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（2013）黄浦民四(民)初字第1586号 原告A公司。 委托代理人李某，该公司员工。 被告B公司。 委托代理人项某，上海市某律师事务所律师。 委托代理人张某，上海市某律师事务所律师。 原告A公司（以下简称“A公司”）与被告B公司（以下简称“B公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告A公司委托代理人李某，被告B公司委托代理人项某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告A公司诉称：被告系上海市某号、某楼业主，原告为该小区物业管理单位。该小区商业用房物业管理费为每月每平方米建筑面积人民币（以下币种均为人民币）2.80元，但被告仅按照每月每平方米建筑面积0.80元的标准向原告支付了自2010年1月1日起至2011年6月30日止的物业管理费，2011年7月1日后被告未支付物业管理费，原告因催交未果，遂诉至法院，请求判令：1.要求被告支付自2010年1月1日起至2011年6月30日止的物业管理费差额59891.76元；2.要求被告支付自2011年7月1日起至2012年4月30日止的物业管理费46582.50元。 原告A公司提供下列证据： 1.《物业服务合同》；2.《付款请求书》及邮寄凭证；3.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息。 被告B公司辩称：被告不同意原告诉请。原、被告之间从未就每月每平方米建筑面积2.80元的物业管理费标准签订协议。原告与业主委员会签订的合同期限截止日期是2011年12月31日，原告主张2012年1月至4月的物业管理费没有依据。被告的保安、保洁都是自行解决的，没有享受到原告的物业服务。原告之前同意被告按照每月每平方米建筑面积0.80元的标准支付物业管理费，但原告在2011年7月之前一直是按照每月每平方米建筑面积0.80元的标准向被告开具发票的，被告也按时支付，故不同意支付差额部分。2011年7月之后，原告没有按照惯例先向被告开具发票，所以被告未支付2011年7月之后的物业管理费。被告愿意按照每月每平方米建筑面积0.80元的标准支付2011年7月之后的物业管理费。 被告B公司提供下列证据： 1.发票。 经质证，被告对原告提供的证据1-3无异议，原告对被告提供的证据无异议，并称原来领导口头答应被告按照每月每平方米建筑面积0.80元的标准支付物业管理费，但原告在2011年7月已经明确告知被告需按照每月每平方米建筑面积2.80元的标准支付物业管理费。 经审理查明：2009年12月1日，原告与上海市黄浦区某公寓业主大会签订《物业服务合同》，约定由原告为某公寓提供物业服务，委托管理期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止；原告按照建筑面积向业主收取物业管理费，住宅物业每月每平方米建筑面积为1.40元，办公楼和商业用房为每月每平方米建筑面积2.80元；物业管理费按季缴纳，业主应在该季度内履行交纳义务。此后原告一直为某公寓提供物业服务。合同期满后，原告与上海市黄浦区某公寓业主大会虽未签订新的物业服务合同，但原告继续为某公寓提供物业服务至今。 又查明：上海市某号底层（建筑面积516.02平方米）、308号二层（建筑面积1147.64平方米）的产权人为上海市电力公司沪南供电分公司，后上海市电力公司沪南供电分公司合并到被告名下，该房屋由被告使用。 再查明：2010年1月1日至2011年6月30日，被告按照每月每平方米建筑面积0.80元的标准向原告支付物业管理费，原告收取费用并开具了发票。被告未支付2011年7月至2012年4月的物业管理费。 2012年4月25日，原告向被告发出《付款请求书》，要求被告支付2011年7月至2012年4月的物业管理费46582.50元。2012年4月28日，原告向被告发出《付款请求书》，要求被告支付2010年1月至2011年6月的物业管理费59891.76元，手写注明“差额补款”。 2013年9月25日，原告诉至法院，请求判如所请。 本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。上海市黄浦区某公寓业主大会代表全体业主与原告签订的物业服务合同合法有效，对全体业主和物业使用人均具有法律约束力。原告作为物业管理单位，已按照《物业服务合同》的约定履行了物业管理职责，并在《物业服务合同》期满后继续为该小区提供物业服务，被告作为该小区物业的使用人理应按照《物业服务合同》向原告支付相应的物业管理费。被告辩称没有与原告签订物业服务合同及原告收取2012年1月至4月物业管理费的意见，因没有依据，本院不予采纳。关于被告辩称保安、保洁都是被告自己完成，本院认为，原告负责公共部位的保安、保洁，被告室内的保安、保洁并不属于原告服务范围，故被告该辩称意见本院不予采纳。被告辩称原告同意其按照每月每平方米建筑面积0.80元的标准支付物业管理费，要求一直按照该标准支付，原告则表示之前曾有领导口头答应，但原告后来不再同意按照该标准收取并告知了被告，故被告应该按照《物业服务合同》的约定支付2011年7月之后的物业管理费，并补缴之前物业管理费的差额部分，本院认为，原告曾允许被告按照每月每平方米建筑面积0.80元的标准支付物业管理费，被告按照此标准支付了2010年1月至2011年6月的物业管理费，原告收取费用并开具了发票，故被告对此期间的物业管理费支付义务已经履行完毕，现原告反悔并要求补缴物业管理费的差额，有违诚信原则，本院不予支持。对于原告要求被告从2011年7月起按照合同约定的标准支付物业管理费的诉请，本院认为，被告未能证明口头协议的期限，原告有权终止该口头协议的履行，原告在2011年三季度曾明确表示不再同意被告按照每月每平方米建筑面积0.80元的标准支付物业管理费，在双方未达成新的协议的情况下，原告要求被告按照《物业服务合同》约定的标准支付物业管理费并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百零九条的规定，判决如下： 一、被告B公司应于本判决生效之日起十日内支付原告A公司自2011年7月1日起至2012年4月30日止的物业管理费人民币46582.50元； 二、原告A公司要求被告B公司支付自2010年1月1日起至2011年6月30日止物业管理费的差额人民币59891.76元的诉讼请求，不予支持。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2429.50元（原告已预缴），本案适用简易程序，减半收取，计人民币1214.75元，由原告A公司负担人民币680.75元，由被告B公司负担人民币534元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 常彩玲 二〇一三年十一月二十一日 书 记 员 陈毅妹 |
