|
（2013）沪一中民二(民)终字第2551号 上诉人（原审被告）上海某某企业管理有限公司。 上诉人（原审被告）上海某某物业代理有限公司。 被上诉人（原审原告）陈某。 被上诉人（原审原告）华某。 被上诉人（原审原告）陈某某。 被上诉人（原审被告）上海某某置业有限公司。 上诉人上海某某企业管理有限公司、上海某某物业代理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市某某区人民法院（****）*民*（民）初字第****号民事判决，向本院提起上诉。本院于****年*月*日受理后，依法组成合议庭，于****年*月*日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审认定，2007年，陈某、华某、陈某某通过与上海某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）签订《上海市商品房预售合同》的方式购得本市某某区某某路某某号某某室商铺（以下简称系争商铺），并于2010年1月24日取得系争商铺的《上海市房地产权证》，建筑面积为****平方米。预售合同附件二、三分别明确了系争商铺的建筑设计、平面图以及建筑结构、装修及设备标准。 2007年及2008年7月4日，陈某、华某、陈某某与上海某某企业管理有限公司（以下简称某某公司）分别签订《商铺委托经营合同（5年期）》以及《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》各一份，约定陈某、华某、陈某某委托某某公司统一经营系争商铺，委托经营期限为5年，商场开业日期初定为2008年10月1日（暂定开业日），实际开业日期迟于前述日期的，委托经营期限从2008年10月1日起算。合同第4.5条约定，陈某、华某、陈某某同意系争商铺自商业广场开业之日起的第四至第五年的租金收益由某某公司收取后另行向陈某、华某、陈某某支付，支付方式为每个租赁年度支付四次，每三个月支付一次，某某公司在商业广场开业第四年第三个月的25日之前向陈某、华某、陈某某支付首笔租赁收益。如因某某公司的原因不能按时支付的，每逾期一日，应按3‰的日利率向陈某、华某、陈某某支付滞纳金。某某公司承诺第四至第五年度给付陈某、华某、陈某某的年租金总额为人民币****元。合同第5.2条约定，如一方违反合同，另一方有权要求对方继续履行合同，合同无法继续履行的，一方有权按合同的规定索赔。发生根本违约的，违约方应当向守约方支付相当于系争商铺三年同期租金的违约金。合同另对其他有关事项作了相应的约定。 上述合同及补充条款签订后，陈某、华某、陈某某即按约履行相关义务，但某某公司未按约向陈某、华某、陈某某支付自2011年10月1日始的租赁收益。 期间，在某某公司终止为系争商铺所在的某某某某商业广场提供物业服务，且某某置业公司又未找到物业企业为商业广场提供物业服务的情形下，上海市某某区相关部门临时指定上海某某物业管理有限公司为上述商业广场提供物业管理服务。据此，某某公司自2011年9月30日始至2011年10月8日止与上海某某物业管理有限公司办理了上述商业广场物业管理的交接工作。 2013年3月19日，陈某、华某、陈某某曾经向法院提起诉讼。因陈某、华某、陈某某逾期未按照规定交纳案件受理费，法院遂于2013年4月2日对该案按撤诉处理。现陈某、华某、陈某某再次诉至原审法院。 原审审理中，经法院现场勘查，发现系争商铺由某某公司出租给上海某某健身服务有限公司（以下简称某某健身公司），但某某健身公司已不再在此经营，并遗留了健身器械、办公桌椅等物品在系争商铺内。在勘查过程中，上海某某物业管理有限公司向法院提供系争商铺所在的四层B区商铺划分平面布置图。对该布置图，当事人均无异议。陈某、华某、陈某某要求按该布置图对系争商铺进行分割后再交付。另，经法院释明，陈某、华某、陈某某未申请追加某某健身公司为当事人参加本案诉讼。 此外，某某公司提供（****）沪*证经字第****号公证书、涉及与某某健身公司之间签订的租赁合同、补充协议及往来函件等证据，证明某某公司由某某置业公司控制，某某公司系某某置业公司的代理人，以及系争商铺存有消防、水电等瑕疵，应对租金标准进行调低的事实。陈某、华某、陈某某对公证书的真实性没有异议，但认为该公证书恰恰证明某某公司和某某置业公司应承担连带责任；陈某、华某、陈某某对租赁合同及补充协议的真实性没有异议，但认为与其主张没有关联性；对往来函件，陈某、华某、陈某某则表示不清楚。上海某某物业代理有限公司（以下简称某某物业公司）对某某公司提供的上述证据，均无异议。某某置业公司对公证书的真实性没有异议，但其认为该公证书不足以证明控制、委托关系；对租赁合同及补充协议的真实性没有异议，但认为与其无关；对往来函件的真实性则不予认可。 某某物业公司提供了某某公司的审计报告等，以证明其与某某公司之间不存在人格混同的事实。陈某、华某、陈某某对上述证据的真实性以及证明内容均不予认可。某某公司则没有异议。某某置业公司认为，有关人格混同的问题相关生效法律文书已有认定，故对上述证据证明的内容不予认可。 某某置业公司提供图纸、建筑工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案证书及明细表各一份，证明其已履行分割义务，而且完全符合出售、出租条件。陈某、华某、陈某某对上述证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。某某公司、某某物业公司对上述证据的真实性没有异议，但认为上述证据不能证明某某置业公司履行了分割义务，而且系争商铺至今没有通过消防验收。 原审另查明，为某某物业公司代理某某置业公司销售和租赁包括系争商铺在内的某某某某商业广场商铺事宜，某某物业公司与某某置业公司分别于2007年4月23日和2008年5月16日签订了《代理合同》、《谅解备忘录》和《****商业广场商业经营和物业服务管理合作协议书》、《销售溢价确认书》等合同。为此，某某物业公司于2007年5月23日向某某置业公司出具《**商业广场策划报告》，明确采取“回收一定年限经营权的销售模式”，并以年7%的投资回报率作为“回收经营权”的补偿，而该补偿在购房总价中一次性抵扣，统一经营期后经营权归还业主等。 2008年6月11日，某某置业公司向上海市某某区房屋土地管理局出具承诺书一份，载明：“……现小业主已经把今后三至五年的商铺经营权全权委托给了我司下属的经营管理公司。为了能够有效地落实招商工作，提升整个商场的品牌，我司将按照即定的规划业态方案进行统一的内部装修工作，但如果在委托合同履行完毕之后，小业主要求恢复分割原样的，我司将予以恢复……。” 事后，因某某物业公司与某某置业公司之间发生纠纷，某某物业公司遂于2009年7月27日将某某置业公司诉至法院，某某公司为该案第三人，现该案的法律文书已经发生法律效力。此外，与本案相关联的另案已经发生法律效力的法律文书认定，某某公司应当对委托经营合同项下产生的债务承担责任，某某物业公司因与某某公司之间存在人格混同，应承担连带责任。 原审审理中，陈某、华某、陈某某要求法院判令：1、解除其与某某公司就系争商铺所签订的《商铺委托经营合同》及其补充条款；2、某某公司、某某物业公司、某某置业公司将系争商铺按双方间签订的《上海市商品房预售合同》附件二、三的约定恢复原状并向其返还；3、某某公司、某某物业公司、某某置业公司支付其系争商铺租金****元（自2011年10月1日起至2013年3月31日止，按每天每平方米****元计算）及滞纳金****元；4、某某公司、某某物业公司、某某置业公司支付房屋使用费（自2013年4月1日起至系争商铺实际返还之日止，按每天每平方米*元计算）；5、某某公司、某某物业公司、某某置业公司支付提前解除合同的违约金****元（相当于三个月租金）。某某公司则认为：1、同意陈某、华某、陈某某第一项诉讼请求；2、陈某、华某、陈某某主张的第二项请求系开发商某某置业公司的义务，因为其交付的时候就没有对系争商铺进行分割；3、某某公司代理某某置业公司签订合同，故应由被代理人即某某置业公司向陈某、华某、陈某某承担支付租金的义务。并且，由于系争商铺消防验收没有通过，水电有诸多问题影响了经营，故应调低租金标准。同理，滞纳金也应由某某置业公司承担，但是陈某、华某、陈某某按照千分之三的标准计算，明显过高，应按万分之五的标准计算；4、房屋使用费应由某某置业公司承担，按每天每平方米3元计算使用费没有依据，基于租金应调低的理由，使用费应该和调低后的租金持平；5、某某公司没有提前解除合同，不应该承担解除合同的违约金，基于代理关系违约金也应由某某置业公司承担。某某物业公司则认为，首先，其同意某某公司的辩称意见。其次，其不应该对某某公司的责任承担连带责任。因为某某公司与其是独立的法律主体，不存在法人人格混同的事实；生效判决认定其与某某公司人格混同与本案没有关联性，其已经向上海市高级人民法院提出再审申请。某某置业公司则认为：首先，本案审理的是房屋租赁合同纠纷，故陈某、华某、陈某某主张的第一、三、四、五项诉讼请求均与其无关。其次，陈某、华某、陈某某与其之间的房屋买卖合同已经履行完毕，其对系争商铺不应承担恢复原状及返还义务。 原审认为，陈某、华某、陈某某与某某公司之间签订的《商铺委托经营合同（5年期）》、《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，合同的当事人均应恪守履行。本案中，首先，某某公司未按约向陈某、华某、陈某某支付自2011年10月1日起的租金收益。其次，陈某、华某、陈某某曾以提起诉讼的方式，要求某某公司承担相应的合同责任。该案法院裁定按撤诉处理后，某某公司仍未向陈某、华某、陈某某支付相应的租金收益等，因此，应当认定某某公司经陈某、华某、陈某某催告后，在合理期限内仍未向陈某、华某、陈某某支付租金收益，该行为已构成根本违约，陈某、华某、陈某某有权向某某公司主张解除合同，而且某某公司在审理中亦同意解除合同，故陈某、华某、陈某某与某某公司之间签订的合同应当予以解除。至于合同的解除之日，因陈某、华某、陈某某事先未通知某某公司解除合同，故法院以本案诉状副本送达某某公司之日即2013年5月13日作为合同的解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现陈某、华某、陈某某与某某公司之间签订的合同因解除而终止，故某某公司丧失了继续向某某健身公司转租系争商铺的合同权利，并由此导致某某健身公司丧失基于其与某某公司之间的房屋租赁合同占有系争商铺的合同权利。鉴于此，结合陈某、华某、陈某某经释明未申请追加某某健身公司作为本案当事人参加诉讼的事实，某某公司作为系争商铺的承租人应当向次承租人即某某健身公司收回系争商铺并返还给陈某、华某、陈某某。至于系争商铺的恢复原状问题，根据某某物业公司的策划要求，为了满足**线松江新城站商业广场当时的招商需要，某某置业公司实际未对系争商铺进行权属分割。某某置业公司关于其已履行系争商铺分割义务的主张，一则与其于2008年6月11日向上海市某某区房屋土地管理局出具的承诺书中载明的内容相悖，二则与法院勘验时所见现场不符，故法院难以采纳，故某某置业公司应当按原设计图纸的要求对系争商铺恢复原状。陈某、华某、陈某某主张按《预售合同》附件二、附件三的标准恢复原状，因为本案审理的是房屋租赁合同纠纷而非商品房预售合同纠纷，故其该项主张不当，法院作如上调整。对系争商铺恢复原状时，陈某、华某、陈某某必须首先将其自某某公司处取得的系争商铺交付某某置业公司，再由某某置业公司按上述要求对系争商铺恢复原状之后交付给陈某、华某、陈某某，由此会产生系争商铺数次交付。为了减少不必要的重复、繁琐和风险，可以由某某公司将系争商铺交付某某置业公司，再由某某置业公司对系争商铺按要求恢复原状后，将系争商铺返还给陈某、华某、陈某某。至于恢复原状的合理期间，法院酌定为三个月。因为，一方面是恢复包括系争商铺在内的建筑面积近二千平方米商铺的原状确实需要一定时日，另一方面是相关同类已生效法律文书亦作出相应判决。此外，结合委托经营管理合同的相关约定，某某公司应当向陈某、华某、陈某某支付合同解除之前的租金及合同解除之后的使用费。至于计算的标准，可按陈某、华某、陈某某与某某公司之间约定的第四至第五年度的年租金总额进行换算，陈某、华某、陈某某主张按照每天每平方米3元计算合同解除后的使用费没有依据，法院不予支持。某某公司、某某物业公司关于调低租金、使用费标准的辩称意见，依据不足，法院难以采纳。在某某公司将系争商铺交付某某置业公司之前的租金及使用费以及上述三个月合理期间内的使用费，由某某公司承担。超过上述三个月合理期间后的使用费，若某某置业公司仍未对系争商铺恢复原状并交付陈某、华某、陈某某，则应当认定为某某置业公司怠于履行恢复原状义务，由此而扩大的损失应由某某置业公司承担。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当调整。鉴于此，并结合合同第4.5条、第5.2条的约定，某某公司应当向陈某、华某、陈某某支付逾期支付租赁收益的滞纳金以及因归责于某某公司的原因导致提前解除合同的违约金。但陈某、华某、陈某某主张按照合同约定的方式计算滞纳金明显过高，故法院将逾期支付租金的滞纳金调整为****元。陈某、华某、陈某某主张解除合同的违约金，并无不当，法院予以支持。此外，某某公司关于其系某某置业公司的代理人，代理行为所产生的法律后果应由某某置业公司承担的意见，以及某某物业公司关于其与某某公司之间不存在人格混同的意见，与相关生效法律文书的认定相悖，故法院均不予采纳。因此，某某物业公司应当对某某公司的上述债务承担连带责任。 原审法院审理后于二○一三年八月五日作出判决：一、陈某、华某、陈某某与上海某某企业管理有限公司签订的《商铺委托经营合同（5年期）》以及《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》于****年*月**日解除；二、上海某某企业管理有限公司于判决生效之日起十日内将座落于上海市某某区某某路某某号某某室商铺交付上海某某置业有限公司；三、上海某某置业有限公司自收到系争商铺之日起三个月内对该系争商铺按原设计图纸恢复原状，并将该系争商铺交付陈某、华某、陈某某；四、上海某某企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付陈某、华某、陈某某系争商铺自****年**月*日起至上述第三项确定的交付时间止的租金及使用费（按年租金****元的标准计算）；五、上海某某置业有限公司支付陈某、华某、陈某某系争商铺自上述第三项确定的交付时间届满之日起至实际交付之日止的使用费（若有，则按年租金****元的标准计算，于上述第三项确定的交付时间届满之日起十日内支付）；六、上海某某企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付陈某、华某、陈某某逾期支付租金的滞纳金****元；七、上海某某企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付陈某、华某、陈某某提前解约的违约金****元；八、上海某某物业代理有限公司对上述第二、四、六、七项债务承担连带责任；九、驳回陈某、华某、陈某某的其余诉讼请求。负有金钱付给义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币****元，减半收取***元，由上海某某企业管理有限公司、上海某某物业代理有限公司负担***元，上海某某置业有限公司负担**元。 判决后，某某物业公司、某某公司均不服，上诉于本院。 某某公司上诉称：1、陈某、华某、陈某某对某某公司与某某置业公司之间的委托关系是清楚的，故《委托经营合同》应直接约束某某置业公司；2、本案是基于商品房买卖合同法律关系而引发的纠纷，故应由某某置业公司承担房屋出售方的相应义务；3、原审法院判令某某物业公司对某某公司的义务承担连带责任，缺乏法律依据。某某公司请求二审法院撤销原审判决第二、四、六、七、八项，改判由某某置业公司承担原审判决第二、四、六、七项的义务。 某某物业公司上诉称：某某公司与某某物业公司属于独立的法人，不存在人格混同或财务混同的情况。某某物业公司对某某公司是控股关系，某某物业公司没有任何滥用股东权利、逃避债务的行为，也未抽逃某某公司的资产，某某公司受控于某某物业公司及管理人员混同的情况，属于正常的公司经营行为，股东控制公司不是构成公司人格否定的条件。因此，原审法院判令某某物业公司对某某公司的义务承担连带责任，缺乏依据。某某物业公司请求二审法院撤销原审判决第八项，驳回陈某、华某、陈某某要求某某物业公司对某某公司的义务承担连带责任的诉讼请求。 上诉人某某公司与某某物业公司均同意对方的上诉请求。 被上诉人陈某、华某、陈某某辩称：其不同意某某物业公司、某某公司的上诉请求，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人某某置业公司辩称：本案属于房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，其不应当承担对业主关于租赁合同项下的义务。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点主要在于以下两个方面：一是某某公司与某某置业公司之间是否存在委托关系；二是某某物业公司应否承担连带责任。 首先，某某公司上诉称其与某某置业公司之间系受托人与委托人的关系，但根据本案查明的事实，就系争商铺的销售、出租事宜，某某置业公司系与某某物业公司签订委托合同，而与某某公司并未建立直接的委托关系。另案生效判决也明确，某某公司系某某物业公司与某某置业公司委托法律关系项下的履行辅助人。据此，现某某公司抗辩称其系某某置业公司的受托人并代为签订委托经营合同，不符合本案的客观事实，本院不予采信。同时，本案中涉诉的《商铺委托经营合同（5年期）》以及《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》系陈某、华某、陈某某与某某公司直接签订，该合同并不依赖其他合同而能够独立存在，合同内容亦未表明该合同以《上海市商品房预售合同》为前提条件且两者存在效力上的关联性和履行上的从属性，因此，某某公司认为其是某某置业公司的代理人，相应的合同义务应由某某置业公司承担的意见，缺乏依据，本院不予采纳。 其次，关于某某物业公司是否应承担连带责任的问题，生效的法律文书已经认定，某某物业公司与某某置业公司签订了《代理合同》、《备忘录》、《合作协议》、《补充协议》等一系列的合同，还针对系争商铺制作了《策划报告》，某某物业公司自始至终策划、参与了对系争商铺的销售、出租经营等活动。其后因经营过程中发生纠纷，某某物业公司曾自行另案起诉某某置业公司，该案中某某公司被定性为委托法律关系项下之履行辅助人，具体负责履行对外招租及租金支付事宜。因此，某某物业公司与某某公司之间存在人格混同并应承担连带责任。某某物业公司关于其不承担连带责任的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人某某公司、某某物业公司的上诉请求，缺乏依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币****元，由上诉人上海某某企业管理有限公司和上诉人上海某某物业代理有限公司各半负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾 依 代理审判员 毛 焱 代理审判员 金绍奇 二○一三年九月十八日 书 记 员 王 申 |
