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（2013）沪二中民二(民)终字第1802号 上诉人(原审原告)上海众福房地产经纪事务所。 投资人薄某某。 被上诉人(原审被告)詹乙。 委托代理人詹甲。 上诉人上海众福房地产经纪事务所(以下简称众福房产)因居间合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第1439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审查明，2012年年底，众福房产业务员带詹乙验看位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室系争房屋及其他房屋后，向其出具的《看房确认书》上约定，系争房屋租售价人民币(以下币种均为人民币)98万元。经验看房地产，本人已获得相关交易信息，现本人承诺，本人或本人的代理人等与本人有关联的人不得自行或通过第三方与该房地产出卖或出租方完成买卖或租赁交易。否则，本人自愿按房地产买卖成交价的1%或租赁月租金的35%向众福房产支付赔偿金等内容，詹乙在“客户签名”一栏签字。2013年1月1日，詹乙及其丈夫再次在众福房产业务员的带领下验看了系争房屋并表达了购买意向。当日，众福房产又邀系争房屋出卖方庄某某至其处就房屋出售事宜进行商谈，并向买卖双方出具《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，其中载明系争房屋权利人为庄某某，总房价款为96.5万元以及付款方式、定金责任、违约责任等内容，案外人庄某某在“甲方(出售方)”一栏签名，众福房产在“居间方”一栏签名盖章，詹乙未在“乙方(买售方)”一栏签名。2013年2月8日，詹乙与案外人庄某某签订了网上备案的《上海市房地产买卖合同》约定，庄某某(甲方)、詹乙(乙方)未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。房地产坐落于嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计96.5万元等内容。2013年4月12日，系争房屋的权利人登记至詹乙一人名下。 现众福房产涉讼，请求判令詹乙支付居间介绍赔偿金9,650元等。 原审认为，当事人在履行民事活动中应遵循诚实信用原则。双方当事人所签订的《看房确认书》中除载明了看房信息外还包含有其他履约条款，具有居间合同的性质，詹乙的签名不能仅视为对看房事实的确认。而《确认书》中关于赔偿金的条款，本意是为保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定虽为格式条款但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应为有效。对于詹乙认为众福房产未履行提示义务且该条款系霸王条款应认定为无效的抗辩理由，不予采纳。根据上述约定，本案的争议焦点即买方是否利用了众福房产所提供的房源信息、机会等条件而构成恶意跳单之违约行为。判断是否构成违约，应结合房屋出卖人的委托情况、当事人是否存在私下交易、房屋成交价格等方面的事实综合进行判断。经查，虽然系争房屋的销售非由众福房产独家代理，但詹乙基于众福房产的二次带看行为而产生对系争房屋的购买意向，并通过众福房产居间结识出卖方，在众福房产的协助下双方就房屋成交价格达成一致意见，应认定众福房产提供了房源信息及成交机会，在积极履行媒介服务。原审审理中，詹乙称在未通过众福房产居间的情况下，曾请专业人士协助办理了银行贷款事宜，最终与众福房产完成了系争房屋买卖及产权交易手续，并支付给该人士劳务费5,000元，但其无法提供相应的证据予以佐证，故不予采信。詹乙跳开众福房产与出卖方私下成交的行为，存在逃避支付佣金的故意，系恶意跳单，应承担相应的违约责任。鉴于詹乙在庭审中提出赔偿金过高，要求予以降低的主张，原审法院结合本案中众福房产已提供的服务内容，詹乙的过错程度以及获利情况等综合因素，酌情予以调整。 原审法院据此作出判决：詹乙应于判决生效之日起十日内给付众福房产上海众福房地产经纪事务所赔偿金4,000元。 原审判决后，上诉人众福房产不服，向本院提起上诉称：对方恶意跳开上诉人，与出卖方成交系争房屋，违背诚信原则应承担相应的违约责任。原审判决仅用劳动报酬确定的数额过低，不符合有关司法解释，助长了违约行为。鉴于上诉人无任何违约行为，被上诉人的合法权利应予保护。据此，请求本院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请。 被上诉人詹乙辩称：系争房屋出卖方从未在上诉人处挂牌交易。签署看房确认单时，上诉人经办人明确表示有关内容与被上诉人无关，仅证明其陪同过被上诉人查看过房屋，且该确认单存在霸王条款。而且上诉人业务水平太低，其居间过程中不负责任的行为给被上诉人造成了损失。据此，被上诉人不同意上诉人的诉请，请求本院依法驳回。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，虽然被上诉人与其交易的出卖方，最终未能在上诉人的居间下，进行房屋买卖，其行为不符合诚信原则，应承担相应的责任，但原审法院鉴于系争房屋的出售信息并非上诉人独家代理，并根据查明的事实和相应的过错程度，酌情确定相应赔偿金额，并无明显不当，故上诉人的诉请，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人上海众福房地产经纪事务所负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑 璐 审 判 员 吴 俊 审 判 员 顾文怡 二○一三年九月十六日 书 记 员 王 磊 |
