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（2013）沪二中民二(民)终字第1799号 上诉人(原审被告)刘某某。 被上诉人(原审原告)张某某。 委托代理人陆培煜，上海睿法律师事务所律师。 上诉人刘某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审查明，位于上海市真南路XXX号西侧系争房屋所在的地块由张某某向上海华向劳动服务有限公司租赁而来。张某某、刘某某于2011年11月28日签订租赁合同约定：1、张某某上述房屋出租给刘某某使用，租期自2012年1月1日起至2012年12月31日止。租金为每年人民币(以下币种均为人民币)48,000元，每三个月12,000元，先付后用，每季度最后1月的20日前支付下季度租金；2、租赁期间，刘某某负责对所使用的房屋、设施进行维修、保养并承担费用，如有损坏，应当修复或给予经济赔偿；3、租赁期间水费每吨4元，电费每度1.5元；4、若刘某某逾期支付房屋租赁费、水、电费的，张某某有权要求刘某某支付逾期付讫金额日千分之三的滞纳金，并支付按年房屋租赁费50%计算的违约金；5、合同期满终止的，刘某某投资装修改建及全部附属设施的不动产归张某某所有。合同签订后，刘某某另向张某某支付了租赁保证金4,000元。刘某某自2012年10月1日起未再向张某某支付租金。合同到期后，张某某不再与刘某某续租，并要求刘某某搬离系争房屋不成，但刘某某仍占用系争房屋至今。 现张某某涉讼，要求判令刘某某将系争房屋归还、支付拖欠的三个月租金12,000元，自2013年1月1日起，按每月4,580元的标准支付房屋使用费至判决生效之日止，以及自2012年10月1日起至实际支付之日止的逾期付款金额千分之三的滞纳金、违约金24,000元等。 原审认为，张某某、刘某某就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，均应恪守履行。租赁期满后，刘某某继续使用系争房屋已无合同依据，刘某某应当按约返还系争房屋。张某某据此主张刘某某归还系争房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。张某某将系争房屋交付刘某某使用，刘某某应按约支付租金。根据租赁市场的一般惯例，出租方应承担租赁物的修缮义务，但本案双方已于签订租赁合同时对系争房屋的修缮进行了特别约定，即系争房屋由刘某某进行维修、保养并承担费用，该项约定并不违反法律规定。故刘某某主张因租期内系争房屋发生漏水，在张某某未对刘某某补偿的情况下，刘某某不应支付租金的抗辩意见，不予采纳。刘某某在租期内逾期支付租金，已构成违约，应承担违约责任。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现刘某某要求调整违约金数额，法院予以采纳，违约金数额应根据刘某某的过错程度，结合本案的实际情况酌情确定。张某某放弃要求刘某某支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，与法不悖，可予准许。租赁关系终止后，刘某某除应将系争房屋归还外，还应支付其实际使用期间的房屋使用费。房屋使用费标准应参照原租金约定。刘某某对水、电费的承担表示无异议，法院对此一并予以判明。 原审法院据此作出判决：一、刘某某应于判决生效之日起十日内将其承租的上海市真南路XXX号大门西侧房屋归还张某某；二、刘某某应于判决生效之日起十日内给付张某某自2012年10月1日起至2012年12月31日止的租金12,000元；三、刘某某应于判决生效之日起十日内给付张某某房屋使用费(自2013年1月1日起，按每月4,000元标准支付至判决生效之日止)；四、刘某某应于判决生效之日起十日内给付张某某违约金1,000元；五、张某某应于刘某某归还上海市真南路1,550号西侧房屋并结清实际使用期间的水、电等相关费用后返还刘某某租赁押金4,000元；六、对张某某的其余诉讼请求不予支持。 原审判决后，上诉人刘某某不服，向本院提起上诉称：原审判决认定系争房屋由被上诉人向上海华向劳动服务有限公司租赁取得与事实严重不符，因为其双方租赁合同已于2009年12月31日到期。被上诉人故意隐瞒上述事实，与上诉人签署了租赁合同。被上诉人已无权处分系争房屋，更无权向上诉人收取租金和腾退房屋。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清，请求本院依法撤销，改判驳回被上诉人的全部原审诉请。 被上诉人张某某辩称：上海华向劳动服务有限公司的负责人汪佰元出具的调查笔录证明，虽然被上诉人与该公司的租赁合同到期，但是被上诉人仍有权租赁使用至2019年12月31日。且有关生效的法律文书对此事实作出了认定。上诉人至今拒付租金和使用费，应予腾退并付清费用。故原审判决正确，请求本院予以维持。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。有关生效的法律文书确认，被上诉人对于系争房屋等享有租赁和转租的权益，上诉人所称对方不再享有相关转租等权益的主张，因证据不足，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑 璐 审 判 员 吴 俊 审 判 员 顾文怡 二○一三年九月十六日 书 记 员 王 磊 |
