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（2013）松民三(民)初字第1948号 原告上海某房地产顾问有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人施某，董事长。 委托代理人邹某，男，公司员工。 被告曾某，男，1973年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托代理人任学强，北京市京大律师事务所上海分所律师。 原告上海某房地产顾问有限公司（以下简称“某公司”）与被告曾某居间合同纠纷一案，本院于2013年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邹某、被告委托代理人任学强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某公司诉称：2013年4月，被告至其公司，对松江区某路49弄17号102室房屋表达了购买意向。后在原告的积极促成下，被告与原告及房屋出售方三方共同签订了《房地产买卖居间协议》，被告并签订了《佣金确认书》，确认本次交易佣金为34,200元。同日，被告还与出售方签订了《房地产买卖协议》。至此，原告已经完成了居间服务。但之后，虽经原告屡次催讨，被告始终不愿支付佣金34,200元。原告无奈诉至法院，请求判令被告支付佣金34,200元。 被告曾某辩称：首先，其和妻子名下共有两套房屋，属于限购对象。在购买涉案房屋时，其正在出售名下的另一套房屋，考虑到该出售存在不确定性，可能导致本案房屋买卖交易无法实现，因此在与原告签订的《房地产买卖协议》中明确约定，如本次房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，则向原告支付居间服务补偿费零元。原告对此情况也是明知的。后其出售房屋一事暂时搁浅，导致本案房屋买卖交易无法达成。因此，根据双方约定，其无需向原告支付佣金或服务补偿费。其次，其尚未与房屋出售方签订正式的房屋买卖合同，原告尚未促成房屋买卖合同成立，也无权向其收取佣金。最后，佣金确认书明确佣金的支付日期为“过户当日”，现该条件显然尚未具备。故此，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告作为委托人、原告作为居间方，曾签订一份《房地产求购看房协议》，约定被告委托原告购买松江区某路49弄17号102室房屋（以下简称“涉案房屋”）。庭审中，双方确认该协议签订于2013年4月29日。 2013年4月29日，案外人王某、金某作为甲方，被告作为乙方，原告作为丙方，签订一份《房地产买卖居间协议》。协议第一条约定，乙方对经验看的房地产已经充分了解清楚，为对丙方表示购买诚意，通过丙方向甲方支付意向金10,000元。第三条约定，成交总价款为171万元。第六条约定，甲乙双方同意，在双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议第三条约定的房地产总价款的1％或《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金。第七条约定，如甲乙双方之任何一方未能履行《房地产买卖协议》，导致本次房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，违约方应向丙方支付居间服务补偿费0元。 同日，案外人王某、金某作为甲方，被告作为乙方，签订一份《房地产买卖协议》，约定成交总价款为171万元；定金总金额为5万元，乙方已经支付给丙方的意向金1万元待甲方签收后转为定金，余款4万元在双方签订本协议后五日内补足；首期房价款110万元于签订《上海市房地产买卖合同》后当日支付；第二期房价款56万元通过银行贷款方式支付；交房日期为2013年11月30日前；双方于2013年6月30日前签订该房地产的买卖合同。 同日，被告签订一份《佣金确认书》，确认成交金额为171万元，佣金金额为34,200元，由被告代出售方支付，支付日期为过户当日。 另查明：被告曾某名下有一套位于沪南路2441弄82支弄20号104室的房屋，其妻子汤仙月名下有一套位于耀华路331弄54号102室的房屋。 2013年3月10日，被告曾某与案外人杨某签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定杨某向被告购买沪南路2441弄82支弄20号104室房屋。2013年8月19日，曾某与杨某签订一份《协议》，称由于杨某提交给房产交易中心的材料有问题，导致上述合同不能完成。曾某同意解除合同，但保留追究杨某责任的权利；解除合同后，曾某将房屋出售给杨某配偶龙某。等等。 庭审中，原告还称，《房地产买卖居间协议》第七条约定的是“居间服务补偿费”，而其主张的是佣金，故该条不适用本案。 被告还称，其与涉案房屋出卖人的房屋买卖事宜还没有最终解决，其曾向原告以及涉案房屋的出卖人告知过无法再购买房屋，并想把支付给出卖人的定金1万元拿回来，但出卖人不同意，现在还没有最终的结果。其与杨某、龙某的房屋买卖尚在进行中，如果能将沪南路的房屋卖掉，那么履行本案所涉的房屋买卖合同还是有可能的。 以上事实，由房地产求购看房协议、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、佣金确认书、房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、协议以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一般情况下，如房屋出卖方和买受方就房屋买卖的主要条款已经达成一致的，应当认为房屋买卖合同已经成立、居间方已经居间成功，即使房屋买卖合同最终未能履行，如并非居间方过错所致，出卖方和买受方也应当按照约定或法律规定支付居间报酬。但是，如果双方对于居间报酬支付有特别约定的，自然应遵从约定。 本案中，首先，《佣金确认书》明确佣金的支付条件为“过户当日”，而该支付条件显然尚未具备。而且，被告与房屋买受人之间的房屋买卖关系尚未明确解除，该房屋买卖合同尚有履行的可能，也即双方约定的佣金支付条件能否具备尚处于不确定的状态，而非确定的不能实现。故此，原告现在主张佣金，不符合双方的约定。 其次，《房地产买卖居间协议》第七条约定“如甲乙双方之任何一方未能履行《房地产买卖协议》，导致本次房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，违约方应向丙方支付居间服务补偿费0元”。原告称，该条约定的是“居间服务补偿费”，而其主张的是“佣金”。本院认为，原告该意见是对该条的曲解。首先，《中华人民共和国合同法》第二十三章“居间合同”部分的用词均是“报酬”，无论是“居间服务补偿费”还是“佣金”，均属于居间人的报酬。其次，如按照原告的理解，则将得出“无论房屋买卖最终是否完成，被告均需首先支付佣金；在此基础上，如房屋买卖未能完成，则被告不需再支付居间服务补偿费，如房屋买卖最终完成，则被告还需支付居间服务补偿费”的结论，该结论显然不符合房地产居间市场的惯例、也不符合双方当事人的本意。故此，如本案所涉的房屋买卖合同最终未能履行，原告亦权向被告主张佣金（居间服务补偿费）。 综上，对原告要求被告支付佣金的诉请，本院不予支持。当然，如果本案所涉的房屋买卖合同最终得以履行，原告可以再行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下： 驳回原告上海某房地产顾问有限公司的诉讼请求。 案件受理费654元、减半收取327元，由原告上海某房地产顾问有限公司负担（已付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 副 庭 长 王燕华 二〇一三年九月十八日 代理书记员 黄 燕 |
