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（2013）沪二中民二(民)终字第1806号 上诉人(原审原告)上海永升物业管理有限公司。 法定代表人林某。 委托代理人许世锋，上海翰森律师事务所律师。 委托代理人韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)沈某某。 被上诉人(原审被告)杨某某。 两被上诉人共同委托代理人李德权，上海海德安达律师事务所律师。 两被上诉人共同委托代理人高峻，上海海德安达律师事务所律师。 上诉人上海永升物业管理有限公司(以下简称永升物业)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第1144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人永升物业的委托代理人许世锋、被上诉人沈某某、杨某某的委托代理人李德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2009年1月15日，案外人(甲方)与沈某某、杨某某(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买位于上海市丹巴路XXX弄XXX号XXX层XXX室系争房屋，房屋用途为办公，房价款人民币(以下币种均为人民币)1,846,876元。合同第二十四条约定：“甲方已选聘上海永升物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。……”合同附件五“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书”包括案外人(甲方)与永升物业(乙方)签订的《旭辉世纪商务广场前期物业服务合同》、《旭辉世纪商务广场临时管理规约》及沈某某、杨某某签具的承诺书，其中，前期物业服务合同第十条约定：“物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月10日履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：每逾期一日支付按逾期物业管理费总额千分之三的违约金。”临时管理规约第三十四条规定：“本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。……逾期交纳物业服务费用的业主须按每逾期一日支付季度物业管理费总额千分之三的比例交纳违约金。”承诺书记载，沈某某、杨某某确认已详细阅读并同意遵守《旭辉世纪商务广场临时管理规约》，并同意承担违反该规约的相应责任。嗣后，根据编号为沪房地普字(2009)第011132号的上海市房地产权证记载，系争房屋建筑面积70.43平方米，类型为办公楼，用途为办公，权利人为沈某某、杨某某。2009年8月至2012年6月期间，沈某某、杨某某未支付系争房屋物业服务费。 现永升物业涉讼，要求判令沈某某、杨某某支付2009年8月至2012年6月期间物业服务费56,390.25元、违约金(按照每逾期一日支付应付物业服务费的0.3%计算，计至判决生效之日止)、2009年7月至2009年12月期间的电费496.8元，并赔偿律师代理费5,000元等。 原审审理中，沈某某、杨某某表示，对永升物业主张的物业服务费欠付期间及收费标准均不持异议，但违约金计算标准过高，且沈某某等并未违约；2009年9月至2013年5月30日期间系争房屋均处于无供电状态；因沈某某等缺乏法律意识，且出于对案外人的某某，故关于返还购房款及抵扣物业服务费的情况说明没有加盖公章。永升物业表示，因沈某某、杨某某装修破坏公共走廊的装修及安装招牌，违反相关规定，保安才阻止施工并要求其恢复原状；返还购房款并抵扣物业服务费的承诺系案外人所某，沈某某、杨某某如认为其权益受到侵害，应向案外人主张；系争房屋开窗一节亦属案外人对沈某某、杨某某的承诺，与永升物业无关；永升物业已在违约金计算天数上进行一定酌减；自愿撤回要求沈某某、杨某某支付电费的诉请，保留相关权利。 原审认为，永升物业与案外人签订的《旭辉世纪商务广场前期物业服务合同》、沈某某、杨某某与案外人签订的《上海市商品房预售合同》及沈某某等人出具的承诺书系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。沈某某、杨某某作为系争房屋的权利人，在享受永升物业提供物业管理服务的同时，理应履行缴纳物业管理费之义务，故永升物业要求对方支付物业管理费之诉请，事实清楚、证据充分，应予支持。沈某某、杨某某辩称因永升物业违约故而拒付物业服务费，但沈某某、杨某某可通过另行提起诉讼等其他途径解决争议或纠纷，且其所述事由中均无法构成拒付物业管理费的正当理由，故难予采纳。沈某某、杨某某另辩称，曾与系争房屋出售方就返还房款与抵扣物业服务费事宜达成协议，因未能提供足够证据予以证明，不予采纳。关于逾期付款违约金，从本案查明的事实来看，永升物业在物业管理服务工作中，在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有提高完善之处，为此，法律上对逾期付款必须支付滞纳金的惩罚性规定，相对沈某某、杨某某并不完全适用，故对永升物业要求对方支付逾期付款违约金的主张不予支持。关于电费，永升物业自愿撤回相关诉请，无不妥，应予采纳。关于律师费，该费用基于永升物业自行选择产生，不属于永升物业因沈某某、杨某某行为而蒙受损失的范畴，其主张沈某某等承担该费用欠缺事实和法律依据，不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对物业进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。同时，永升物业作为系争房屋所属物业的实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，主动履行自己的职责。 原审法院据此作出判决：一、沈某某、杨某某应于判决生效之日起十日内支付上海永升物业管理有限公司上海市丹巴路XXX弄XXX号XXX室房屋2009年8月至2012年6月的物业管理费56,390.25元；二、对上海永升物业管理有限公司的其余诉请不予支持。 原审判决后，上诉人永升物业不服，向本院提起上诉称：根据系争房屋的合同以及被上诉人的承诺，有关违约金的约定合法有效，被上诉人拒付物业费用的抗辩意见不成立，理应支付违约金，有关违约金标准也不应调整。上诉人多次通过电话、书面等方式通知对方支付物业费用，但其仍未按约支付，不存在与业主沟通不力的情形。原审判决以上诉人应完善物业服务为由，不支持上诉人关于违约金的诉请，缺乏事实和法律依据。据此，请求本院依法撤销原审判决第二项，改判支持上诉人的全部原审诉请。 被上诉人沈某某、杨某某辩称：在购房时，上诉人已经作出承诺可以房款抵扣物业费用。系争房屋装修时，受到上诉人阻挠和拉电，该节事实有上诉人的员工和公安部门的处警记录为证，造成了被上诉人的损失，故上诉人存在违约。据此，被上诉人不同意上诉人的诉请，请求本院依法驳回其上诉请求。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据系争房屋的有关合同和被上诉人出具的承诺书，上诉人向对方主张物业费，依法有据，应予支持。原审法院鉴于在合同履行过程中，双方对于存在的分歧未能及时沟通化解，均负有一定的责任，故不支持上诉人要求对方支付滞纳金的诉请，并无明显不妥，本院予以认同。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,284元，由上诉人上海永升物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴 俊 代理审判员 孙 晔 代理审判员 徐芙蓉 二○一三年九月十六日 书 记 员 王 磊 |
