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（2013）闸民三(民)初字第1766号 原告朱某，女，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地XX市XX县XX村XX号，住XX市XX县XX村XX号。 委托代理人施某（夫妻关系），男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XX市XX县XX村XX号。 被告王某，男，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地XX省XX市XX区XX镇XX行政村XX村XX号，住XX市XX区XX路XX弄XX号楼XX室。 原告朱某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员严毅超独任审判，于2013年8月12日、9月11日两次公开开庭进行了审理。原告朱某及其委托代理人施某（第二次未到庭）、被告王某（第一次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱某诉称，原告将XX市XX区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，每月租金为人民币5,200元（以下币种均为人民币），但被告未按合同约定履行；被告每次付款都是原告多次催促后才支付，逾期支付租金超过20天；被告未征得原告书面同意进行装修及增设附属设施；合同约定主卧不住人，但实际上主卧也有人住；被告还把系争房屋隔成多间进行群租，存在安全隐患。故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将系争房屋返还原告；2、被告向原告支付拖欠租金及使用费（自2013年4月25日计算至被告实际返还房屋之日止，按每月5,200元的标准计算）；3、被告向原告支付违约金26,000元。 被告王某辩称，原告当时表示不租了，所以其未支付租金，但之后原告也没有收回系争房屋，被告又支付了租金，因此晚了一段时间；今年4月份原告已经起诉了，所以其未再支付租金；合同没有约定其不可以分隔房间，而且居住的都是其朋友，他们帮其分担房租；其开始也居住在系争房屋，现在已经搬出去了；签订合同时其同意主卧不住人只放东西，但之后其提出如果主卧不住人，就要降低2,000元房租，但原告不同意，其就安排住人了；其在使用系争房屋时，原告多次到系争房屋里赶房客走；其在系争房屋投入40,000元左右进行装修，要求原告补偿30,000元。故不同意原告的诉讼请求。 经审理查明，系争房屋的权利人为原告、施某和施乙。2011年12月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋用途为住宅；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋只能作为住宅使用，不得擅自改变上述约定的使用用途；租赁期限自2012年1月25日起至2015年1月24日止，同时甲方于2012年1月1日向乙方交付系争房屋；租金为每月5,200元，自租赁期开始之日起计算；乙方每次提前五天向甲方支付下三个月的租金共计15,600元，其中首期租金在2011年12月29日前支付；逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的0.1%支付违约金；乙方支付首期租金时，还应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为5,200元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方逾期不支付租金累计超过20天的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同约定的一方，应向另一方按月租金的五倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修范围或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状并赔偿损失；装修设施全无，屋内设施由乙方提供；第三年起，水、电、网络与甲方共用，乙方居住为一家人，不得外借；主卧不住人，可放置东西。合同签订后，被告支付了租金15,600元和保证金5,200元。同日，被告书写收条一张，载明：今收到房东门禁卡3张、钥匙1把，2011.12.29，王某。被告装修后，多人居住于系争房屋内。2012年6月6日、2012年9月15日、2012年11月21日、2013年3月2日，被告四次通过银行转账的方式向原告支付了2012年4月25日至2013年4月24日的租金，每次转账金额均为15,600元，之后的租金被告未支付。2012年6月18日、2013年7月2日，因擅自改变房屋使用性质（群租），上海上实物业管理有限公司慧芝湖花园服务中心两次向系争房屋业主/使用人发出违约行为整改通知书，并报告有关行政管理部门依法处理。因原告要求解除合同、被告支付拖欠租金，双方协商未果，致成讼。 审理中，原告表示去年6月份左右，物业打电话告知系争房屋有群租现象，其就和被告联系，让被告依照合同约定办理，没有提出解除合同、不收租金；被告支付的保证金，合同解除后同意返还，抵扣租金；被告装修是为了群租，应自行拆除，恢复原状；本案中只要求被告返还房屋，不要求处理其他实际使用人。被告称其和一个朋友签订了简单的协议，其余居住的人都是口头约定，分担房租；这些朋友现在还居住在系争房屋。 审理中，原告自愿将第三条诉讼请求变更为被告向原告支付违约金15,600元。 以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、收条、银行卡、中国农业银行ATM转账（行内）交易流水表、违约行为整改通知书、违规行为报告单、告知书、照片16张及当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按照合同约定，被告应每次提前五天向甲方支付下三个月的租金，但被告多次支付租金的时间均晚于约定时间，并拖欠原告2013年4月25日起的租金未支付。被告逾期不支付租金累计已超过20天，且根据原、被告的陈述，被告将系争房屋转租他人收取租金，故原告依照法律规定和合同约定要求解除合同的诉讼请求，依法应予支持，本院以2013年8月12日本案首次开庭审理之日为合同解除日。合同解除后，被告应返还房屋并支付拖欠的租金。原告要求被告按照租金标准支付合同解除后的房屋使用费，并按照三个月租金的标准承担违约金，符合法律规定及合同约定，数额亦属合理，本院予以准许。原告同意返还保证金，是其对自身诉讼权利义务的处分，依法可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定，判决如下： 一、原告朱某与被告王某2011年12月29日签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年8月12日解除，被告王某应于本判决生效之日起十五日内将上海市闸北区平型关路1083弄30号1001室房屋返还原告朱某； 二、被告王某应于本判决生效之日起十日内向原告朱某支付自2013年4月25日至被告王某实际返还上址房屋之日止的租金及房屋使用费（按每月5,200元的标准计算）； 三、被告王某应于本判决生效之日起十日内向原告朱某支付违约金15,600元； 四、原告朱某应于本判决生效之日起十日内向被告王某返还保证金5,200元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费290元（原告朱某已预缴），减半收取为145元，由被告王某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 严毅超 二〇一三年九月十七日 书 记 员 袁佳铭 |
