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（2013）杨民四(民)初字第919号 原告（反诉被告）A公司。 法定代表人章X，总经理。 委托代理人郝X，律师。 被告（反诉原告）B公司。 法定代表人夏X，总经理。 委托代理人邬X，律师。 委托代理人翁X，律师。 原告A公司诉被告B公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员王XX独任审判。2013年5月23日被告B公司提起反诉。本院先后于2013年6月20日、2013年7月19日公开开庭进行了审理。后经征询，原、被告一致同意本案继续适用简易程序审理，期间至2013年9月20日。原告（反诉被告）A公司的委托代理人郝X，被告（反诉原告）B公司的委托代理人邬X、翁X均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告A公司诉称，2009年3月26日，原告下属企业上海X厂与被告就上海市X路X号X幢房屋转让签署买卖合同，约定上海X厂将系争房屋转让于被告，转让价为人民币32,251,400元(本案货币单位均为人民币)等内容。为此，被告分别于2008年12月22日支付2000万元、于2010年6月28日支付2,251,400元、于2011年2月1日支付200万元、于2011年5月30日支付100万元、于2011年7月6日支付200万元，双方并于2012年6月19日确认被告早在2007年因其他租赁关系支付的押金100万元充抵转让款，因此被告共计支付转让款28,251,400元。但是对于尚欠的400万元转让款被告始终未予支付，原告不断催讨均未成。并且，按照原、被告于2010年6月12日达成会议纪要的明确，被告应于2010年7月13日房屋交付后两个月内支付转让款余款1000万元，但被告未遵照履行。故诉请要求：1、被告支付转让款余款400万元；2、被告承担未付款同期银行贷款利率的利息损失（其中未付款以1000万元为起点，陆续扣除实际支付金额，自2010年9月13日累计算至本判决生效之日止），就此原告主张100万元。 被告B公司辩称并反诉称，原、被告就系争房屋的转让分别于2008年12月15日及2009年3月26日签订了两份合同，后一份合同的签署系为产权过户之需，没有列明具体约定，2008年合同详细约定了转让条款，双方亦按此履行，故双方的真实意思当以2008年合同为准。原告所述的付款情况遗漏被告曾于2009年4至7月期间陆续支付的三笔转让款共计150万元。须说明，被告在接收房屋之前本无需支付2000万元之外的任何款项，而清退占用人是原告的应尽义务，为尽快解决案外人X商行的搬迁问题，双方签署会议纪要明确被告先行支付225万元用以解决此事，没有被告另须支付150万元搬迁费之说，且被告支付该150万元系在2009年时，原告与X商行签约搬离发生于2010年，故该150万元是转让款。此外，双方曾于2010年6月12日签署会议纪要，当时被告尚应支付的转让款为1075万元，但会议纪要确认被告应付的转让款为1000万元，系因原告逾期交房，故双方达成一致以原告承担75万元违约金为处理方式。因此，截至2012年6月19日被告共计已付转让款29,751,400元，加上上述原告自认的75万元违约金，被告尚欠的转让款应为175万元而非400万元。2008年合同未就尾款支付约定期限或违约责任，故原告主张的100万元违约金没有依据。综上，不同意原告诉请。按约原告应于收到2000万元的四个月内即2009年4月23日前交付房屋，但事实上系拖延至2010年7月13日才交房，显已违约，故应承担逾期交房违约金。为此，被告在收到原告催讨1000万元的函件后于2010年12月15日予以复函，明确告知上述违约金、已付的100万元押金及150万元转让款须抵扣，因原告对此未提异议，故被告继续支付500万元转让款。此外，系争房屋土地范围内至今仍有部分住户未予搬迁，致被告不得不改变原有规划，给被告带来极大损失与不便。故反诉要求反诉被告支付逾期交房违约金，以已付的第一笔转让款2000万元计，自2009年4月23日算至2010年7月13日止、以已付的第二笔转让款2,251,400元计，自2010年6月28日算至2010年7月13日止，共计2,692,806.72元。如上所述，被告尚欠原告转让款175万元，但原告应承担违约金2,692,806.72元，又因上述175万元中已扣除75万元违约金，故反诉违约金亦应扣除该75万元，两相抵扣原告尚须支付被告违约金192,806.72元。 反诉被告A公司辩称，2008年12月15日的协议仅是意向，该合同不够严谨，对最后一笔转让款225万余元竟未约定付款期限，故原、被告就系争房屋买卖的真实意思应以2009年3月26日的合同为准。缔约之前被告明知系争房屋范围内尚有住户未搬离，后因X商行强占房屋不愿迁让，故为迅速解决此事，原、被告口头协商由被告另行出资150万元用以清退X商行，原告收到该款后即转付该商行，故被告于2009年时支付的150万元不是房屋转让款。2010年6月12日会议纪要言明，截至当时被告尚有1225万元转让款未予支付，如确应抵扣上述150万元的则一定会写明。且会议纪要对原告为履行交房义务而付出的努力予以肯定，言明交接书签署原告即履行全部合同义务，故原告无需承担逾期交房之责。原告从未收到被告所称的2010年12月15日复函，没有所谓的默认被告的账目计算。故不同意反诉诉请。 经审理查明，上海市X路X号X幢房屋(类型工厂)原产权人是上海X厂。经统一部署，该厂于1997年4月划归原告，作为其下属企业。另，上海X厂于2012年5月15日经工商核准予以注销，原告作为具结单位出具证明，明确该厂注销后如有债权债务一概由其负责。 2008年12月15日，原告作为产权出让方即甲方、被告作为产权受让方即乙方签署《上海X厂厂房及土地使用权转让合同》，约定：甲方将系争房屋所有权及房屋所属范围内的土地使用权转让于乙方；甲方明确告知该号存在数十户居民住房，对此乙方表示无异议；转让价格为32,251,400元，乙方于本合同签订之日 7日内先向甲方支付2000万元，甲方办妥所有转让交易手续并完成厂内所有租赁户搬迁工作完整交付标的物后，乙方再支付1000万元，剩余价款2,251,400元的支付由甲乙双方另行商定；甲方在乙方支付首期转让款2000万元之日起四个月内办妥转让过户手续，并将房屋及土地移交乙方；乙方若未能按期支付2000万元的，每逾期一天按应付款的万分之三支付违约金；若甲方不能按期移交房屋及土地的，则甲方应按乙方已支付价款的万分之三向乙方支付违约金等内容。 上述合同签订之后，被告于2008年12月22日通过银行向原告转账支付2000万元。对此上海X厂与原告于2009年7月31日出具证明，具明上海X厂是原告下属企业，款项由原告代收等内容。 2009年3月26日，上海X厂(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方向乙方转让系争房屋及房屋占用范围内的土地使用权，转让价款为32,251,400元，2009年6月20日共同申请过户，签订之日生效。合同没有约定其他内容。 2009年5月6日，系争房屋产权过户至被告名下。2012年9月27日，该房核准登记中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行为抵押权人，最高债权限额6900万元，债务履行期限至2015年9月25日。 2010年6月12日，原、被告召开会议并达成共识：被告对原告采取积极措施处理系争房屋原租户X商行的强占问题付出的努力表示肯定；为尽快解决问题，被告承诺在一个月内向原告支付转让款余额中的225万元，为最终解决X商行问题提供支持；原告收到该款后即启动新方案促使问题的解决，如X商行生变的则采取诉讼方式处理；待X商行全部搬离当日，原、被告以交接书形式确认被告接收完整的物业，至此原告履行完毕转让合同约定的全部义务；双方本着友好互谅精神，对交接完房屋后被告应付未付的转让款余款1000万元进行了协商，一致同意被告在交接书签署二个月内付清全部余款。原、被告与会人员共同出具会议纪要并签署姓名。 2010年6月28日，被告向原告转账支付2,251,400元。 2010年7月13日，原、被告签署《上海X厂厂房及土地移交验收交接单》，明确：被告于当日对房屋及土地查验完毕，无异议，被告即行占有管理权力，原告全权退出，无任何未尽事宜。 2010年12月6日，原告向被告发出《催付房地产转让余款函》，主要内容：原告已履行转让协议全部义务，被告应于交接书签署后二个月内付清全部转让余款，现已逾三个月但被告仍未付款，原告急需转让余款1000万元用于职工安置，函请立即付款。审理中，被告出示落款具2010年12月15日的回复函，主要内容：被告应付未付的转让余款不是1000万元，其中应当扣除先期支付的押金100万元、被告于2009年4月2日、4月15日、7月13日支付的三笔款项共计150万元，以及原告因逾期446天交房而应承担的违约金260余万元。如无异议被告则尽快付清余款。 被告于2011年2月1日向原告转账支付200万元，又于2011年5月30日支付100万元，再于2011年7月6日支付200万元。2012年6月19日，原、被告及案外人上海X金属制品有限公司出具《转账说明》一份，言明：原、被告曾就系争房屋签订租赁协议，为此被告曾向同为原告下属的上海X金属制品有限公司汇入100万元押金，后租赁协议因故未履行，现确认该款作为原、被告转让系争房屋的转让款入账。 2013年原告委托律师数次向被告发出律师函，认为尚有400万元转让款至今未付，要求商谈还款事宜，否则将通过法律途径维权。但上述函件均被退回，未送达被告。 另查明，2009年4至7月期间被告分别以支票形式向原告付款共三次，具体是2009年4月2日50万元、2009年4月15日40万元、2009年7月13日60万元。审理中原告确认收到上述三笔钱款。 2013年4月10日原告曾具状来院，要求解除合同、返还房屋，本院受理案号为（2013）杨民四（民）初第XX号，2013年5月27日原告撤回该案的起诉。嗣后原告再次具状来院，作本案诉请。审理中，原告申请诉讼保全，要求查封系争房屋，并提供他处房屋作为担保。2013年5月30日本院出具民事裁定书，并查封系争房屋及担保房屋。 除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由系争房屋产权信息资料、原、被告于2008年12月15日签订的《上海X厂厂房及土地使用权转让合同》、于2009年3月26日签订的《上海市房地产买卖合同》、于2010年6月12日签署的《会议纪要》、于2010年7月13日签署的《上海X厂厂房及土地移交验收交接单》、双方往来函件、《转账说明》、支票存根及转账凭证等证据材料予以证明。 本院认为，就系争房屋及占用范围内土地使用权的转让，涉案出现两份合同，但两份合同约定的内容未见矛盾之处，体现买卖双方真实意思且于法不悖，故均为有效。其中2009年签署的合同除主要条款之外没有明细约定，而2008年签署的合同内容具体明确，事实上原、被告亦遵从该份合同部分履行，故争议的解决可以参考该合同的相关约定。此外，原、被告于2010年6月12日签署的会议纪要记录了合同履行期间发生的问题及双方的应对，并就225万元的给付期间、房屋交接的条件、余款1000万元的给付期限作出明确，故会议纪要应当视为买卖合同的补充，应予认定双方就上述条款达成了新约定，对此原、被告均应恪守履行。 考察会议纪要字里行间，应予认定截至2010年6月12日签署之日，双方确认被告尚有1225万元转让款未予支付。经查，被告确于2009年期间陆续支付150万元，原告亦确认收讫，然会议纪要并未具明该款折抵房屋转让款，被告亦无其他证据证明该款系其先行给付的部分转让款，故被告关于150万元的抗辩意见不成立，本院不采纳。至于被告所称的2010年12月15日复函，因未提供送达原告的相应证据，故无法认定原告收讫该回复，更不能推定原告对此不持异议。会议纪要亦无法得出原告自认承担75万元逾期交房违约金的意思表示，故被告相关辩称本院亦不采纳。原告关于400万元转让余款的给付诉请，本院应予支持。 按约被告应于2010年7月13日房屋交付之日起二个月内即2010年9月13日前付清余款1000万元，然事实上被告系自2011年2月1日起陆续给付，至今尚欠400万元未予支付。故原告按未付金额分期主张同期银行贷款利率利息损失的诉请，本院应予支持，且诉请主张100万元未逾上述计算范围。 按约原告关于系争房屋的交付义务应于被告支付2000万元之日起四个月内完成，即应于2009年4月23日前履行，然而事实是，待X商行迁出后双方于2010年7月13日签署交接书才视为原告完毕交付义务，故原告系逾期交房。会议纪要虽系买卖双方本着友好协商的态度，就付款、交房等合同内容达成一致意见，但并未具明被告就此放弃逾期交房违约追诉之权。故被告可以按照合同的相关约定，以已付款为本金主张逾期交房违约金。至于计算利率当以日万分之三计，因为合同关于违约责任，明确被告未按期支付2000万元的以日万分之三计率支付违约金，按照公平、对等原则，原告未按期交房的亦应按已付款的日万分之三计率承担违约金，故应认定合同上所具的“甲方应按乙方支付价款的万分之三向乙方支付违约金”存有笔误，应系日万分之三。因此被告关于逾期交房违约的反诉主张，本院应予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）B公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）A公司上海市X路X号X幢房屋转让款余款计人民币4,000,000元； 二、被告（反诉原告）B公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）A公司利息损失计人民币1,000,000元； 三、原告（反诉被告）A公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）B公司逾期交房违约金计人民币2,692,806.72元。 负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币46,800元，减半收取计人民币23,400元，由被告（反诉原告）B公司负担。反诉受理费人民币14,145元，由原告（反诉被告）A公司负担。诉讼保全费人民币5000元，由原告（反诉被告）A公司与被告（反诉原告）B公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 王芩菲 二〇一三年九月十七日 书 记 员 尉蔚、居文璟 |
