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（2012）黄浦民四(民)初字第545号 原告张A。 委托代理人傅某，上海某律师事务所律师。 被告李某。 委托代理人张B，上海市某律师事务所律师。 第三人王A。 委托代理人王D。 委托代理人王C，上海某律师事务所律师。 第三人某支行。 委托代理人孔某，某银行股份有限公司上海浦东分行员工。 第三人王B。 第三人戴某。 原告张A与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月11日受理后,6月8日第三人王A申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并于6月27日递交诉状，本院予以受理。依据第三人王A申请，本院依法追加某支行（下称某支行）、王B为本案第三人参加诉讼。本案于9月4日由简易程序转入普通程序审理，本院依法组成合议庭，于10月30日公开开庭进行了第一次审理，原告张A的委托代理人傅某、被告李某的委托代理人张B、第三人王A及其委托代理人王D、王C、第三人某支行的委托代理人孔某、第三人王B到庭参加诉讼。后本院于11月27日依职权追加戴某为第三人参加诉讼，于2013年5月21日公开开庭进行了第二次审理，原告张A的委托代理人傅某、被告李某的委托代理人张B、第三人王A及其委托代理人王D、王C、第三人王B到庭参加诉讼，第三人某支行、戴某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告张A诉称，2012年4月初，经中介介绍，其看中被告挂牌的位于本市黄浦区某室房屋（下称涉案房屋）。当日，原告与被告委托代理人即本案第三人戴某见面，误将其认作涉案房屋产权人即被告。4月11日，戴某向原告出具了受被告委托代理进行房屋买卖的公证文书，双方在中介处签订购房意向书，该意向书现已遗失。4月25日、5月3日，原告将两期购房款共计人民币40万元（以下币种均为人民币）以转帐或现金方式支付戴某，并陪同戴某将其中部分款项用于支付被告的银行欠款及中介费用、税收。5月4日，中介通知原告已可签订上海市房地产买卖合同（下称买卖合同）。当日，原告与戴某即签订上述合同，后双方共同至上海市某中心（下称某中心），并联系了涉案房屋抵押权人即本案第三人王B，意欲办理抵押权登记注销和产权过户手续，但某中心告知：被告已撤销了对戴某的委托公证，因此，相关手续均无法完成。后原告多次要求被告按约履行过户义务，均遭拒；戴某亦表示：因被告拒绝，故其已无法为原告办理过户手续。原告认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，应受法律保护，原告按约支付被告大部分购房款，应视作交易已生效，被告以其他理由拒绝履行合同，且影响原告完成交易过户手续，系严重违约行为，故起诉要求被告将涉案房屋过户至原告名下。庭审中，原告称如果买卖合同被认定无效，则要求被告返还原告已付购房款40万元，第三人戴某和王A承担连带返还责任。 被告李某对原告张A之起诉辩称，原告诉请于法无据。被告为了借款，通过网络寻找放贷公司，从而认识戴某，被告按其要求书写8万元的借条和收条，但被告与王B并无实际联系，实际借款本金已扣除三个月利息14,400元，戴某、王B与原告系同伙。2012年4月，被告联系戴某还款8万元，戴某拒收，被告认为戴某可能要出售涉案房屋，故于4月27日向金山公证处申请撤销戴某的代理权，公证处当日出具相关文书并承诺由其通知戴某，此后戴某无权以被告代理人的名义签订合同。原告在某中心告知戴某代理权被撤销的情况下，仍于5月4日与戴某签订买卖合同；约定房款为50万元，明显低于75至90万元的市场价；且原告所述现金支付的房款5万元系向朋友借款无证据证明，网银转帐支付的10万元用途系“还款”，表明原告与戴某存在借贷关系，该款与本案无关。戴某和王B表面上向被告出借款项，真实目的是通过借款行为取得出售房屋的委托，将房屋远低于市场价出售，买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，应为无效，由此产生的后果与被告无关。 第三人王A对原告张A之起诉述称，原告提供其与被告签订的两份买卖合同，恰恰证明了双方的买卖行为系虚假。纳税依据为2012年4月13日无双方签名的合同，但如果合同没有签订，则不可能按此缴税；且此前除了5万元定金，并未发生15万元的付款事实；原告确认其从未实地看房，对付款事实作出多种不同陈述；2012年4月25日支付的10万元用途为还款，不能认定为支付房款；5月2日的10万元收据，原告陈述实际只支付5万元。原、被告签订的买卖合同系以房屋买卖的名义行使担保债权之实，该担保方式为流质方式，违反法律禁止性规定，应为无效。且涉案房屋所有权实际归王A所有，基于物权优于债权的法律原则，即使原、被告间合同有效，原告也不能获得涉案房屋产权；即使原告已向被告支付购房款、被告需返还该款，王A也不应承担连带责任。 第三人某支行对原告张A之起诉述称，对原、被告间的合同关系不发表意见。 第三人王B对原告张A之起诉述称，被告向其借款，并承诺如果不能还款即出售房屋，王B出借本金8万元，未包含利息，借款曾办理公证手续。当时，涉案房屋房价较低，故被告要求王B介绍他人帮助售房，双方找到王B认识已一年的朋友戴某，王B介绍位于某路的金山公证处上海办事处，三方共同办理被告委托戴某售房的公证委托手续。王B曾电话催讨被告还款，被告明示不予归还，后拒接电话。戴某和原告办理过户的前一天，双方共同给予王B5万元。过户当日王B到场，但某中心告知被告已撤销公证委托，抵押不能注销。 第三人王A诉称，2004年，其为筹措结婚购房资金需要，与被告协商一致，将王A所有的涉案房屋进行虚假买卖，以被告名义向银行申请按揭贷款，双方于2005年3月5日签订买卖合同，贷款15.60万元由王A获得，后由王A之父王D按月偿还。为表明双方系以买房为名行资金借贷之实，双方另行书面约定：被告以个人名义虚假购买王A的房屋，并以此向银行申请贷款，贷款发放后每月还款事宜全部由王A负责，与被告无关。该协议实际形成于2007年，但落款时间为2005年9月30日。涉案房屋一直由王A及其父母居住、出租并收取租金。王A认为，其为了获取银行贷款，与被告通谋作出虚假的房地产买卖意思表示，属以合法形式掩盖非法目的，损害了建行的利益，对于戴某代偿的某支行的7万余元，王A愿以直接抵消李某向王B的借款、涤除抵押登记的方式来归还。因此，王A起诉要求：1、确认涉案房屋归王A所有，2、被告协助王A办理涉案房屋产权变更登记手续。庭审中，其变更诉请为：1、确认2005年3月5日王A与被告签订的涉案房屋买卖合同无效；2、恢复涉案房屋产权原状为王A所有，被告协助王A办理权属变更登记手续，税费由王A自行承担；3、某支行协助王A办理涉案房屋抵押登记（黄某）的撤销手续。 原告张A对第三人王A之起诉辩称，王A与被告间的纠纷与原告无关。房屋权利以公示登记为准，涉案房屋权利人登记为被告，抵押权人为某支行和王B，原告与戴某买卖房屋前已共同征得抵押权人同意，戴某出售房屋的价格确实较低，但属于合理范围，原告已支付大部分对价，属于善意取得，故房屋权利应归属原告，王A之诉请应予驳回。 被告李某对第三人王A之起诉辩称，王A与被告签订合同已7年，此前其从未提出主张，该合同系双方真实意思表示，约定房款为26万元，被告购房时已向王A支付对价，通过某支行支付了按揭贷款15.60万元，余款通过租金支付，现无法确认已付数额。2005年9月30日的协议确系被告所签，但签名时间应在2009年底或2010年初，内容为王A或王D事后添加，王A与被告原共同居住涉案房屋，后多人向王A追债，为了处理房屋租借或法院相关事情，被告在很多空白纸上签名交给王D。被告按月偿还银行贷款，现不知银行卡所在，2012年4月25日其未向银行还款。后变更陈述称，涉案房屋每月租金约2,000元，由王D收取以支付房屋贷款，之所以不直接抵消被告未付房款，是因为王A有多处房屋，做生意一直缺资金，故采取拆借的方式。房屋权利以登记为准，涉案房屋至今仍登记在被告名下，故被告系合法所有人，王A之诉请应予驳回。后再次变更陈述称，对王A的第1、3项诉请没有异议，买卖合同非被告真实意愿，确认合同无效；不同意王A的第2项诉请，王A与被告签订的买卖合同真实有效。 第三人某支行对第三人王A之起诉述称，不同意其诉请。2005年3月4日签订抵押合同时，王A与被告已签订真实有效的买卖合同，3月10日放款。2012年4月25日，涉案房屋上的贷款已结清，还款本金为76,507.51元，利息78.16元，共计76,585.67元，故某支行将注销抵押登记的文件交给戴某，委托其代为办理注销抵押登记的手续。4月27日，因为戴某的代理权被撤销，某中心不同意某支行办理注销手续，除非戴某将注销所需文件返还，或由法院出具生效法律文书。 第三人王B对第三人王A之起诉述称，房屋权利以登记为准，因被告为涉案房屋登记权利人，故王B向其出借款项。王B已遗失戴某电话号码，未与戴某联系已逾一年。 第三人戴某未到庭陈述意见。 原告张A为证明其诉称主张，向本院递交如下证据： 1、委托书、公证书、户口簿、户籍资料摘抄，证明戴某于2011年11月22日受被告委托代为出售涉案房屋； 2、涉案房屋登记簿信息、个人住房减免房产税认定申报表，证明原告在交易前已查询房屋登记信息，与戴某达成交易意向后申请了税收减免； 3、两张收条、一张转帐凭证、一张网银转帐凭证，证明原告于2012年4月25日、5月2日将两期购房款通过转帐或现金方式支付戴某； 4、建行个人贷款还款凭证76,585.67元、现金交款单4,994.50元、取款凭证、结清证明、民事调解书，证明2012年4月25日涉案房屋贷款全部还清，调解协议履行完毕； 5、两份买卖合同、个人住房房产税认定通知书、契税纳税申报表、税收通用缴款书、声明书和公证书，证明原告与戴某于2012年4月13日签订买卖合同并网上备案，提前缴税，5月4日签订买卖合同，约定原告仅需支付40万元，被告支付税费、中介费、手续费，并清偿抵押债务；5月7日办理过户手续，王B到场，某中心告知被告已撤销对戴某的委托公证。 经质证，被告对上述证据3中的收条有异议，认为4月25日的收条字迹印在5月2日的收条上，有作伪证嫌疑，转帐凭证与本案无关；对证据4不知情，非被告办理，民事调解书与本案无关；对证据5中的2012年4月13日买卖合同认为无双方签名，故无效，涉税凭证无原件无法质证；证据2、5证明原告与戴某恶意串通出售被告所有的涉案房屋；对其余证据的真实性无异议。第三人王A对证据3中的两张收条真实性有异议，其余收条与转帐凭证不能证明系支付房款；证据4无法证明贷款的偿还主体；对其余证据的真实性无异议。第三人某支行对证据4的真实性无异议，对其余证据不予质证。第三人王B对上述证据的真实性和证明内容均无异议。 被告李某为证明其对原告张A之起诉的辩称主张，向本院递交如下证据： 1、声明书、公证书，证明被告于2012年4月27日撤销了对戴某的公证委托，戴某以被告名义作出的行为后果由其自行承担，与被告无关； 2、录音光盘及文字整理稿，证明被告于2012年4月份电话联系戴某，要求还款，遭拒。 经质证，原告、第三人王A、某支行、王B对上述证据1的真实性无异议，但原告认为证据1撤销委托的公证书应送达相关人员，戴某在过户前不知撤销事宜，故戴某行为后果应由被告承担；第三人王A对证据2的真实性无异议，原告和第三人王B有异议，第三人某支行未质证。 第三人某支行和戴某未举证。 第三人王B为证明其对原告张A之起诉的述称意见，向本院递交如下证据： 1、工行转帐凭证，证明王B于2011年11月23日转帐出借被告8万元； 2、借条、收条，证明被告收到王B借款8万元； 3、抵押权登记证明，证明双方因上述借款办理了抵押登记。 经质证，原告对上述证据的真实性和证明内容均无异议；被告、第三人王A对证据1、3的真实性无异议，对证据2认为实际借款本金并非8万元，被告不清楚8万元的具体出借人，被告收到8万元后当场将其中的14,400元交给戴某，在场人有被告、钱某、戴某。 第三人王A为证明其诉称主张，向本院递交如下证据： 1、房地产登记簿信息，证明涉案房屋现登记于被告名下，设有两个抵押权和王A异议登记，无权利限制； 2、协议、买卖合同、住房抵押借款合同、房地产权证、房地产补证申请、遗失声明、承诺书，证明王A与被告以房屋买卖为名行获取贷款之实，产权证原件由王A持有，被告谎称原证遗失而申请补领新产证，由此得以在涉案房屋上设定第二顺位抵押； 3、证明、公用事业费发票、居民户口簿、房地产转让登记申请书、公证书、房屋租赁协议、银行流水单，证明涉案房屋一直由王A及其家人占有、使用、出租、收益、支付公用事业费，户口从未迁出； 4、银行存折、民事调解书，证明以被告名义获取的银行贷款实际由王A偿还，房贷账户存折原件由王A持有，并由王A之父王D处理欠款事宜； 5、声明书、公证书、公证申请表、两份询问笔录、被告户口簿，证明被告办理公证和撤销公证的事实。 经质证，原告对上述证据2中的协议、证据3中的证明、证据4的真实性有异议，对其余证据真实性无异议，认为上述证据不能证明王A与被告签订的协议、贷款由王A使用以及涉案房屋产权归属等事实，被告系合法产权人。被告对证据3的真实性有异议，对上述证据的关联性和证明内容均有异议，认为被告系涉案房屋权利人并偿还银行按揭贷款，协议内容系王A或王D事后添加，被告委托王A管理涉案房屋、委托王D代理诉讼。第三人某支行对证据1中的房地产抵押状况信息、证据2中的住房抵押借款合同、证据4、5的真实性无异议，认为抵押权已可涤除，调解书已履行完毕；对其余证据不予质证。第三人王B对上述证据的真实性均无异议。 根据各方当事人的质证意见及有关陈述，本院对上述证据依法认证如下： 一、对原告张A提供的证据，本院认为，鉴于到庭当事人对证据1、2、4、5声明书和公证书的真实性均无异议，本院确认该些证据在本案中具有相应证明力。证据3中4月25日的收条字迹印痕出现在5月2日的收条上，但被告及第三人王A未提供证据否认收条的真实性；4月25日的转帐用途记载为还款，且该日戴某确向某支行代偿被告贷款本息，故本院确认该些证据在本案中具有相应证明力。 二、对被告李某提供的证据，本院认为，鉴于到庭当事人对证据1的真实性均无异议，本院确认该证据在本案中具有相应证明力；鉴于被告未提供证据2的录音原件及其他补强证据，故本院认定该证据在本案中不具有证明力。 三、对第三人王B提供的证据，本院认为，证据1、2与本案无关联性；鉴于到庭当事人对证据3不持异议，故本院确认证据3在本案中具有相应证明力。 四、对第三人王A提供的证据，本院认为，鉴于被告确认证据2协议上的签名系其本人所签，且对协议上的签名及内容的形成时间不申请鉴定，原告否认证据3中的证据但未提供反证，对其余证据到庭当事人不持异议，故本院确认王A提供的全部证据在本案中具有相应证明力。 本院经审理查明如下事实： 涉案房屋原产权人为第三人王A之父王D，2002年王D赠与王A。 2005年，王A与被告签订买卖合同，约定：被告购买王A所有的涉案房屋，房价为26万元；本合同一式五份，双方各执一份，交易中心、贷款银行和相关部门各执一份；双方无中介。该合同其余条款空缺。被告与某支行签订个人住房商业性抵押借款合同，约定：被告借款15.60万元用于购买涉案房屋，借款期限从2005年2月起至2017年2月止，采用等额本息还款法，在本合同签订时每月归还1,467.21元；该贷款放款至王A的账户。同年3月5日，被告与王A申请过户登记，第三人某支行为15.60万元债权申请抵押登记，3月17日上述申请均被核准。该产权证原件和还贷存折原件在本案庭审中由王A提供。 2010年3月2日，某支行起诉被告金融借款合同纠纷，王D代理被告参加诉讼，双方于同年3月30日达成调解协议，约定：一、被告于2010年3月31日前归还8,000元，于9月30日前支付截止至该日应付而未付的借款本金、利息、逾期利息；二、自2010年4月起，双方签订的个人住房商业性抵押借款合同继续履行；三、被告应于2010年10月31日前支付律师费3,606元；四、案件受理费减半收取1,338.50元，由被告于2010年10月31日前支付；五、如被告未按时履行上述协议第一至第四条，某支行可就被告所有到期和未到期的全额欠款一并向法院申请执行，并可与被告协议以涉案房屋折价或申请拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。2012年4月25日，第三人戴某偿还某支行剩余贷款本息76,585.67元，贷款结清。5月2日，戴某偿还上述调解协议中的律师费、诉讼费4,994.50元。某支行将办理注销抵押登记所需手续交予戴某代办。 第三人王A提供其与被告签订的协议，载明：“今有王A向李某借身份证一张购买涉案房屋，购房日期2005年3月5日（登记日），房价为21万元，银行贷款12.60万元，每月还贷与被告无关，由王A全额还贷，无论该房屋盈利及亏本，债务均由王A承担，与被告无任何关联，经双方友好协商，特立此据为凭，本协议一式二份，双方各执一份。2005年9月30日”。两份协议原件均由王A提供。王A称，该协议实际形成于2007年，由王D起草。被告称，该协议上的签名系其于2009年底或2010年初在空白纸上所签，内容为王A或王D事后添加。 2009年12月前，第三人王A居住涉案房屋。2010年5月1日，经中介介绍，王D与案外人蒋小虎签订房屋租赁协议，约定租期自2010年5月5日至同年11月4日，每月租金为1,300元。后租金由王D收取。水、电、有线电视、物业费、电话费单据由王A持有，除电话户名为王A外，其余户名为王D。王A及王D的户籍现仍在涉案房屋内，被告的户籍未迁至涉案房屋。 2011年8月2日，被告以原产权证遗失为由向某中心申请补发新证，9月6日被核准。11月22日，被告至上海市金山公证处办理“全权委托戴某代为办理涉案房屋中的如下事宜：一、代为办理抵押登记手续，签订抵押合同，办理相关公证手续；二、代为办理涉案房屋提前还款或转按揭手续，领取银行相关材料，办理注销抵押登记手续，签署相关文件、合同；三、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费；四、代为办理涉案房屋的看管、出租等相关事宜；五、代为办理涉案房屋产证的领取、挂失、更改、补办、原始材料调阅及房产证的密码领取、挂失、更改、补办；六、代为签订涉案房屋买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；七、代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；八、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；九、代为办理涉案房屋的水、电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；十、代为办理涉案房屋的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费。凡委托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予认可。委托期限自2012年2月22日至2013年2月21日起至受托人完成上述委托事项之日止。受托人无转委托权。以上内容委托人均予以认可，并愿意承担一切法律责任。”11月29日，金山公证处出具公证书：兹证明被告于2011年11月22日在上海市某室，在前面的委托书上签名、捺印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。次日，第三人王B申请抵押登记，登记债权数额为8万元，11月28日被核准。 2012年4月23日，原告填写个人住房减免房产税认定申报表：涉案房屋交易总价50万元，网上合同备案日期2012年4月13日。原告提供4月13日的合同，该合同上原告、被告、戴某均未签名。 4月25日，原告通过工行网银转帐戴某10万元，自记用途为还款。同日，戴某出具收条：“今收到原告交来涉案房屋首期购房款10万元整。原双方约定调整为最后一笔款项，原告应支付10万元整，其余不变”。 4月27日，被告要求撤销经金山公证处公证的第三人戴某出让涉案房屋的代理权。同日，金山公证处出具公证书。 5月2日，原告通过工行转帐戴某20万元用于购房。同日，戴某出具收条：“今收到原告以现金方式支付来涉案房屋第二期购房款10万元整”。 5月4日，戴某代理被告与原告签订买卖合同，约定：双方通过上海江宇房地产经纪事务所居间介绍，原告购买被告名下的涉案房屋，转让价款50万元；被告应于同年5月8日前交付房屋，5月31日前申请过户；原告于2012年4月13日前支付15万元、5月3日前支付30万元、5月4日前支付5万元。 5月7日，税务机关认定原告购买涉案房屋免征房产税， 原告填写契税纳税申报表：合同成交总价50万元，合同签订时间2012年4月13日，并交纳契税5,000元。同日，原告、戴某申请过户登记，王B到场，因被告撤销戴某的代理权而未果。 关于购房款的支付，原告先后有四次不同陈述：（1）2012年5月的诉状和情况说明中称，已付40万元：5月2日工行转帐支付20万元，4月25日工行网银转帐支付10万元，其余10万元现金支付；（2）2012年7月26日证据交换时称，已付35万元：4月25日工行网银转帐支付10万元，5月2日转帐支付20万元，现金支付5万元，因至某中心办理备案需支付房款大部分，故戴某出具收条为10万元；合同约定总价为50万元，但戴某与原告约定支付40万元即可；因涉及户口迁移问题，故暂扣5万元，实际支付35万元；（3）2012年10月30日第一次庭审时称，已付40万元：4月25日转帐支付10万元，5月2日支付25万元，5月6日现金支付王B5万元用于注销抵押登记；第三人王B确认原告和戴某于5月6日共同给付5万元；（4）2013年5月21日第二次庭审时称，已付40万元：因涉及过户、涤除抵押、迁移户口、清空房屋等问题，故暂未支付合同约定的10万元；先后两期通过现金和转帐方式分两次支付戴某，5万元是2012年4月11日签订购房意向书（该意向书现已灭失）时支付的现金，该款来源于原告及其父母，戴某出具的一张10万元收条实际是归并了该5万元，原告与王B没有任何经济上的来往；王B称，本来要收取原告支付的钱款，后因无法注销抵押登记，故未收到原告或戴某支付的任何钱款；在法庭宣读第一次庭审笔录中原告陈述5月7日过户前一天支付王B5万元后，原告改称，5月6日支付戴某5万元而非王B，该5万元来源于原告1万元及朋友借款4万元，王B改称，第一次庭审时确认收到该款，但因无法注销抵押登记，故将5万元退还原告。 关于原告如何知晓涉案房屋房源：原告于诉状中称，2012年4月初，经中介介绍，其看中被告挂牌的涉案房屋；当日，其与被告委托代理人即戴某见面，误将戴某认作涉案房屋产权人即被告；4月11日，戴某向原告出具了受被告委托代理进行房屋买卖的公证文书，双方在中介处签订购房意向书。后于第一次庭审时改称，戴某与原告原先认识，因原告此前曾表露过购房意愿，故戴某有了房源就通知了原告，4月11日双方签订购房意向书，4月12日戴某陪同原告看房，戴某称涉案房屋内居住他人不便查看，故未进入涉案房屋，仅在同一幢楼中看了一户相同的房型。 2012年5月10日，第三人王A向本院起诉被告李某房屋买卖合同纠纷。同日，本院受理该案，某中心受理第三人王A的异议登记。后王A撤诉，以有独立请求权的第三人身份加入本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点是：一、第三人王A与被告李某为获取银行贷款而签订的上海市房地产买卖合同的效力；二、原告张A与被告李某签订的上海市房地产买卖合同的效力。当事人对本院归纳的上述争议焦点均无异议。 关于争议焦点一，本院认为，从合同内容上看，王A与被告签订买卖合同，除房款外，其余条款均空缺。从合同履行上看，被告先主张其以租金支付除贷款外的余款10.40万元，后主张其委托王D出租房屋、收取租金以偿还贷款，且均未提供证据证明其主张；王A对此予以否认，主张被告未支付对价，王A或其家人一直占有、使用涉案房屋、偿还银行贷款，并提供买卖合同、住房抵押借款合同、房地产权证、房地产补证申请、遗失声明、承诺书、证明、协议、公用事业费发票、房屋租赁协议、银行流水单、银行存折原件、民事调解书等证据。因被告未提供证据证明其主张，而王A提供的证据足以证明其主张，故本院予以采信王A的主张，双方签订买卖合同的目的是以购买涉案房屋为手段获取银行贷款，该虚假买卖合同不是当事人真实意思表示，故王A要求确认该合同无效的诉请，本院予以支持。鉴于涉案房屋上现有某支行和王B的抵押登记，因某支行对被告李某的债权已消灭，其抵押权也同时消灭，故第三人王A要求其注销涉案房屋上的抵押登记的诉请，本院予以支持；而王B与被告间的借款抵押合同问题尚未解决，且该问题非本案处理范围，相关合同当事人可另行处理，待该抵押登记注销后，被告应协助王A恢复涉案房屋产权原状为王A所有，恢复产权过程中产生的相关税费由王A负担。 关于争议焦点二，本院认为，根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；但相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。2011年11月22日，被告全权委托第三人戴某代为出售涉案房屋，并办理公证。2012年4月27日，被告经公证撤销了该委托。5月4日，戴某代理被告与原告签订买卖合同时，戴某的代理权已终止。原告提供落款时间为4月13日的买卖合同，因该买卖合同原告与戴某均未签署，故该合同并未成立。原告对于双方口头约定税费、中介费、手续费均由被告承担以及房屋实际转让价为40万元的陈述，既未提供证据证明，也与其提供的5月4日签订的买卖合同条款不符，本院不予采信。原告对于知晓涉案房屋房源的方式有两次不同的陈述，第二次陈述完全否认第一次陈述，并确认其与戴某系旧识，未实地看房。原告对于实际支付房款的数额和方式四次陈述不一，对于其与第三人王B的经济来往陈述互相矛盾。因此，原告并非善意相对人，戴某于5月4日代理被告与原告签订买卖合同不能构成表见代理，该买卖合同无效。原告对于付款的第二次陈述称付款总额为35万元，其余三次称付款总额为40万元；除4月25日工行网银转帐10万元、5月2日工行转帐20万元并支付现金5万元四次陈述一致外，其余5万元是否支付以及支付方式、时间、对象的数次陈述均不同。戴某出具的4月25日收到原告首期购房款10万元的收条与原告4月25日转帐10万元凭证相对应；原告5月2日转帐戴某20万元的用途为购房；戴某无正当理由拒不到庭，原告提供戴某出具的收条证明戴某确认5月2日收到原告第二期购房款现金10万元，故本院认定原告实际支付戴某40万元。因2012年4月25日被告并未撤销对戴某的委托，该日戴某在代理权限内代被告收取原告支付的购房款10万元的行为后果应由被告负担，故被告应返还原告购房款10万元。且2012年4月25日戴某代被告偿还某支行剩余贷款本息76,585.67元系有效代理；2012年5月2日虽然戴某的代理权已被终止，但其支付某支行的律师费、诉讼费4,994.50元系被告应履行的生效调解书确定的义务，被告对该款构成不当得利。又因第三人王A确认被告与某支行的借款抵押合同实际由其履行，故对于戴某代被告偿还的上述贷款本息76,585.67元及律师费、诉讼费4,994.50元，王A构成不当得利，戴某未要求王A返还，原告要求王A返还该款符合代位权的法律规定，本院予以支持。2012年5月2日，戴某在委托权限终止后收取原告的购房款30万元系无权代理，责任由戴某本人承担，故戴某应返还原告该款。 第三人某支行、戴某经本院传票传唤开庭，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、确认原告张A与被告李某于2012年5月4日就上海市黄浦区某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效； 二、驳回原告张A要求被告李某协助其办理上海市黄浦区某室房屋权属变更登记手续的诉讼请求； 三、被告李某应于本判决生效之日起十日内返还原告张A首期购房款人民币10万元，第三人王A对其中的人民币81,580.17元承担连带责任； 四、第三人戴某应于本判决生效之日起十日内返还原告张A购房款人民币30万元； 五、确认第三人王A与被告李某于2005年就上海市黄浦区某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效； 六、第三人某支行应于本判决生效之日起十日内协助被告李某办理上海市黄浦区某室房屋抵押登记（登记证明号黄某）注销手续； 七、被告李某应于上海市黄浦区某室房屋上的抵押登记（登记证明号黄201101004015）注销之日起十日内协助恢复该房屋产权原状为第三人王A所有，恢复产权过程中产生的相关税费由第三人王A负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4,480元（原告张A预缴人民币80元，第三人王A预缴人民币4,400元），由原告张A负担人民币80元，由被告李某负担人民币650元，由第三人王A负担人民币450元，由第三人戴某负担人民币3,300元。 如不服本判决，原告张A、被告李某、第三人王A、第三人某支行、第三人戴某可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 茅德成 代理审判员 张 宁 人民陪审员 石志仁 二〇一三年十一月二十日 书 记 员 周 玲 |
