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（2013）松民三(民)初字第1582号 原告（反诉被告）上海某房屋服务有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人章某，董事长。 委托代理人张某，女，系上海某房屋服务有限公司工作人员。 被告（反诉原告）陈某，男，1959年11月24日生，汉族，住浙江省天台县 委托代理人戴某，男，住浙江省天台县。 委托代理人席某，上海市某律师事务所律师。 原告上海某房屋服务有限公司（以下简称“某公司”）诉被告陈某居间合同纠纷一案，本院于2013年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告陈某提起反诉，本院依法予以受理，并于2013年9月11日公开开庭进行了第二次审理。原告委托代理人张某、被告陈某及其委托代理人席某均两次到庭参加庭审，被告陈某委托代理人戴某到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 原告某公司诉称：2012年10月5日，经由原告居间介绍，被告与案外人姜某等签订了关于上海市松江区某房屋（以下简称“系争房屋”）的《上海市房地产买卖合同》。同日，被告与原告签订《佣金确认单》，约定就原告提供的该居间服务，被告于签订买卖合同当日向原告支付居间服务费31,200元。但被告至今仍余21,200元未支付原告。故原告请求法院判令：被告向原告支付居间服务费21,200元。 被告陈某辩称：不同意原告的诉请，原告在居间过程中并没有提供符合要求的居间服务，也没有促成交易的最终完成，在明知被告不具有购房资格的情况下，恶意促成被告与房东签订房地产买卖合同。原告以此为由主张佣金没有法律依据。 同时被告陈某反诉称：原告没有促成被告与房东的房屋买卖交易，收取的10,000元佣金没有事实和法律依据。故提起反诉请求依法判令被告返还原告已支付的佣金10,000元。 原告某公司针对被告的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。原告已经促成了房地产买卖合同。交易未完成是因为被告自行解约，故被告应该按约定支付相关费用。 审理过程中，被告申请王某、戴某作为本案证人出庭。证人王某陈述：其是系争房屋的原产权人之一，卖房是通过原告的孙姓业务员，但是原告业务员没有与其谈及佣金，佣金是由被告支付的。后来因为被告未缴过四金没法过户，但原告业务员说可以通过交钱加急，托关系，但因为没法过户，所以其与被告解除了签订的房地产买卖合同。现在其已经将系争房屋另行卖给其他案外人。证人戴某陈述：其与被告是朋友关系，其参与了被告向案外人交定金的过程，但是不清楚原、被告之间关于佣金的约定。 经审理查明，2012年10月5日，经由原告居间介绍，被告陈某并同案外人戴美林与案外人姜某、王某、姜泉签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。同日，被告与原告签订《佣金确认单》，约定就原告提供的该居间服务，被告于签订买卖合同当日向原告支付居间服务费31,200元。当日，被告向原告的业务员孙明争支付了购买系争房屋的佣金10,000元，原告业务员孙明争向被告出具收据一份。审理中，被告明确已经与案外人解除了《上海市房地产买卖合同》。 另查明，系争房屋原登记权利人为案外人姜某、王某、姜泉。2013年2月28日，该系争房屋权利人登记变更为案外人江长久、罗美芳。 以上事实，有上海市房地产买卖合同、佣金确认单、收条、房地产权证、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告与案外人经原告居间介绍签订了房地产买卖合同，原告作为居间方已完成了其促成买卖合同订立的基本义务，被告应当支付相应的居间报酬。被告作为非本市户籍人口，在签订房地产买卖合同以及佣金确认单时是明知其不能在本市购房，但其仍同意原告为其提供居间服务，房地产买卖合同的特别告知中也已经明确告知被告限购风险，故被告本人应对其属限购范围导致最终购房不成的后果承担相应责任。被告陈述原告的业务员曾口头答应退还已交的佣金，且原告存在欺诈行为，虽然有相关的证人证言，但是没有其他证据予以佐证，故本院不予采信。然而，谨慎、尽责地核实交易双方的个人信息是居间方的应尽义务，在限购政策出台后，居间方更应严格、精确地核实各方真实信息以及早发现和避免因限购而致交易不成的情形出现。原告在庭审中称对被告的购房资格进行过口头询问，本院认为原告作为房屋交易专业居间机构，更为熟悉和了解国家及上海市的限购政策，被告为非本市户籍人口，原告在没有核对被告个税或社保缴纳证明等材料的情况下提供居间服务并促使被告与案外人签订买卖合同，居间服务存在重大瑕疵，原告的居间报酬应予以减少。至于居间报酬的具体数额，考虑到被告与案外人间的买卖合同并未实际履行，原告亦未完成协助被告与案外人双方办理系争房屋产权过户手续等义务，本院结合被告过错酌定为10,000元。因被告已付10,000元，故对于原告要求被告支付其余居间服务费21,200元的诉讼请求，本院不予支持。同理，被告要求原告返还已支付的佣金10,000元的反诉请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）上海某房屋服务有限公司要求被告（反诉原告）陈某支付其余居间服务费21,200元的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）陈某要求原告（反诉被告）上海某房屋服务有限公司返还已支付的佣金10,000元的反诉请求。 本诉案件受理费330元，减半收取165元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费190元，由原告（反诉被告）上海某房屋服务有限公司负担165元（已付），由被告（反诉原告）陈某负担25元（已付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 副 庭 长 金 贤 二〇一三年九月十七日 书 记 员 梁峙涛 |
