|
（2013）杨民四(民)初字第2313号 原告周某。 委托代理人厉某，上海某律师事务所律师。 被告王某。 委托代理人田某，上海市某律师事务所律师。 原告周某诉被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理，依法适用简易程序，由审判员龚某独任审判，于2013年8月16日、同年9月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人厉某，被告委托代理人田某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周某诉称，2012年12月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》1份，约定原告购买被告所有的位于上海市杨浦区周家嘴路某弄某4号某1003室房屋（以下简称系争房屋）；房价款人民币（以下所涉币种均为人民币）2,850,000元。双方在《补充约定》约定：“48号使用权车位已包含在房价款内一并转让给原告。”被告表示系争房屋还包括价值至少50,000元的地下使用权车位一并转让。原告认为，被告对车位是有产权的，可以买卖且价格包含在总房价款中，因此原告未对房屋总价予以还价。直到2013年3月31日过户前，被告才告知原告称车位有问题，原告才知道是使用权车位，并非产权车位。原告向被告支付了全部房款及2013年4月至6月的停车费，但被告至今未能向原告交付48号车位。后原告才得知，被告对48号使用权车位并无支配权，物业已将该车位收回。期间，被告还向原告索取840元礼品费。双方经派出所调解，被告承诺补偿原告20,000元，但被告之后又反悔。原告认为，原告之所以同意以2,850,000元的价格购买系争房屋，系为了解决无车位的困扰，被告无法交付车位显然已构成违约，且仍然骗取原告礼品费，故原告起诉至法院要求判令：1、被告支付原告违约金78,375元；2、被告返还原告2013年4月至6月的停车费1,200元及礼品费840元。 被告王某辩称，不同意原告诉请。1、原、被告签订房屋买卖合同时，被告以为车位使用权能够随房屋一并转让给原告，因此在合同中约定将48号车位使用权一并转让给原告，但这是基于原告购房而无偿转让给原告的，不存在有偿转让。之后，物业告知车位使用权不能一并转让，被告才意识到，并想办法多交了三个月停车费让原告使用车位。2、房屋买卖合同虽约定被告需将48号车位使用权转让给原告，但并未保证原告可以使用的时间，原告于2013年4月至6月已使用了系争车位，不存在被告至今未交付48号车位使用权的违约行为。3、原告主张违约金无合同依据。原告诉请引用的违约条款系为房屋所有权转移而设定，和车位使用权无关。4、48号车位当时使用权登记在1003室名下，并非1403室。 经审理查明，2012年12月2日，通过上海某物业顾问有限公司居间介绍，原告周某与被告王某签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》各1份，约定原告购买被告位于上海市杨浦区周家嘴路某弄4号1003室房屋，总房价款2,850,000元。双方在《房屋买卖合同》补充条款中约定：“48号使用权车位已包含在房价款内一并转让给原告。” 2012年12月17日，原告周某（签约乙方）与被告王某（签约甲方）签订《上海市房产买卖合同》1份，约定经上海中原物业顾问有限公司平凉路分公司居间介绍，由乙方购买甲方位于上海市周家嘴路某弄4号1003室房屋，建筑面积106.72平方米；转让价款1,998,000元；甲方于2013年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认于2013年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限内将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同第四条、第六条（2013年4月30日交房、2013年3月31日办理过户手续）约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%，甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。2013年4月17日，原告取得了上海市杨浦区周家嘴路某弄4号1003室房屋的上海市房地产权证。 交房当日，原、被告至上海某物业管理有限公司（以下简称冬迩物业公司）办理48号使用权车位的更名手续未果。 2013年4月3日，被告向某物业公司支付了2013年4月至6月的停车费。某物业公司向被告开具《收据》1份。《收据》载明：“交款单位为双阳4-1003，沪D94598；人民币1,200元；收款事由为泊位费13/4-6月。”原告向被告支付了2013年4月至6月的停车费1,200元，被告将上述停车费《收据》交给原告。 2013年7月1日起，某物业公司收回了48号车位使用权，原告未能继续使用48号地下停车位。 之后，原、被告曾就车位问题发生争议并经派出所调解。原告陈述，被告曾答应支付补偿款20,000元，但之后反悔。被告陈述，原告限制了被告人身自由，到派出所后，原告要求被告支付100,000元，后经派出所调解，原告同意由被告支付20,000元，但被告只同意支付10,000余元，双方未能达成一致意见，也未签订任何书面协议。 证人王某到庭作证，证人陈述：“证人系上海某物业顾问有限公司员工，也是原被告房屋买卖交易的具体经办人。被告出售房屋时报价2,850,000元且税费各付，并没有附带车位。原告看房时，被告才提出还有一个车位可以一并转让给原告，并带原告去看了地下车位的具体位置，当时双方未明确车位是使用权还是产权。签订房屋买卖合同时，被告称车位是使用权车位，并称只要在办理房屋交接手续当日到物业公司转一下名字即可。交房当日，买卖双方到物业公司办理车位变更手续，未能办成。” 2013年8月28日，本院至冬迩物业公司调查，该公司工作人员表示：“小区地下车位产权均为开发商所有，根据物业公司的车位管理模式，如小区业主出售房屋，车位使用权要让之后登记车位的人使用，房屋产权人无权将车位使用权指定给谁使用或转让给谁。被告王某在本小区内有两套房屋，分别为1003室和1403室，车位费收据上写1003室可能是根据业主自己报的室号写的，但实际48号车位使用权是登记在1403室名下。2013年4月，被告王某来支付2013年4月至6月的停车费时，某物业公司并不知道其已经将小区内两套房屋出售，之后，某物业公司才知道被告将小区内所有的两套房屋均已出售给他人。考虑到已经收取了停车费，因此给其使用车位至2013年6月底，2013年7月1日起，某物业公司收回了48号车位使用权。由于小区车位很紧张，停车的业主均知道一旦出售房屋即丧失了车位使用权，要给轮候登记的人使用，如业主可以将使用权车位一并转给之后的业主，也就不存在排队登记使用车位了。被告王某确实向某物业公司要求过将车位使用权转给下家，某物业公司明确告知不能转让，要轮候排队。某物业公司也从未收取过被告840元礼品费。” 以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、上海市房地产权证、停车费《收据》、《上海市房地产买卖合同》，被告提供的停车费《收据》及车辆行驶证及原、被告的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。证人王继东所述与原、被告提供的证据及原、被告的陈述基本相符，本院对其证言效力予以确认。 本院认为，原、被告于2013年12月2日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。之后，买卖双方签订的网签买卖合同虽对房屋交易价款做了变更且未对车位使用权作出约定，但双方实际仍按照2013年12月2日的《房屋买卖合同》约定的房价款2,850,000元履行，因此，2013年12月2日的《房屋买卖合同》中关于车位使用权的约定对被告具有拘束力。根据2012年12月2日《房屋买卖合同》的约定，48号使用权车位已包含在房价款内一并转让给原告。该约定明确车位性质为使用权而非产权。被告在签订《房屋买卖合同》时误以为能够将使用权车位一并随房屋转让给原告，由原告继续向某物业公司承租，但根据物业公司的车位使用权的管理模式，被告无权将车位使用权转让给原告，被告履行合同确有瑕疵，且实际给原告造成了一定的损失，应当作出适当赔偿。被告提出的将三个月的停车费《收据》交付给原告即视为将车位使用权转交给了原告的辩称，与买卖合同约定车位使用权一并转让的初衷相悖，本院不予采信。因买卖双方未约定无法转让使用权车位的违约责任，综合本案实际情况，本院酌定被告赔偿原告15,000元。 原告在庭审中已认可2013年4月至6月期间已使用48号车位，除支付1,200元停车费外并未额外支付停车费，故本院对原告要求被告返还2013年4月至6月的停车费1,200元的诉请不予支持。原告称其向被告另行支付了840元礼品费，但并未提供相应的证据证明，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告王某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告周某人民币15,000元； 二、驳回原告周某其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,810元，减半收取计人民币905元，由原告周某负担人民币737元，被告王某负担人民币168元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 龚 某 二〇一三年九月十八日 书记员张某 书记员蔡某 |
