币3,500,000元。二、上海市黄浦区人民法院（2010）黄民四（民）重字第某号民事判决书及上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第某号民事判决书，证明法院已经确认本案的预售合同及权益转让书无效。三、《购买意向书》、《协议书》、收据，证明当时原告是经过中介机构的中介向被告购买的系争房屋，并支付了相关的中介费人民币35,000元，这也是原告的实际支付的损失。四、《上海市房地产登记证明》、上海市房地产登记专用收据，证明其是一个预告登记，为此我们支付了人民币17,550元的登记费用，其也是原告的损失。五、公证处的发票，证明为购买房屋办理的公证支付的人民币500元，也是原告的损失的一部分。六、诉讼费收据三份，证明原告为和被告间的买卖合同前后进行的诉讼所支付的费用。七、律师费的发票，原告因为上述诉讼，所支付的费用。 被告许某辩称：系争房屋预告登记在原告名下，原告撤销登记后，被告愿意返还原告人民币3,500,000元。被告在买卖和转让过程中不存在过错，故不同意赔偿原告损失。 被告对原告提供的证据一至五没有异议。对证据六、七表示不清楚。 被告提供了以下证据：一、房地产预告登记信息材料两份，证明被告的权益已经转移到原告名下。二、黄浦区人民法院的1999年11月30日谈话笔录，证明购房行为是某公司和被告的真实意思的表示。三、黄浦区人民法院的2002年7月22日谈话笔录，证明被告在将房屋转让给两原告时，没有任何的诉讼。四、上海市第二中级人民法院（2000）沪二中民终字第某号民事判决书，证明被告将系争房屋出售给两原告时，上海市第二中级人民法院认定合同是合法有效的，被告没有任何的错误。五、上海市高级人民法院（2004）沪高民监字第某号驳回再审申请通知书，证明购房行为是合法有效的。六、某公司和被告间的预售合同补充条款，证明被告在取得房产证明之前可以向任何人转让房屋。被告是拿着证据四生效的判决和某公司的许可，将系争房屋转让给原告的。七、上海市黄浦区人民法院（2005）黄民四（民）初字第3404号民事判决书。证明原告应该找某公司去赔偿损失，这是最新生效的。八、某公司给两原告的函。证明预告登记的事情及系争房屋是可以进行买卖、转移的。 原告对被告提供的证据一、这两份房地产登记是一个预告登记，而不是一个产权登记。预告是根据当时的预售合同来的。根据产权信息上显示，产权人一直都是某公司，始终没有变化过的。预售合同的登记，并不是权利登记。而且该预售合同已经经最新的判决书认定为无效了。所以该预售登记也是无效的。不存在要我们去注销，被告再去履行的问题。证据二，因为上面没有法院的印章，故对此真实性不确认。证据三的真实性没有异议。但我们认为某公司和被告间的诉讼，已经有了最新的判决，对相关的事实也予以了查明。证据四真实性没有异议，但其已经被新的判决文书撤销掉了。证据五的真实性没有异议。就目前来看，其也已经失效了。证据六，当时我们也是基于对被告的信任，才支付了人民币3,500,000元。真实性都没有异议。证明原告当时是无辜的，是不知情的。证据七的真实性没有异议。判决书中涉及的情况和被告与某公司签订的合同，都已经被最新的生效判决给否定掉了。我们认为应以最新的上海市第二中级人民法院的终审判决为准。证据八原告本人没有和代理人提及过的，代理人不清楚。但里面提及的权益转让书等都已经无效了。其并不能证明确实有这样一套房子的存在。 经审理查明：1998年4月17日，被告与某公司签订一份《上海市外销商品房预售合同》，约定：被告向某公司购买本市某室商业房屋，暂测建筑面积200平方米，单价每平方米人民币5,000元，总价款暂定为人民币1,000,000元，被告已于1997年11月5日支付全部房价款，某公司定于1998年5月31日前将房屋交付给被告。另补充约定，某公司同意被告在取得本合同项下之房产的房地产所有权证之前可以向任何第三人再转让，转让的受益全部由被告的后续权利人所有。2003年12月15日，原、被告签订了一份《本合同权益转让书》，被告将本市某室商业房屋以人民币3,500,000元价格转让给原告，被告于同年12月26日立据收到原告的购房款人民币3,500,000元。2012年8月13日，本院（2010）黄民四（民）重字第4号民事判决书认为被告与某公司签订《上海市外销商品房预售合同》，买卖某室商业房屋，但该房屋所在的建设工程当时处于停工状态，不可能在约定的期限内交付，且系争房屋没有按建设规划图确定基本单元，故双方作出的买卖系争房屋的意思是不真实的。某公司嗣后向被告出具承诺书并归还了部分钱款，进一步表明被告与某公司之间不存在买卖系争房屋的事实。对此，某公司主张买卖系争房屋不是双方的真实意思，双方之间是名为购房实为企业向个人融资的借贷关系成立，本院予以采纳。由于被告与某公司订立《上海市外销商品房预售合同》的行为不具备法律规定的生效条件，属无效的民事行为，因此，《上海市外销商品房预售合同》依法应予确认无效。又，被告与原告订立《本合同权益转让书》的前提是享有《上海市外销商品房预售合同》的权益，现在《上海市外销商品房预售合同》无效的情况下，原、被告之间《本合同权益转让书》亦应予确认无效。民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。基于某公司自认是名为购房实为借贷，故为减少诉累，对某公司与被告之间的债权债务关系本院依法一并予以处理，某公司应该返还被告以购房款名义收取的钱款，并补偿被告相应的利息损失。鉴于被告给予某公司的钱款是用于房地产开发，且时间至今已达十四年之久，故某公司补偿被告的利息损失应兼顾双方的利益，具体数额由本院酌定。经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认许某与某公司1998年4月17日的《上海市外销商品房预售合同》无效。二、许某与厉某、叶某2003年12月15日的《本合同权益转让书》无效。三、某公司应返还许某以购房款名义收取的人民币1,000,000元。四、某公司应补偿许某利息损失人民币3,850,000元(已扣除许某收取的人民币180,000元)。上海市第二中级人民法院以（2012）沪二中民二（民）终字第某号民事判决书判决维持原判。 本院认为：原、被告于2003年12月15日的《本合同权益转让书》已经本院（2010）黄民四（民）重字第某号民事判决书及上海市第二中级人民法院以（2012）沪二中民二（民）终字第某号民事判决书确认为无效。被告理应返还原告人民币3,500,000元，并补偿原告相应的利息损失。鉴于原告给予被告的钱款时间至今已达十年之久，原告参考被告与某公司诉讼判决中利息损失的计算标准要求被告赔偿损失人民币7,940,000元，并无不妥。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款之规定,判决如下： 一、被告许某应在本判决生效后十五日内返还原告厉某、叶某人民币3,500,000元。 二、被告许某应在本判决生效后十五日内给付原告厉某、叶某利息损失人民币7,940,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币81,800元、诉讼保全费人民币5,000元，由被告许某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 严 奇 审 判 员 李 慧 人民陪审员 周鸿英 二〇一三年十一月十四日 书 记 员 薛文辉 |
