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（2013）松民三(民)初字第1173号 原告（反诉被告）李某，男，1976年12月20日生，汉族，住安徽省定远县。 委托代理人陈某，上海某律师事务所律师。 被告（反诉原告）上海某橡胶有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人颜某，总经理。 委托代理人王某，上海市某律师事务所律师。 委托代理人朱某，上海市某律师事务所律师。 原告李某与被告上海某橡胶有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理。同年6月20日，被告向本院提起反诉，本院于同日予以受理。经对本案进行公开开庭审理，原告及其委托代理人陈某，被告的委托代理人王某、朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2011年4月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于本区某路3023号综合楼第一层（以下简称“涉案房屋”）作开商店使用，租赁期间自2011年5月1日始至2018年4月30日止等。为此，原告向被告支付租金602,250元、物业费60,000元、押金100,000元，并支出装修费用261,000元（包括大堂装修费10,000元）。 后，因被告对涉案房屋无产权证，致使原告不能办理营业执照，进而导致原告无法正常开展商业活动，使得原告租赁涉案房屋的合同目的无法实现。经与被告协商未果，故请求法院判令：1、原、被告之间签订的上述合同无效；2、被告返还原告支付的租金602,250元、物业费60,000元、押金100,000元；3、被告赔偿原告装修损失261,000元（含大堂装修费10,000元）。 审理中，原告又补充诉称，涉案房屋的用途为工业，其因无法据此办理营业执照，导致长期空置未能实现租赁目的。同时，原告将第1项诉讼请求变更为请求法院判令解除上述合同。 被告辩称：首先，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，没有法律依据。其次，原告诉称因被告无涉案房屋产证导致其无法办理营业执照，没有事实依据。因为，被告在2003年已取得建设用地批准，2004年取得规划许可证，2012年取得房地产权证。此外，原告并未将其无法办理营业执照的情形告知被告，原告亦无证据证明相关部门不予办理营业执照的原因系因土地或房屋性质。再次，原告自2013年1月开始未支付房租，并于同年5月14日擅自搬离涉案房屋，其行为已构成违约。因此，被告不同意原告的诉讼请求。 同时，被告据此提起反诉，请求法院判令原告向被告支付：1、2013年1月至2013年5月14日的租金163,300元；2、中途退租的补偿金109,500元；3、拖欠租金的违约金43,800元。 审理中，因当事人确认租赁面积减少了100平方米，故被告将反诉诉请变更为原告支付被告：1、租金147,400元；2、补偿金100,374元；3、违约金40,150元。 针对被告的反诉，原告辩称：首先，因被告于签约时明知涉案房屋用途系工业，而原告欲对之进行商业利用，因此合同目的无法实现，原告有权解除合同；其次，因被告违约在先，原告不支付租金系行使抗辩权的表现，故不同意支付违约金。因此，请求法院驳回被告的反诉请求。 经审理查明：2011年4月8日，原、被告之间就原告租赁被告涉案房屋签订《房屋租赁合同》。合同第一条第2款约定，涉案房屋建筑面积为1,200平方米。合同第二条第1款约定，涉案房屋用途为汽车销售及商业等；第3款约定，被告同意原告对涉案房屋进行规划装修。合同第三条第1款约定，被告于2011年5月1日向原告交付涉案房屋，被告给予原告二个月装修期，租金起算日为自2011年7月1日开始；第2款约定，租期为7年，自2011年5月1日起至2018年4月30日止等。合同第四条第1款约定，原、被告双方同意涉案房屋前3年租金为1.0元/m2/天，年租金为438,000元，后4年租金为1.2元/m2/天，年租金为525,600元；第2款约定，原告支付被告押金100,000元，至合同租赁期满后经被告验收房屋无损坏后退还；第3款约定，原告于协议签订后一周内支付被告前6个月的租金，以后应提前1个月支付后6个月的租金，先付后用；第4款约定，每年在支付房屋租金的同时应一次性交付大楼维护及公共部位清洁费每年30,000元。合同第六条第2款约定，原告支付租金未征得被告同意逾期一周以上，应支付年租金10%的违约金；第3款约定，原告若提前终止合同，需提前3个月向被告提出，其装修投入部分被告不作补偿，原告向被告提出退租涉案房屋，应补偿被告3个月的租金。合同另对其他相关内容做了相应约定。 上述合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告，原告对涉案房屋装修后，占有使用至其返还被告之日止的2013年5月14日。期间，因大堂装修占用100平方米，故自2012年7月1日始，双方确认计租面积调整为1,100平方米。此外，原告向被告支付自2011年7月1日起至2012年12月31日止的房屋租金602,250元，2011年7月1日至2013年6月30日的物业费60,000元，押金100,000元。同时，原告亦结清自2011年6月起至2013年3月止之间的水电费。被告对此均予以确认。 审理中，原告提供《装饰工程施工合同》1份及收条3份，证明其对涉案房屋进行装饰装修共花费251,000元的事实。被告认为，原告对涉案房屋仅进行了简单装修，其不应承担支付装修费的义务。另，原告主张其应被告要求分摊了大堂装修费10,000元。被告则认为，大堂由其装修，系共同使用，原告理应承担。 此外，基于合同解除后果一并处理的原则，本院要求被告在指定期间明确：一、2013年4月至5月14日期间水电费是否已付，否则上述期间水电费在本案中不作处理；二、是否存在其所称的其有权拒绝返还押金的损坏原装修物件情形，逾期由其承担可能产生不利法律后果。然，被告均未明确。 另查明：被告于2005年之前名称为上海某橡胶贸易有限公司，此后变更为现名上海某橡胶有限公司。被告于2003年获得建设用地批准，于2004年获得建设工程规划许可，于2012年获得房屋产权证。 以上事实，有《房屋租赁合同》、清单、收据、建设用地批准书、建设工程规划许可证、房地产权证、企业名称变更核准通知书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 本案中，当事人的主要争议在于导致合同解除的责任在谁。对此，本院认为，原告主张的合同解除理由明显不成立。因为，首先，原告在本案中无任何证据证明其曾向相关部门申请办理过以涉案房屋所在地为住所地的工商营业执照的事实；其次，原告亦无证据证明仅因涉案房屋为工业用途土地上的房屋而导致其不能办理商业经营的营业执照的事实；再次，即使如原告所诉，其在办理营业执照过程中因涉案房屋用途原因而不能办理商业经营的营业执照，其也没有证据证明曾向被告发出相应的通知；最后，涉案房屋自交付至返还长达近两年时间，原告向被告支付了期间近一年半的租金，没有任何证据证明原告为办营业执照而与被告进行交涉未果，并要求拒付或减免租金的事实。现原告在将涉案房屋返还被告之后，在合同对营业执照的办理未作约定的情形下，以其诉称事由要求被告承担相应责任，明显有违诚信。反观被告所述的原告未支付房租、擅自搬离涉案房屋的解约事由，与原告未按约支付租金以及已将涉案房屋返还被告的事实相吻合，故本院采纳被告的上述关于导致合同解除的意见。因此，导致合同解除的责任应由原告承担。至于合同解除的时间问题。因当事人于2013年5月14日办理了涉案房屋的交接手续，且无证据证明之前存有互相明确要求解除合同的意思表示，故本院确认合同于2013年5月14日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务自解除之日终止，但并不影响合同中结算和清理条款的效力。 基于此，原告要求被告返还其已付所有租金的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告还应向被告支付尚欠的自2013年1月1日至2013年5月14日期间的租金147,400元。 鉴于原告已于2013年5月14日将涉案房屋返还被告，故被告应当向原告返还已支付的自2013年5月15日起至2013年6月30日期间的物业费3,863元。在此之前的物业费，因原告占有使用了涉案房屋，按合同有关原告交付大楼维护及公共部位清洁费的约定，理应由原告自行承担。故对原告关于返还上述期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。 至于原告主张的押金，因涉案房屋已返还被告，且被告经本院释明后，未对2013年4月至5月14日期间水电费提出相应主张，未对是否存在其所称的有权拒绝返还押金的情形提供相应证据，故被告应当将押金100,000元返还原告。 关于原告主张的装修费，合同第六条第3款约定，原告提前退租，对其装修投入部分被告不作补偿。相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。现因原告违约导致合同解除，故本院对原告主张的装修费，不予支持。 关于被告主张的补偿金，其实质属原告单方提前解除合同的违约金，一方面该项主张符合合同第六条第3款关于原告向被告提出退租涉案房屋，应补偿被告3个月租金的约定，另一方面原告提前解约后需给予被告一个相对合理的、重新招租的期间，故本院对此予以支持。原告关于被告没有此项损失以及补偿金过高的意见，无证据佐证，本院不予采纳。 关于被告主张的违约金，其实质属逾期支付租金的违约金，具有损失赔偿的性质。现被告提出的该项主张，虽符合合同第六条第2款关于逾期支付租金一周以上，应支付年租金10%的违约金的约定，但该项约定未能与逾期支付租金的具体数额以及逾期支付租金的期间相关联。而且，被告现主张该项违约金，明显超过同期银行贷款利率的四倍〔147,400×5.6％×4×5.5÷12＝15,133〕。在原告主张此项违约金过高，而被告此项实际损失又无法确定的情形下，根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素基础上，本院将被告主张的此项违约金调整为15,133元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）上海某橡胶有限公司之间于2011年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2013年5月14日解除； 二、被告（反诉原告）上海某橡胶有限公司返还原告（反诉被告）李某物业费3,863元; 三、被告（反诉原告）上海某橡胶有限公司返还原告（反诉被告）李某押金100,000元； 四、原告（反诉被告）李某支付被告（反诉原告）上海某橡胶有限公司租金147,400元； 五、原告（反诉被告）李某支付被告（反诉原告）上海某橡胶有限公司补偿金100,374元； 六、原告（反诉被告）李某支付被告（反诉原告）上海某橡胶有限公司违约金15,133元； 七、驳回原告（反诉被告）李某的其余诉讼请求。 上述第二、三项与第四、五、六项相抵之后，原告（反诉被告）李某应支付被告（反诉原告）上海某橡胶有限公司159,044元，于本判决生效之日起十日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14,009元，减半收取7,004.50元，反诉案件受理费3,024.50元，合计诉讼费10,029元，由原告（反诉被告）李某负担8,438元（已付），被告（反诉原告）上海某橡胶有限公司负担1,591元（已付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 杨惠星 二〇一三年九月十八日 书 记 员 苏晓星 |
