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（2013）沪一中民二(民)终字第2458号 上诉人（原审被告、反诉原告）金某。 被上诉人（原审原告、反诉被告）严某。 上诉人金某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人金某、被上诉人严某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2009年7月1日，严某与金某签订《上海天盟房屋租赁合同》一份，约定严某将上海市上中路25-27号商铺出租给金某使用，租赁期限为2009年9月15日至2014年9月14日，租金每月5,500元（人民币，下同），租金按三个月为一期提前5天支付；租赁期满后，金某遗留在承租房屋内的任何物品，在未取得严某的谅解之下，均视为放弃。合同签订后，双方即按约履行，期间金某将房屋转租给案外人使用。2012年11月12日，严某委托律师发出“律师函”，称因金某每月少付租金1,000元，构成违约，故通知金某解除双方所订立的房屋租赁合同，要求金某于2012年11月30日前搬离所租赁的房屋并补足欠租。其后金某与转租的案外人解除了转租合同，要求其与严某直接订立租赁合同，并于2012年年底前搬离了所租赁的房屋。此后，严某向原审法院提起诉讼，请求判令金某支付拖欠的租金36,000元（2010年1月1日起至2012年12月31日止）。金某则提起反诉，要求判令严某支付装修费47,250元，同时辩称租金的诉讼时效是1年，所以严某的部分诉讼请求已超过诉讼时效。 原审审理中，金某称已与严某达成了降低租金的合意，但未能就此举证。 原审认为，严某与金某所签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守；金某称已与严某达成了降低租金的合意，但未能提供相应证据，故法院不予采信，现严某要求按照合同约定支付欠租，并无不当，可予准许；但由于租金的诉讼时效为1年，故根据严某提供的催讨证据其主张的部分租金已超过诉讼时效，对该部分的租金法院难以支持；至于金某的反诉，其与严某在解除租赁合同时并未主张，同时合同对留置物品已有约定，故现在金某要求严某赔偿装修费，依据不足，法院不予支持。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二○一三年七月三十一日作出判决：一、金某应于判决生效后十日内支付严某租金12,600元；二、严某其余的诉讼请求不予支持；三、驳回金某反诉要求严某赔偿装修费的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由严某负担192元，金某负担158元；反诉受理费490元，由金某负担。 原审判决后，金某不服，上诉于本院。其诉称：1、双方的合同于2014年9月14日到期，不应适用合同第十一条第二款认定上诉人丧失对房屋装修的权利，同时房屋装修也不同于房屋内的留置物品。2、被上诉人向上诉人发出律师函通知解除合同，符合双方合同第十三条第四款“在合同期内如甲方要求解除合同必须按乙方或承租方装修合同价格赔付”的约定。据此，要求撤销原审判决第三项，改判支持上诉人的原审反诉请求。 被上诉人严某辩称：终止合同是上诉人违约在先，其没有按照合同约定付款，且上诉人自愿放弃租约。上诉人没有进行装修，其提供的装修清单是伪造的。据此，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审审理期间，上诉人金某提交了系争房屋的照片，欲证明装修事实的存在。同时，上诉人金某申请的证人沈正东到庭作证。沈正东陈述：其在自己开的上海同臣装饰有限公司工作。2009年10月之前，其对上中路25号房屋进行了装修，装修费用为4万多元。 被上诉人严某质证认为，上述照片只有一张门面的照片是真实的，其他室内照片的真实性不予认可，且系争房屋的卫生间内本来就有洁具；对于证人证言，被上诉人对其真实性不予认可，认为装修工人都是临时的，时间和地点都对不上。 被上诉人严某提交了原次承租人郝玉柱出具的承诺书两份，欲证明上诉人同意放弃租约解除合同，由被上诉人直接将房屋出租给郝玉柱。上诉人认为，郝玉柱与被上诉人在其不知情的情况下签订租赁合同，其知道后没有追究，但上述承诺书不能证明其主动放弃租约。 本院审查认为，上述证据尚不足以证明当事人主张的事实，亦不属于二审新的证据，故对其证明内容不予采纳。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案双方在二审中的主要争议焦点在于上诉人金某主张的房屋装修赔偿是否有合理依据。上诉人认为租赁合同约定“在合同期内如甲方要求解除合同必须按乙方或承租方装修合同价格赔付”，故被上诉人在租赁期内要求解除合同理应赔偿房屋装修损失。对此本院认为，根据在案证据，被上诉人严某要求解除系争租赁合同的原因在于上诉人未能足额支付租金。因此，本案双方租赁合同的解除系上诉人的过错所致，被上诉人主张解除合同并无不当。在被上诉人有权解除合同的情况下，上诉人要求被上诉人赔偿房屋装修损失，既与双方合同约定的真实意思相悖，亦缺乏法律依据，本院难以认同。综上所述，原审法院对上诉人金某的原审反诉请求未予支持，并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币605元，由上诉人金某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 许 京 代理审判员 蒋辉霞 二○一三年九月十八日 书 记 员 周璐珺 |
