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（2013）沪二中民二(民)终字第1235号 上诉人(原审原告)郑某某。 被上诉人(原审被告)上海保利建霖房地产有限公司。 法定代表人陈某某。 委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。 上诉人郑某某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人郑某某，被上诉人上海保利建霖房地产有限公司(以下简称保利公司)的委托代理人陆宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2009年7月7日，郑某某(乙方，买方)与保利公司(甲方，卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号房屋，总房价款暂定为5,389,151元。第十一条约定，甲方定于2010年12月30日前将房屋交付给乙方。第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出交楼通知书。补充条款第二条约定，本合同第1、2页所示双方告知的住所，为各自能收到对方通知(仅指挂号信、邮政速递)的地址。 原审中，郑某某诉称，保利公司按约应在2010年12月30日交付房屋，但郑某某并未收到保利公司的交楼通知。2011年1月下旬，郑某某从其他业主处得知开始交房，同年1月22日，郑某某前往该楼盘准备收房，但被告知没有交楼通知书及其他所要求的材料不能办理交房手续。郑某某于2011年2月26日再次前往要求办理交房手续，仍遭拒。郑某某现场大怒，后在现场经理沟通陪同下方办理的交接验收。郑某某认为，保利公司未能按约及时通知交房，应当承担违约责任。故请求判令保利公司按照房价款日万分之五的标准向郑某某支付逾期交房违约金，从2011年1月1日计算至2011年2月26日，共计153,591.06元。 原审中，保利公司辩称，保利公司已在约定的交房期限之前，向郑某某发出交房通知书了。交房是双方行为，既然保利公司已按期通知，至于郑某某什么时候来收房，保利公司无法控制，保利公司不存在逾期交房行为。综上，不同意郑某某的诉请。 原审另查明，2011年1月22日，郑某某交纳系争房屋物业管理费1,556.67元。2011年2月26日，郑某某签收房屋交接单，完成房屋交接。 原审审理中，为证明保利公司已履行了交房通知义务，保利公司提供下列证据： 1、快递单号为XXXXXXXXXXXX的派件存根扫描件，该件显示收派员编号为073601，收件人为郑某某，地址为凉城路XXX弄XXX号XXX室，收件人朱程章于2010年12月23日17时51分签收。该存根打印件由顺丰速运的上海全资子公司上海顺衡物流有限公司盖章确认。证明保利公司寄送过这份快件。 2、朱程章身份信息，其户籍地为凉城路XXX弄XXX号XXX室，与郑某某同一小区，存在郑某某无暇收取快件转而要求他人代收情形。 3、快递员陈幸福的员工证复印件、身份证以及出具的情况说明，证明其工号为073601，快递单号为XXXXXXXXXXXX的派件由其从保利公司处收取。 4、公证书，[email protected]的邮箱于2011年5月19日向保利公司发送的电子邮件，快递单号为XXXXXXXXXXXX的存根扫描件就是从该邮件附件中下载的，而sf-express.com是顺风速递的网址，说明该邮件系快递公司发的，进而证明快递单真实存在。 5、其他业主的快递单扫描件及房屋交接单，证明保利公司同日批量发送快递，和郑某某的快递单是连号的，其他业主均及时收房。 郑某某对上述证据的质证意见为：快递单虽有顺风公司盖章确认，但快递单本身是扫描件，没有原件。顺风公司是保利公司的关联企业，有利益关系。郑某某不认识朱程章，不清楚为何快递由其签收，且其当时未满16周岁。快递员陈幸福应当出庭作证，不认可其情况说明。公证书真实性无异议。其他业主的收房情况跟郑某某无关。 原审法院认为：本案争议焦点在于保利公司是否履行了通知交付的义务。保利公司提供的寄送凭证虽为扫描件，但该件真实性经快递公司确认，且公证书也能证明该扫描件系顺丰快递公司于2011年5月19日提供给保利公司。顺风快递公司作为服务的提供方，其对己方发出的快件予以确认是履行其业务的一部分，这种业务上的正常往来不影响其证明的效力，郑某某关于其与保利公司存在利害关系的意见不予采纳。该寄送凭证中签收人朱程章虽为未成年人，但签收快件并不超出其认知行为，住址显示其与郑某某为同一小区。小区其他业主均及时收到保利公司寄发的交房通知，保利公司无理由单单不给郑某某寄送快件。综上，原审法院对保利公司提供的寄送凭证真实性予以确认。保利公司已根据郑某某在预售合同中的预留地址及联系方式发送交房通知，该快件也不存在退回情况，因此，保利公司已完成了其通知义务。综上，郑某某要求保利公司承担逾期交房的违约责任的诉请，不予准许。 据此，原审法院作出如下判决：郑某某要求保利公司支付逾期交房违约金153,591.06元的诉讼请求，不予支持。 上诉人郑某某不服原审判决，向本院上诉称：第一，保利公司在原审中提供的快递单只是一个复印件，而复印件是可以伪造的，而且复印件也不能证明快递已投送的事实。虽然顺丰快递公司在复印件上加盖其财务对账专用章，但顺丰快递公司仍然无法证明这份复印件的真实性与有效性，故原审法院不应采信这份复印件的证明力。第二，同样地，保利公司提供的公证书也不能作为裁判依据，首先，该公证书所证复印件的时间晚于双方纠纷发生的2011年2月26日近三个月，存在充分的可伪造涂改的时间，其次，该公证书只能证明保利公司与顺丰快递公司的邮件往来，无法且没有证实快递单复印件的真实性与有效性。第三，保利公司称“朱程章”有签收快递的代理权，是经上诉人授权的，但却不能提供证据证明其主张。第四，保利公司在庭审中陈述不一，缺乏诚信。其一开始否认上诉人曾于2011年1月22日和2月26日前往其售楼处交涉，后又改口称上诉人去收房，但没有交涉争议事宜。其出尔反尔的陈述，就真实性和证明力而言弱于上诉人的陈述。第五，原审判决适用法律错误，原审判决援引合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”作为判决依据，但事实上，作为购房人，上诉人已经全面履行了自己的合同义务，因此原审判决以该条法律规定判决上诉人败诉是错误的。故请求二审法院撤销原判决，改判支持上诉人的原审诉请。 被上诉人保利公司辩称：第一，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，合同约定交房的标志是甲方发出交房通知书，至于上诉人何时前来收房不受被上诉人控制，被上诉人已经履行了交房的通知义务。第二，原审中的证据都是客观形成的真实证据，本案判决所依据的证据并不是孤立的证据，而一个完整的证据链，所以上诉人提出的对证据的异议不成立。第三，上诉人以其没有收到交房通知为由来否定被上诉人已经尽到通知义务，被上诉人按照上诉人在合同中所书写的地址寄送交房通知书，即已构成交房的标志“发出交楼通知书”，上诉人混淆了发出与送达的概念。第四，退一万步而言，即使上诉人认为被上诉人存在逾期交房违约行为，其做法也是在放任损失的扩大。即使上诉人没有收到交楼通知书，上诉人也可以根据预售合同约定的时间前来现场收房。上诉人的行为和时间均不受被上诉人控制，其怠于行使收房的权利，后果不应由被上诉人来承担。第五，即使法院认为被上诉人应当承担逾期交房违约金，上诉人依据合同第十二条计算违约金的数额也不妥当。因为该条款是针对房屋本身不具备交付条件而言的，但本案中房屋本身已经具备交付条件，并且被上诉人也尽到了相应的通知义务，故被上诉人认为该条款如果用来计算本案中的逾期交房违约金是过重的。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。 二审中，上诉人提供朱程章出具的证明一份，欲证明朱程章没有签收过快递，并且该证明单上的笔迹也与快递单上的不符，朱程章也没有接受过上诉人的委托去签收该份快递；上诉人的父母出具的情况说明一份，欲证明2011年1月22日上诉人与父母去被上诉人处要求办理收房手续被拒，对方拒绝的理由是上诉人没有交楼通知书；与上诉人同是保利业主的孙涛出具的情况证明一份，欲证明2011年1月22日上诉人去被上诉人处办理收房手续被拒。对此，被上诉人认为，对朱程章出具的证明的真实性不予认可，且该份证明也不能达到上诉人的证明目的；对于上诉人父母出具的情况说明也不予认可，无法证明上诉人父母当天也出现在现场，且被上诉人认为其不具有证明资格；对于孙涛出具的情况证明，并没有任何证据证明，孙涛当时和上诉人同时在售楼现场，且孙涛的身份也存在疑问，不认可其真实性。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应依约履行。双方合同约定，被上诉人应在交付之日前5天书面通知上诉人办理交付房屋的手续。现就被上诉人是否依约履行了通知交付义务的问题，双方产生争议。被上诉人主张其已向上诉人发送交楼通知书，已履行通知上诉人交付房屋的义务，并提供快递单扫描件、快递员的情况说明、公证书等证据予以佐证；上诉人则认为，被上诉人未能提供快递单的原件，不能证明快递已递送的事实，且被上诉人所称的签收人朱程章并非上诉人本人，亦非上诉人授权的代签人。对此，本院认为，被上诉人未能提供快递单原件，亦未能证明快递单扫描件上显示的签收人系由上诉人委托的签收人，及该份快递曾被实际签收的事实，故仅凭被上诉人已提供的证据，尚不足以证明被上诉人已依约履行通知交付义务。因此，被上诉人应当就房屋的迟延交付承担相应的违约责任。关于被上诉人所称即使上诉人没有收到交楼通知书，上诉人也可以根据预售合同约定的时间前来现场收房，故被上诉人不应就上诉人怠于履行收房权利而承担责任的意见，上诉人曾于2011年1月22日前往被上诉人处交纳了系争房屋的物业管理费，上诉人称当日其曾向被上诉人主张交房被拒，被上诉人虽称上诉人当日未主张交房，即使主张过交房也可能因材料不齐全而不能办理交房手续，但也同时表示依被上诉人内部的相关规定，如果上诉人不能出示交楼通知书，则一般不予办理交房手续，也就是说，即使上诉人在合同约定的交房时间前往收房，也会因无法提供交楼通知书而被拒绝交房。一方面，交楼通知书并非双方合同约定的交房必要条件，被上诉人仅以此拒绝交房的行为明显不当；另一方面，被上诉人称因上诉人怠于收房而扩大了损失，被上诉人不应承担责任的主张，不能成立。关于被上诉人应承担之违约金的数额，被上诉人主张双方合同第十二条约定的逾期交房违约金计算标准系针对系争房屋本身不具备交付条件而定，故以此计算本案中被上诉人应支付的违约金过重。本院根据公平合理的原则，结合被上诉人的违约情节、上诉人的实际损失等因素酌情确定被上诉人应向上诉人支付的逾期交房违约金数额。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、撤销上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第204号民事判决；。 二、被上诉人上海保利建霖房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人郑某某违约金人民币8万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半收取为1,686元，由上海保利建霖房地产有限公司负担。二审案件受理费3,372元，由上海保利建霖房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢薇薇 代理审判员 邬海蓉 代理审判员 余 艺 二○一三年九月十八日 书 记 员 仇祉杰 |
