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（2013）沪二中民二(民)终字第1688号 上诉人(原审原告)承勋交通器材(上海)有限公司。 法定代表人林某某。 委托代理人乔雨，上海市江华律师事务所律师。 委托代理人陈青，上海市江华律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)上海青虹物流管理有限公司。 法定代表人陈某。 委托代理人朱某某。 上诉人承勋交通器材(上海)有限公司(以下简称承勋公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人承勋公司之委托代理人乔雨、被上诉人上海青虹物流管理有限公司(以下简称青虹公司)之委托代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2007年3月，承勋公司取得青浦区徐泾镇二联村(23/15丘)房地产的《上海市房地产权证》，载明土地用途为工业用地。2009年5月1日，承勋公司与青虹公司签订《土地租赁合同》，由承勋公司将青浦区徐泾镇二联村(23/15丘)土地使用权出租给青虹公司使用，土地面积10,676平方米，用途为工业用地(该土地现状为农耕地)；租赁期为2009年5月1日至2012年12月31日止，月租金人民币40,000元(以下币种均为人民币)，每年递增1,600元即2010年月租金41,600元、2011年月租金43,200元、2012年月租金44,800元；租金实行付二押二，先付后用的方式，青虹公司分别于每单月1日前将租金交纳给承勋公司，第一次租金支付日期为2009年5月1日，签约时支付押金及租金共计160,000元；青虹公司应按照约定支付租金，如逾期交纳租金15日内，青虹公司除应补交所欠租金外还应向承勋公司每日支付年租金千分之五的违约金，如逾期超过15日，承勋公司有权解除合同收回土地，青虹公司还应向承勋公司支付半年租金的违约金；当出现下列所述无法实现合同目的的情形时，承勋公司有权终止合同：……3、在租赁期限内，因不可抗力的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任，对于青虹公司在该土地上的建筑物，如果可以得到市政赔偿的，承勋公司方应尽力协助青虹公司取得赔偿，所需资料及文件由青虹公司方提供，但是否能取得市政赔偿承勋公司方对此不负任何法律责任及赔偿行为。违约责任：……2、青虹公司擅自解除合同，须承担违约责任并向承勋公司支付半年租金的违约金；3、租赁期满后或因青虹公司责任导致退租的，承勋公司有权选择以下权利中的一种：(1)依附于该土地的建造归承勋公司所有；(2)要求青虹公司恢复原状；(3)向青虹公司收取恢复工程实际发生的费用。合同另对其他内容进行了约定。 上述合同签订后，青虹公司实际在系争地块上(连同青虹公司向其他出租人承租的地块)陆续建造了大片房屋(建造房屋未经政府相关部门批建手续)，用于转租予次承租人(物流经营公司)形成“青虹物流园区”。青虹公司亦已按约支付了2009年5月1日至2012年8月期间的土地租赁的租金费用，自2012年9月起未再支付。另，青虹公司支付了承勋公司押金80,000元。 原审法院另查明，2012年2月28日，承勋公司将落款时间为2012年2月1日、上海市青浦区规划和土地管理局、上海市青浦区徐泾镇人民政府、上海市青浦区住房保障和房屋管理局、上海西虹桥商务开发有限公司联合致函给其的《告知函》传真给了青虹公司，《告知函》载明：根据上海市人民政府(批复)沪府(2011)96号文精神，即上海市人民政府关于同意《虹桥商务区规划》的批复，承勋公司已被列入规划建设调整范围，该土地将由原来的工业用地性质调整为其它性质开发用地，并将于近期实施动拆迁；鉴于以上情况，现委托上海西虹桥动拆迁有限公司负责对承勋公司实施协议动拆迁。 2012年5月17日，承勋公司选择上海东洲房地产估价有限公司为西虹桥开发区土地征收评估机构。2012年8月，评估公司出具了估价结果。 原审法院又查明，2012年12月4日，青虹公司致《公函》于承勋公司，表示承勋公司于2012年2月中旬向青虹公司转达了有关政府部门出具的动迁《告知函》，对此青虹公司为配合承勋公司动迁工作，已采取了以下相应措施：1、青虹公司从2012年11月1日起已停止收取青虹公司青虹物流园区各业主的租金；2、青虹公司已配合承勋公司指定的资产评估公司对青虹物流园区你我双方各自投资资产进行了评估；3、青虹公司根据上海西虹桥动拆迁有限公司的要求，从2012年11月1日起已经向青虹公司青虹物流园区各业主发出通知，告知各业主青虹物流园区已纳入市政动迁范围且于2012年12月31日完成市政动迁工作，以及逐一与各业主签署租赁合同终止协议。青虹公司已全力支持配合承勋公司动迁工作，青虹物流园区已处于停业经营动迁现状。同时青虹公司将《公函》抄报了上海西虹桥动拆迁有限公司。 2012年12月4日，承勋公司致《律师函》于青虹公司，表示按约青虹公司需在2012年9月1日前支付9月和10月的租金，2012年11月1日前支付11月和12月的租金，此后承勋公司虽多次催讨，青虹公司以种种理由拒付租金，逾期超过15日，构成严重违约。为此特来函告知：自即日起，青虹公司与承勋公司签订的《土地租赁合同》依法解除，限青虹公司于收函后5日内付清拖欠租金和违约金，并搬离租赁土地，依附于租赁土地上的建造归承勋公司所有。 青虹公司收到上述《律师函》后进行了《复函》，表示根据承勋公司转交动迁《告知函》及指定评估公司对你我双方各自投资资产评估的事实，依据双方签订的《土地租赁合同》约定，1、现因租赁期间已发生无法实现合同目的市政动迁事件事实，故青虹公司依法按约有权终止双方租赁合同法律关系；2、青虹公司按约有权停止支付承勋公司租金，并对承勋公司不构成违约；3、承勋公司律师函所依据的土地租赁合同第七条在市政动迁已发生的前提下并不适用；4、望承勋公司于2012年12月31日前来青虹公司协商办理因市政动迁所产生的动迁获赔补偿、场地清理移交、签署终止土地租赁合同协议等善后事宜。之后，因双方协商不成，承勋公司于2012年12月诉至原审法院，请求判令：1、2009年5月1日承勋公司与青虹公司签订的《土地租赁合同》解除；2、青虹公司支付租金140，373元(按44,800元/月，自2012年9月1日至2012年12月4日)；3、青虹公司支付滞纳金51,191元(其中89,600元为基数，按每日千分之五，自2012年9月1日至2012年12月4日计95天；其中50,773元为基数，按每日千分之五，自2012年11月1日至2012年12月4日计34天)；4、青虹公司支付违约金268,800元；5、青虹公司腾退青浦区徐泾镇二联村(23/15丘)土地；6、青虹公司支付土地使用费10,453元(按44,800元/月，自2012年12月5日暂算至2012年12月11日，要求计至青虹公司实际腾退日止)。 原审法院审理中，承勋公司提供交通事故损害赔偿协议书、照片等证据以证明目前没有关于系争地块限期搬迁要求青虹公司停业的通知，事实上青虹公司仍在系争土地上经营良好。至于投资资产是否进行评估、次承租人是否拒付租金均不是青虹公司向承勋公司拒付租金的理由。青虹公司见租赁合同即将到期、预期将取得动迁利益而采取不合法的方式拒付租金和使用费，但又占有使用土地至今。 青虹公司辩称，承勋公司曾经口头向青虹公司方催讨租金，但青虹公司认为动迁事实已发生、租赁合同已终止，不需要再支付租金，况且青虹公司已经在动迁事实发生后支付了6个月的过渡费至2012年8月评估报告出来，2012年9月起承勋公司完全可以与动拆迁公司商谈达成动拆迁补偿协议，但承勋公司无理由拒绝动迁要求，因此，自2012年9月起应当停付占有使用费给承勋公司。但因考虑到动迁开展需要时间，青虹公司也同意在租赁合同终止后参照租金支付占有使用费，但2012年9月1日起请求酌情降低租金标准来支付使用费，支付到何时由法院裁决。因为次承租人得知系争土地要动迁，业主存在延付、拒付和不完全支付租金的各类情况；园区歇业后，对系争地块上有装修装潢投入的业主也要求得到赔偿而不肯离开园区。 上海西虹桥动拆迁有限公司向原审法院出具《关于西虹桥安置房基地的情况说明》载明，2012年1月，西虹桥安置房基地一期征收工作开始启动，于2月通知基地内企业，并发征收告知函。西虹桥安置房基地一期征收范围东至向阳河、南至龙联路、西至华尚公司、北至蟠龙塘，范围内涉及企业9户，其中与西虹桥在2012年达成征收补偿协议的有4户：9月签约1户、10月签约1户、12月签约2户。承勋交通器材(上海)有限公司是位于西虹桥安置房基地一期内的一家企业，在2月收到征收告知函后，与承租人一起积极配合征收工作，于6月评估工作全部完成。征收补偿总价中土地相关补偿约11,000,000多元,房屋、附属及设备搬迁补偿约7,000,000元，目前承勋与西虹桥动迁公司没有达成补偿共识。 原审法院认为：《土地租赁合同》是承勋公司与青虹公司就系争土地租赁事宜在平等自愿基础上签订的，系双方当事人真实意思的表示，未违反相关法律法规的规定，应被确认为合法有效，当事人均应按约履行各自的合同义务。合同履行中，青虹公司亦按约履行了租金支付义务，直至2012年2月收到承勋公司转交的《告知函》后，青虹公司开始积极配合承勋公司进行了土地征收(或协议动迁)中资产评估及清退次承租人等事宜。在双方租赁合同期限内，从承勋公司通知青虹公司的行为以及青虹公司积极配合土地征收(或协议动迁)等行为可见，承勋公司与青虹公司起初均认可青虹公司可享有作为土地征收(或协议动迁)中承租人的利益的，青虹公司也不存在违约行为。2012年8月评估结果出具、评估工作完成，结合同区域其他企业用户关于征收补偿(或协议动迁)协议签约的情况，青虹公司有理由相信之后承勋公司应当会在合理期限内签订征收补偿(或协议动迁)的相关协议而止付租金费用。 承勋公司与青虹公司之间之所以产生租赁合同纠纷，其真正内因是土地征收(或协议动迁)的利益补偿分配问题。目前土地征收(或协议动迁)中承勋公司与青虹公司应得利益尚未最终明确，但承勋公司与青虹公司之间的《土地租赁合同》的正常履行却因土地征收(或协议动迁)行为受到了阻却，因此目前对于承勋公司主张的解除合同、腾退土地等请求均难以处理。 鉴于青虹公司自愿表示支付2012年9月起的土地占用费用，于法无悖，予以准许。但也综合考虑青虹公司提出的其为配合土地征收(或协议动迁)已逐一清退次承租人，青虹公司占有使用土地的目的已无法根本上实现，故采信青虹公司提出的酌情降低费用标准的请求。据此，原审法院判决：一、上海青虹物流管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付承勋交通器材(上海)有限公司土地占用费(以人民币29,867元/月为标准，自2012年9月1日至青虹公司实际腾退土地日止)；二、承勋交通器材(上海)有限公司的其余诉讼请求不予支持。 原审法院判决后，上诉人承勋公司不服，向本院提出上诉称：1、被上诉人因逾期支付租金，构成重大违约，上诉人有权按约解除双方的租赁合同，且租赁合同约定的租期业已届满，被上诉人无任何理由继续占有使用该土地；2、被上诉人不愿腾退，就应当按照合同约定的租金标准支付使用费，原审法院酌情减低使用费标准，缺乏依据。请求本院撤销原判，改判支持其诉讼请求。 被上诉人青虹公司辩称：被上诉人承租期间发生动迁事实，有理由停付租金。在获得动迁补偿后，被上诉人才会腾退。请求本院驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院判决已查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，承勋公司与青虹公司签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应恪守。合同履行中遇到动迁，青虹公司积极配合承勋公司进行土地征收(或协议动迁)中资产评估及清退次承租人等事宜，其停付租金事出有因。承勋公司上诉称青虹公司逾期支付租金，构成重大违约，依据不足，本院不予采信。 目前土地征收(或协议动迁)中承勋公司与青虹公司应得利益尚未最终明确，而双方间《土地租赁合同》的正常履行却因土地征收(或协议动迁)行为而无法继续开展。虽双方约定的租期业已届满，但承勋公司诉请青虹公司腾退土地的条件目前尚未成就。 青虹公司为配合土地征收(或协议动迁)已在清退次承租人，青虹公司占有使用土地的目的已无法根本上实现，基于这一情况，原审法院支持青虹公司提出酌情降低费用标准的请求，并无不当。承勋公司上诉称青虹公司应当按照合同约定的租金标准支付使用费，鉴于本案的实际情况，原审法院酌情调整尚无不当。综上，上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币8,362.20元，由上诉人承勋交通器材(上海)有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯 峰 代理审判员 陈家旭 代理审判员 陈 俊 二○一三年九月十八日 书 记 员 黄 慧 |
