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丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）丽莲民初字第327号 原告：吴甲。 原告：丁××。 原告：吴乙。 原告：吴丙。 原告：吴丁。 原告：吴戊。 上述六原告的委托代理人（特别授权）：苏××。 被告：陈××。 被告：贾××。 上述二被告的委托代理人（特别授权）：何×。 原告吴甲等六人与被告陈××、贾××房屋买卖合同纠纷一案，于2013年4月2日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员黄野松独任审判，于2013年4月27日、7月16日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成由审判员黄野松担任审判长，审判员朱海峰、人民陪审员张灵飞参加评议的合议庭，于2013年8月26日公开开庭进行了审理。两被告提起反诉，本院依法受理后，决定合并审理。原告吴丙以及原告吴甲等六人的委托代理人苏××，两被告的委托代理人何×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴甲等六人诉称：各原告均系同一家庭成员，两被告系夫妻关系。2005年，原告与两被告共同签订房屋卖契，将属于家庭共有的坐落于丽水市××都区××号××层房屋一套及柴间一间出卖给被告所有，两被告付给原告人民币222800元。该房屋土地使用权性质属于农村集体无偿划拨，房屋所有权某和土地使用权某至今未过户，依法也不能过户。原、被告之间的房屋卖契损害了国家和集体的利益，依照有关法律规定，应属于无效。为此，请求判决：一、依法确认原、被告于2005年签订的房屋卖契无效；二、被告立即将坐落在丽水市××都区××号××层房屋一套及柴间一间返还给原告所有。 被告陈××、贾××辩称：一、双方签订的卖契合法有效，应按约定继续履行。双方于2005年签订的卖契明确约定了买卖标的以及相应价款，写明“双方自愿，双方签字后即日生效，永不反言、反悔，永远为照”并签字画押，且各自履行了支付房屋价款及交付房屋的义务，该卖契所约定的内容已实际履行完毕，这些都充分表明了双方对于买卖房屋的合意，在我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋的前提下。双方签订的卖契恰恰体现了当事人意思自治的原则，应属合法有效。二、若认定双方签订的卖契无效，则应根据“不诚信者不应得利的原则”并参照房屋市场价值赔偿被告损失。被告认为，原告时隔八年主张房屋买卖无效的行为与中国的传统道德相悖，如果出卖人均能通过主张买卖无效而获得巨大利益，容易引发人们的道德危机，为和谐社会不容。 反诉原告陈××、贾××反诉称：本案涉及的这类房屋买卖合同，被判令无效后，赔偿金额基础标准是不存在的，申请评估得出的资产评估报告的计算方式没有任何法律依据。为此，请求依法判令：反诉被告赔偿反诉原告经济损失441144元。 反诉被告吴甲等六人辩称：反诉原告按照月利率2%计算损失，但双方对此没有约定，故该诉请没有事实和法律依据。损失按照什么标准计算，只有根据评估，评估与原来的买卖价款差额部分就是损失，再根据过错大小分担。 本院对事实认定如下：原告（反诉被告）吴甲等六人系丽水市水东新村集体经济组织成员，被告（反诉原告）陈××、贾××并非该集体经济组织成员。2005年，原告（反诉被告）吴甲等六人作为卖方与作为买方的被告（反诉原告）签订卖契一份，将登记于原告吴甲名下，坐落于丽水市××都区××房屋××房屋（房屋所××权证号：01081962）及柴间出卖给两被告。卖契写明：“现吴甲将第五层房间壹套与柴间壹间，评价人民币贰拾贰万贰仟捌佰元整，卖于陈××所有。”合同签订后，买卖双方均按照约定履行了交房和付款的义务。 审理过程中，经被告陈××、贾××申请，本院依法委托丽水新时代资产评估有限公司对案涉房产进行了评估，评估报告书认为案涉房产价值为410000元。 本院据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告吴甲等六人的身份证复印件、两被告的身份证明、房屋产权某存根、集体土地使用权某、卖契、评估报告书以及当事人庭审陈述。 本院认为：案涉合同虽系双方当事人真实意思表示，但合同所涉房屋系建筑在集体经济组织所有的土地上，而被告陈××、贾××并非该集体经济组织成员，故该合同违反法律的强制性规定，依法应确认无效。原告吴甲等六人作为案涉房屋的所有权人诉请被告陈××、贾××返还案涉房屋，符合法律规定，本院予以支持。反诉被告诉请反诉原告赔偿经济损失，但因双方并无借贷的合意，故本案中反诉原告的损失不应按照购房款利息予以计算。合同无效后，案涉房屋需要返还，因反诉原告支付给反诉被告的款项反映的是案涉房屋当时的市场价值，故反诉被告应当赔偿的价款也应为案涉房屋现在的市场价值，评估意见将之确定的410000元，本院对该金额的诉请，予以支持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告吴甲、丁××、吴乙、吴丙、吴丁、吴戊与被告陈××、贾××于2005年签订的卖契无效； 二、被告陈××、贾××于本判决生效后三十日内将坐落于丽水市××都区水东新村35-1号第五层房屋（房屋所有权某号：01081962）及柴间返还原告吴甲、丁××、吴乙、吴丙、吴丁、吴戊。 三、反诉被告吴甲、丁××、吴乙、吴丙、吴丁、吴戊于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告陈××、贾××经济损失410000元； 四、驳回反诉原告陈××、贾××的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5640元，反诉案件受理费3960元，鉴定费5000元，合计14600元，由原告（反诉被告）吴甲等六人负担7300元，由被告（反诉原告）陈××、贾××负担7300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长 黄野松 审 判 员 朱海峰 人民陪审员 张灵飞 二〇一三年九月十六日 本件与原本核对无异 书 记 员 何 烨 |
