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（2013）浦民一(民)初字第31131号 原告上海XX物业管理有限公司。 法定代表人周XX。 委托代理人朱XX，男，上海XX物业管理有限公司工作。 委托代理人徐XX，女，上海XX物业管理有限公司工作。 被告朱XX。 原告上海XX物业管理有限公司（以下至判决主文前简称XX公司）与被告朱XX物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法适用简易程序,于2013年9月18日公开开庭进行了审理。原告XX公司委托代理人朱XX和徐XX、被告朱XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告XX公司诉称，其与上海市浦东新区XX华庭业主大会签订物业服务合同，约定由原告为被告朱XX房屋所在小区提供物业服务，被告自2011年1月1日始至2012年10月31日止未支付其所有的上海市浦东新区惠南镇XX路X弄X号X室房屋的物业服务费，该套房屋建筑面积为135.38平方米，合同约定每月的物业服务费自2012年1月始从人民币0.65元/m2调整为0.75元/m2,故依法向法院提出起诉，请求被告支付物业服务费2,071.31元及滞纳金1,036元。 被告朱XX辩称，1、原告XX公司提供的综合管理服务不到位，物业服务人员数量配备不足，如保绿服务人员只有二名、维修服务人员只有一名；其房屋有渗水已报修多年，至今未修复；小区内狗伤人事故、群租事件无人过问、违章搭建、违规停车、随意占用公共部位和绿地等现象无人管理；小区会所财物不知去向；物业用房出租他人；公益收入不公示等等。2、原告对公共部位、共用设施设备维修养护服务不到位，如屋顶漏水、广播系统损坏、草坪路灯不亮、楼道门时有损坏等等。3、保洁、保绿、保安服务不到位，如小区内到处是垃圾，绿化带杂草丛生还被人为毁坏，保安人员长期脱岗，外来人员、车辆随意进出，车辆停放无人管理等等。由于原告未按合同约定履行义务，故其不同意向原告支付物业服务费，且其已将小区内上述物业服务中存在的问题进行了拍摄。 针对被告朱XX的陈述，原告XX公司主张其已按约为小区提供了物业服务，对业主提到的物业服务中存在的一些问题认为不存在，但表示愿意与业主进行沟通，发现问题后及时改进服务质量。 经审理查明，原告XX公司为XX华庭小区的物业服务企业，其与上海市浦东新区XX华庭业主大会签订物业服务合同，约定在2011年12月前业主应交纳的物业服务费为每月0.65元/m2, 自2012年1月始至今为每月0.75元/m2。被告朱XX为上海市浦东新区惠南镇XX路X弄X号X室房屋所有人，该房屋建筑面积为135.38平方米，其在2011年1月1日至2011年12月31日期间未支付该房屋物业服务费1,055.96元，在2012年1月至2012年10月期间未支付该房屋物业服务费1,015.35元，合计所欠物业服务费为2,071.31元。被告未向原告支付所欠的物业服务费，原告多次催讨未果，故于今年9月提出起诉，请求被告支付物业服务费2,071.31元、滞纳金1,036元。 以上事实，有原、被告陈述以及原告XX公司提供的与小区业主大会签订的物业服务合同、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息及向被告发出的律师函等证据在案佐证。 本院认为，原告XX公司与小区业主大会签订的物业服务合同对被告朱XX房屋所在小区的所有业主均具有约束力，原告对被告房屋所在小区提供物业服务，被告应向原告支付物业服务费。被告基于答辩陈述的理由提出抗辩而拒绝支付物业服务费，本院认为不妥。被告作为单个业主反映的物业服务中存在的问题，仅能反映某一时间、地点的物业服务状况，不能证明原告长期、整体的物业服务质量。业主发现物业服务存在的问题可及时向物业服务企业进行反馈，由物业服务企业及时改进服务质量，故被告的抗辩理由不能成立。对原告主张的滞纳金请求，本案中虽合同约定了业主逾期交纳物业服务费应承担的违约责任，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼追讨物业服务费不利于改善与业主的关系，也使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷。故诉讼追讨物业服务费的做法不宜提倡，对原告请求被告支付滞纳金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告朱XX于本判决生效之日起十日内给付原告上海XX物业管理有限公司物业服务费2,071.31元； 二、驳回原告上海XX物业管理有限公司的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告上海XX物业管理有限公司已预交），减半收取计25元，由被告朱XX负担，于本判决生效之日起十日内交本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 郑卿杰 二〇一三年九月十八日 书 记 员 刘春雷 |
