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（2013）沪一中民二(民)终字第2505号 上诉人（原审被告）A。 被上诉人（原审原告）上海B有限公司。 上诉人A因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四(民)初字第1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，上海市吴兴路108号东亚公寓是由上海亚洲房地产发展有限公司开发建造的外销商品房，上海B有限公司（以下简称B）与上海亚洲房地产发展有限公司签订了前期物业服务合同，对该公寓进行物业管理，合同期限自2005年1月1日至2007年12月21日止。合同到期后，B两次与开发商续签了物业服务合同，管理期限分别延长至2012年12月21日及2017年12月21日。B与开发商签订的前期物业服务合同中约定，B按每月人民币（以下币种相同）9.96元/平方米向业主收取物业管理费，该收费标准获得上海市物业管理协会的上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告，并已经向上海市徐汇区物价局进行备案。 2004年12月1日A成为东亚公寓（以下简称系争房屋）的房屋产权人，该房屋的建筑面积为241.89平方米。A曾向B支付过一段时间的物业管理费、电费和水费。2011年1月至2013年2月物业管理费62,639.72元，电费604.53元，水费93.02元，B因催讨该款无着，遂向原审法院提起诉讼，要求判令A支付2011年1月至2013年2月物业管理费62,639.72元，电费604.53元，水费93.02元。A不同意B的诉请。 原审另查明，业已生效的（2011）徐民三（民）初字第63号民事判决书查明：B向各业主按月收取水电费，水费按3.62元/平方米，电费按每月应付账款除以有功得出单价，再乘以业主实际抄表数计算。东亚公寓的各业主并未直接与供水、供电、供气等单位建立关系，而是由B与上述单位进行结算，再向各业主收取实际使用费用。 原审认为，B系东亚公寓的物业管理人，受开发商的委托对东亚公寓进行物业管理，并与作为系争房屋所有权人的A形成合法的物业管理关系，故A应按照已确定的物业管理费标准按时支付相应的物业管理费。A主张系争房屋发生漏水，B未及时修理，但并没有相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。A认为B擅自停水，造成A所有的鱼死亡，造成A损失，要求将该笔损失从物业管理费中扣除的主张，但A并无证据证明系B违反物业服务合同擅自停水，也无证据证明B对系争房屋停水持续的时间，且A的主张乃是基于A认为B停水的侵权行为所造成的损失，故对于该主张不予认可，A可另行主张。B要求A支付自2011年1月至2013年2月止的物业管理费之诉请，理由正当，依法予以支持。关于B主张的水电费用，A表示愿意支付，但认为B收取水电费标准没有依据，由于在已生效的民事判决书中已经确认了B收取水电费的标准及其有权向东亚公寓的所有业主收取相应水电费用，故对于B的这一主张予以支持。 原审法院审理后于二○一三年八月一日依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，作出判决：A于判决生效之日起十日内向上海B有限公司支付自2011年1月1日至2013年2月28日的物业管理费62,639.72元，电费604.53元，水费93.02元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币692元，由A负担。 判决后，A不服，上诉于本院称：被上诉人违约擅自停水长达3个月的事实清楚，证据充分，这使得上诉人在此期间根本无法使用物业，被上诉人当然无权要求支付停水期间的物业费7,227.66元。由于被上诉人违反合同约定2年多未对上诉人报修的外墙漏水问题进行维修，使得上诉人下雨期间根本无法使用物业，被上诉人亦无权要求支付6个月漏水期间的物业费14,455.32元。被上诉人主张的水电费缺乏计算依据，被上诉人应提交水电费单价和数量依据，否则应视为举证不能。综上，要求撤销原审判决，改判上诉人支付的物业费中核减9个月的物业费，并不予支付水电费。 被上诉人B辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。被上诉人作为东亚公寓开发商委托的前期物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的秩序维护、环境卫生、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为。因此，被上诉人的主要职责是为包括上诉人在内的东亚公寓业主提供相关的物业服务，现上诉人称其房屋外墙漏水，则属于房屋本身的质量问题。依据相关的法律规定，如果该问题发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应的保修责任，保修期后需对房屋的公共部分进行维修、更新、改造和养护的，由与之有关联的业主经投票表决后决定，包括相关费用的分担责任，此系涉及业主自身的利益，被上诉人作为物业管理服务单位，并无此决定权。上诉人现以其房屋外墙漏水经报修但一直未予修复为由，拒绝支付下雨期间的相应物业费，理由不成立。至于上诉人称被上诉人擅自停水达三个月，但并未提供相关证据予以佐证，故上诉人以此为由，拒绝支付该三个月的物业服务费，依据不足，本院不予采信。关于水电费的支付，鉴于生效民事判决已认定东亚公寓的各业主未直接与供水、供电、供气等单位建立关系，而由被上诉人与上述单位进行结算后，再向各业主收取实际费用，故被上诉人据此向上诉人主张相关水电费，并无不当。综上，原审判决并无不妥，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币359.50元，由上诉人A负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一三年九月十八日 书 记 员 王 申 |
