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（2013）浦民一(民)初字第26200号 原告xxx有限公司，住所地xxx。 法定代表人xxx，董事长。 委托代理人xxx，xxx律师事务所律师。 委托代理人xxx，xxx律师事务所律师。 被告xxx有限公司，住所地xxx。 法定代表人xxx。 被告xxx，住所地上海市闵行区立跃路1768弄67号第6幢二楼。 法定代表人叶南雄。 原告xxx有限公司（以下简称xxx公司）与被告xxx有限公司（以下简称xxx公司）、被告xxx（以下简称xxx公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人xxx到庭参加了诉讼，两被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告xxx公司诉称，2011年7月20日，xxx公司就承租位于xxx“xxx”B1层152房屋（以下简称系争房屋）从事餐饮服务与原告签订了《xxxxxx（预）租赁合同》。后原、被告三方通过补充协议方式约定自2012年3月5日起租赁合同中的承租方由xxx公司变更为xxx公司，xxx公司同意为租赁合同中xxx公司的义务和责任承担连带保证责任。租赁合同约定，租期自2011年8月18日起至2017年6月30日止，自该房屋实际交付之日起60日为装修免租期，租金标准按保底租金和提成租金两者取高的方式确定，物业管理费标准为（人民币，以下币种相同）80元/平方米/月，被告需于每月25日前向原告支付下月的租金、物业管理费，若被告逾期支付的，每逾期一日，还需按照未付款的千分之一承担滞纳金。后作为对被告开张的支持，原告同意免除该房屋在2012年3月31日前的租金。但被告一直拒绝付款。故原告起诉来院，要求：1、判令xxx公司支付2012年4月1日起至2013年5月31日止的租金人民币700,716.96元；2、判令xxx公司支付2012年1月1日起至2013年5月31日的物业管理费263,925元；3、判令xxx公司承担自2012年1月起至本判决生效之日止的逾期支付租金、物业管理费的滞纳金；4、判令xxx公司对xxx公司前述一至三项付款义务承担连带保证责任。 两被告未作答辩。 经审理查明，位于xxx号房屋产权人为xxx公司。2011年7月20日，xxx公司（预出租方、甲方）与xxx公司（预承租方、乙方）签订《xxxxxx预租合同》，约定：2.1甲方同意向乙方预租位于xxx（即xxx）“xxxxxx”B1层152房屋，该房屋预测实用面积为207平方米（最终以相关部门实测为准）；5.1甲方同意乙方的租赁期限为5年10个月12天，自2011年8月18日起至2017年6月30日止（含装修免租期）；5.2在乙方遵守本合同各项约定（包括租赁期限）的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起60个自然日的装修免租期。装修免租期内，乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，其中装修期间的物业管理费标准为1.25元/平方米实用面积/日；6.1租赁期间，乙方应支付的房屋租金标准按“保底租金”与“提成租金”两者取高的方式确定：即乙方先按本合同约定的保底租金标准按月向甲方预付房屋租金，待双方对当月乙方的营业额进行核算，并根据本合同约定的比例确定当月的“提成租金”后，如“提成租金”高于乙方当月已预付租金的，则“提成租金”作为当月的房屋租金标准，乙方应当向甲方补足差额部分；如“提成租金”低于乙方已预付租金的，则保底租金作为当月的房屋租金标准，甲方无需退还差额部分。具体租金数额如下：2011年10月18日至2012年6月30日，保底租金无，提成租金每月税前营业额的18%；2012年7月1日至2013年6月30日，保底租金8元/平方米实用面积/日，提成租金每月税前营业额的13%……；6.2甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向甲方预付下月保底租金；但首月保底租金应于本合同签订并生效后七个工作日内支付；乙方应于每月5日前向甲方提供上月的销售报表、报税单、发票存根及每日POS机收银单，并提交据此确定的上月“提成租金”的计算清单。如“提成租金”高于乙方上月已预付租金的，则乙方应当于当月10日前向甲方补足上月租金的差额部分；7.1乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费。物业管理费标准为80元/平方米建筑面积/月，乙方在开业之初，即本合同约定的租赁期限内按2.50元/平方米实用面积/日的标准向甲方支付物业管理费；7.2乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费；7.7如乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金。 后原告（甲方、出租方）与xxx公司（乙方、原承租方）、xxx公司（丙方、承租方）签订xxxxxx《商品房预租合同》补充协议，约定：自2012年3月5日起预租合同中的承租方由乙方变更为丙方，丙方承继预租合同中承租人的全部权利义务；乙方同意督促丙方履行预租合同，并承诺对预租合同中丙方的全部义务和责任承担连带保证责任，保证期限为债务履行期限届满后两年。 庭审中，原告表示，原告实际于2011年9月21日交付系争房屋，被告xxx公司于2011年9月30日进场装修，并于2011年12月24日正式开业。由于原告迟延交房，故原告实际给予被告的装修免租期至2011年12月27日。之后由于被告一直向原告申请免租，原告又免除了被告2012年3月31日之前的租金。目前，被告除了支付过押金15,110元外，其余费用均没有支付过。 关于诉请一2012年4月1日至2013年5月31日租金700,716.96元的组成，原告表示，由于装修免租期延长至2011年12月27日，故原合同6.1条的租金支付时间段也应当相应做顺延，即2011年12月28日至2012年9月10日的租金按提成租金计算，2012年9月11日到2013年9月10的租金按保底租金或提成租金的较高者计算。根据原告提供的证据显示，被告xxx公司2012年4月至2012年9月的税前营业额分别为：275,106元、348,676元、257,514元、238,871元、257,381元及286,624元。由此计算出2012年4月至2012年9月被告的欠付租金数额（即提成租金）分别为：49,519.08元、62,761.68元、46,352.52元、42,996.78元、46,328.58元及51,592.32元。 关于诉请二2012年1月1日至2013年5月31日的物业管理费263925元的组成，原告表示，根据合同7.1条，按照2.5元/平/日×207平×360天÷12个月计算出来每月物业管理费为15,525元，共17个月。如果按照80元/平/月计算的话，数额比较高，故原告选择了较低的计算标准。 关于诉请三逾期付款滞纳金，根据合同7.7条，以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，实际主张到判决生效之日止。其中欠付租金的滞纳金起始日期按照合同6.2条的规定，若支付保底租金的，则应于每月25日前预付下个月的保底租金；若支付提成租金的，则应于当月的10日前补足上月租金的差额部分。欠付物业管理费的滞纳金起算日期按照合同7.2条的规定，应于每月的25日前支付下一月的物业管理费。另外，关于日千分之一的计算标准，原告表示，该标准可由法院裁决。 以上事实，由原告提供预租合同、补充协议、产权证以及原告的庭审陈述在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告xxx公司长期拖欠租金及物业管理费，原告要求被告支付2012年4月1日至2013年5月31日租金及2012年1月1日至2013年5月31日的物业管理费，具有事实和合同依据，本院予以支持。但原告对欠付租金的计算方式与合同6.1条的规定有出入，按照6.1条的规定，“2011年10月18日到2012年6月30日的租金按提成租金的标准收取；2012年7月1日到2013年6月30日的租金按保底租金或提成租金的较高者收取”，该规定不能因为原告迟延交房导致原告自愿将装修免租期延长而当然的使收取租金的承租时间段进行顺延，除非原、被告达成一致的顺延租赁时间段的意思表示。因此原告主张的2012年4月1日到2012年6月30日之前的租金按合同的约定应按照提成租金的标准收取，2012年7月1日到2013年5月31日的租金应当按照保底租金或提成租金的较高者收取。但是法院注意到，2012年7月和8月的租金若按照保底租金计算，其数额比原告主张的按照提成租金的数额要高，因此这两个月的租金数额本院仍采纳原告的意思表示。原告要求被告xxx公司支付逾期付款的滞纳金，其标准为欠付数额的日千分之一，本院认为，对于滞纳金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决，故对于滞纳金标准由本院结合本案案情和现有证据材料进行酌定。原告要求xxx公司对xxx公司的上述义务承担连带保证责任，具有合同依据，本院予以准许。被告xxx公司、xxx公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告xxx有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告xxx有限公司2012年4月1日至2013年5月31日的租金共计700,046.64元； 二、.被告xxx有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告xxx有限公司2012年1月1日至2013年5月31日的物业管理费共计263,925元； 三、被告xxx有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告xxx有限公司逾期支付租金及物业管理费的滞纳金共计150,000元； 四、被告xxx对被告xxx有限公司前述一至三项付款义务承担连带保证责任。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币15,495元（原告已预交），减半收取计7,747.50元，由原告xxx有限公司负担335元，被告xxx有限公司、被告xxx负担7,412.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 孙 闫 二〇一三年九月十八日 书 记 员 杨丽琼 |
