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（2013）松民三(民)初字第1777号 原告费某，女，1944年3月29日生，汉族，住上海市松江区。 委托代理人梁某，北京某（上海）律师事务所律师。 被告王某，女，1960年2月17日生，汉族，住上海市松江区。 原告费某诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁某、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告费某诉称：原、被告于2011年2月27日签订《房屋租赁合同》，约定原告将松江区某花园101号402室房屋出租给被告，租赁期限从2011年4月1日至2016年4月1日。合同并约定，原告可在承担合同总租金5％的违约金以及其他损失（若有）的情况下解除合同。 合同签订后，原告将房屋交付给被告使用至今。但现该房屋产权人之间对于是否继续出租有分歧，原、被告之间也矛盾激化，不具备继续出租的基础。故此，原告愿意以承担上述违约责任为代价，解除与被告的租赁合同。但虽屡次与被告协商，被告始终不予同意。原告无奈诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2011年2月27日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将承租的房屋返还。 被告王某辩称：原告解除合同的目的是为了将房屋出卖，双方矛盾并没有激化，合同继续履行没有任何障碍，不同意解除合同，即使原告愿意承担合同约定的违约责任也不同意解除合同，要求继续履行合同并居住至合同约定的2016年。 经审理查明：松江新城区翔峰路368弄（“某花园”）101号402室房屋（以下简称“涉案房屋”）登记的权利人为原告费某及案外人李育红。 2011年2月27日，原告作为出租方、被告作为承租方，签订一份《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租涉案房屋。合同第四条约定，房屋租赁期限为20年，首期签约租赁期为60个月，自2011年4月1日至2016年4月1日。第五条约定，月租金为3,000元，首次租赁期间5年内约定租金保持不变。第六条约定，原告在交付房屋时，被告应向原告支付保证金6,000元。第十一条约定，原告违反合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的5％向被告支付违约金，若支付的违约金不足弥补被告损失的，原告还应该承担赔偿责任。 合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用至今。被告租金已支付至2014年4月1日，此外被告还支付了保证金6,000元。 2013年6月9日，原告致函被告，称由于情况变化，原告需要解除合同、收回房屋，并愿意按照双方合同第十一条第2款的约定承担违约责任。 庭审中，双方确认被告在承租房屋后，未对房屋进行过装修。 庭审中，本院释明双方签订的房屋租赁合同解除，并告知被告可在15天内就违约责任承担、损失赔偿等问题提起反诉，但被告未提起反诉。 以上事实，由房地产权证、房屋租赁合同、通知以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，双方明确了原告解除合同的条件，即承担合同总租金的5％的违约金及相应损失。现原告愿意承担上述责任，故其享有合同约定的解除权。《房屋租赁合同》自原告将解除合同的意思表示、即《关于解除房屋租赁合同的通知》到达被告之日（2013年6月10日）起解除。 合同解除后，被告无权继续占有涉案房屋，应从涉案房屋中搬离并将房屋返还给原告。原告应将收取的保证金6,000元以及合同解除日后已支付的租金计29,000元返还给被告。同时，原告还应向被告支付合同总租金5％的违约金，计9,000元。 根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，如上述违约金不足以弥补被告损失的，原告还应予以赔偿。但由于被告未就此提起反诉，故对该损失在本案中无法处理，被告可另行主张。 合同解除后至被告实际搬离之日止的占有使用费，因原告未在本案中提出，故本院不予处理，原告亦可另行主张。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下： 一、原告费某与被告王某于2011年2月27日签订的《房屋租赁合同》于2013年6月10日解除； 二、被告王某于本判决生效之日起十日内从上海市松江新城区翔峰路368弄（某花园）101号402室房屋搬离并将该房屋返还给原告费某； 三、原告费某于本判决生效之日起十日内返还被告王某保证金6,000元、房租29,000元； 四、原告费某于本判决生效之日起十日内支付被告王某违约金9,000元。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告王某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 副 庭 长 王燕华 二〇一三年九月十八日 代理书记员 黄 燕 |
