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（2013）杨民四(民)初字第2208号 原告（反诉被告）沈A 委托代理人黄C 被告（反诉原告）曹B 被告（反诉原告）熊D 两被告（反诉原告）的共同委托代理人李E 两被告（反诉原告）的共同委托代理人许F 原告沈A诉被告曹B、熊D及反诉原告曹B、熊D诉反诉被告沈A房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理,公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）沈A的委托代理人黄C、被告（反诉原告）曹B、熊D的共同委托代理人许F到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈A诉称，2013年4月3日，原告作为买受人、两名被告作为卖售人签订《上海市房地产买卖合同》，就上海市杨浦区G室房屋（以下简称系争房屋）买卖进行了约定，房屋转让价为人民币3,000,000元（以下货币单位均为人民币），原告还应另行向被告支付装修、搬家安置补贴590,000元。该合同补充条款（一）第5条约定：“甲乙双方协商一致：甲乙双方于乙方银行贷款合同审批通过后的七日内共赴杨浦区房地产交易中心办理该物业产权过户手续”。原告于签约当日向被告支付房款860,000元及装修、搬家安置补贴590,000元；连同之前支付的定金40,000元，原告已共向被告支付了1,490,000元。此后，为履行合同，原告积极办理银行贷款手续，并于2013年6月24日通过渣打银行（中国）有限公司上海K支行2,100,000元贷款。2013年6月25日，原告以书面形式再次致函被告，要求继续履行合同，尽快办理过户手续，却未得到被告的回复。原告认为，合同约定补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准，故合同双方应于原告银行贷款合同审批通过后的七日内共赴杨浦区房地产交易中心办理该物业产权过户手续，合同第六条约定2013年5月10日前办理过户已失效。现诉请要求法院判令：1、两被告继续履行原、被告于2013年4月3日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、两被告配合原告办理系争房屋的产权过户手续；3、两被告将系争房屋交付给原告。 被告曹B、熊D辩称并反诉称，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》约定，原告支付3,000,000元房款中须向银行申请贷款2,100,000元。合同补充条款第10条约定，由于贷款条件不符合而不能获得贷款的，买卖自动解约。合同第六条约定，2013年5月10日之前共同申请办理转让过户手续。合同签订后，原告虽然支付了除贷款外的全部房款和装修、搬家安置款，共计1,490,000元，但由于原告未能按约定在2013年5月10日之前办妥银行贷款手续，故双方未能按时办理转让过户手续。为此，被告分别于2013年5月22日、5月27日两次致函原告，要求其在6月5日之前支付房款余款2,100,000元以及办理房屋过户手续，逾期则将解约。由于原告收函后未有任何回复，故被告于6月8日书面通知原告合同解除，并要求原告尽快办理网上备案撤销及退款手续，该通知于6月9日送达原告。两被告系夫妻，与一对双胞胎儿子共同居住在系争房屋，且该房屋系被告家庭的唯一住房。为方便照顾老人和双胞胎儿子，两被告与曹B父母商量决定将各自房屋出售，共同购买相邻房屋或购买一套大居室共同居住。故在2013年4月3日签订系争房屋买卖合同后，被告曹B的父母曹M、沈N于2013年4月9日也签订了卖房合同。由于原告未能在约定时间内办妥银行贷款手续及办理交易过户手续，且对支付现款方案未有回复，而被告曹B父母应在6月22日前交付出售的房屋，故无法再等待被告共同购房，只能在6月8日另行购房。因原告未按合同约定履行，被告与父母合并购房的计划已无法实现，因此，被告不同意原告的诉请，并提出反诉要求，确认反诉原告曹B、熊D与反诉被告沈A于2013年4月3 日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年6月9日解除。 原告沈A反诉辩称，反诉原告没有法定或约定的单方解除买卖合同的权利，反诉被告认为买卖合同没有解除，故不同意反诉原告的反诉请求。 经审理查明，两被告系夫妻，系争房屋建筑面积为113.52平方米，系两被告所有。 2013年3月31日，原告为向被告购买系争房屋，支付购房定金40,000元。 2013年4月3日，原告作为买受方（乙方）、两被告作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的系争房屋，转让价款为3,000,000元。甲、乙双方同意，甲方于2013年8月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年5月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定甲乙双方协商一致：甲乙双方于乙方银行贷款合同审批通过后的七日内共赴杨浦区房地产交易中心办理该物业产权过户手续。甲方保证过户当日该房屋是完全产权房，无纠纷。本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于三日内通知签约各方。如由于贷款条件不符合而不能获得贷款，则双方买卖行为自动解约，买方支付的所有费用需全额返还买方。合同附件三付款协议约定乙方于2013年3月31日支付甲方定金40,000元，于2013年4月3日之前支付甲方房款860,000元，（包含尾款30,000元整由居间方保管至交房、迁出户口当日归还甲方）；乙方通过向银行贷款方式申请2,100,000元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户。合同另对双方的权利、义务作了约定。当日，原告向被告支付房款860,000元及装修、搬家安置款590,000元。 2013年5月10日前，原告向中国银行申请贷款，未获审批通过。 2013年5月22日、同年5月27日，被告曹B先后向原告发出《催款函》，称根据房屋买卖合同第六条规定，双方于2013年5月10日前完成房屋过户手续。被告至今未收到购房余款2,100,000元，请在2013年6月5日前汇入被告熊D的账户，并完成房屋过户手续。如在2013年6月5日之前，仍不办理完上述相关手续，被告将撤销此前与原告签订的房屋买卖合同，视买卖双方自动解约。原告收到函后，未将2,100,000元汇入被告熊D账户。 2013年6月8日，被告曹B向原告发出《合同终止函》，称由于原告未按合同约定时间履行，被告曾于2013年5月22日致函，要求原告在6月5日前履行合同约定义务，否则，被告解除合同。由于原告仍逾期未履行，故正式通知原告房屋买卖合同解除，望原告接函后尽快与被告联系办理网上备案撤销及退款手续。 2013年6月24日，原告与渣打银行（中国）有限公司上海K支行签订《房地产抵押合同》，约定原告为购买系争房屋贷款2,100,000元，并以系争房屋作为抵押。 2013年6月25日，原告向两被告发出《履行合同通知函》，称银行贷款合同已经审批通过，至此，原告已全面履行自己的合同义务，要求最晚于2013年7月2日前办理完毕房屋过户手续。对此，被告未予理睬。 2013年7月，原告起诉来院，作如上诉请。 以上事实，由原告（反诉被告）提供的上海市房地产买卖合同、房地产登记薄、收款收条、履行合同通知函、房地产抵押贷款合同、税收发票；被告（反诉原告）提供的催款函、合同解除函、上海市房地产买卖合同及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 审理中，1、原告表示，如果法院认为买卖合同无法继续履行，要求被告返还1,490,000元并支付占有期间的利息，按银行贷款利率计算；支付约房价款20%的上涨差价；返还原告已替被告缴纳的税款及相应的利息。 2、就系争房屋目前的市场价，上海中原物业顾问有限公司于2013年8月21日向我院出具询价意见书，询价结果为每平方米建筑面积单价约为32,000元-33,000元；上海锐丰房地产投资顾问有限公司于2013年8月22日出具询价意见，结论为目前的成交价格基本维持在每平方米31,000-32,000元左右。 3、被告将原告已支付的1,490,000元以代管款形式缴至本院。 本院认为，原、被告于2013年4月3日签订的《上海市房地产买卖合同》合法、有效。合同第六条约定双方应于2013年5月10日前申请过户，而补充条款约定在原告通过贷款审批后七日内申请过户。结合合同上、下文的意思表示，应予认定，买卖双方就2,100,000元贷款支付的期限及申请过户的期限系约定不明。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。被告于2013年5月底数次发函给原告，限期原告于2013年6月5日前支付2,100,000元，系其作为债权人要求债务人履行合同，其行为合理、合法。而原告变更申贷银行，于2013年6月期间审批通过，说明原告积极履行合同，其行为尚属合理。然买卖双方此后未能就合同的履行达成一致，现就履行与否各执己见，考虑到目前系争房屋由被告一家实际居住的事实及原、被告的实际情况、合同的履行状况，故系争合同解除为宜。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原、被告签订的买卖合同解除后，被告应返还原告已支付的900,000元房款及装修、搬家安置款590,000元。本案纠纷系因合同约定不明造成，合同当事人均应承担相应责任，基于目前系争房屋市场价较签订买卖合同时有一定的上涨，上涨造成的损失应由原、被告共担，故本院根据实际情况，酌情确定被告应支付原告的补偿款。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第四项、第九十七条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）沈A要求被告（反诉原告）曹B、熊D继续履行原告（反诉被告）沈A、被告（反诉原告）曹B、熊D于2013年4月3日就上海市杨浦区G室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、被告（反诉原告）曹B、熊D配合原告（反诉被告）沈A办理产权过户手续及被告（反诉原告）曹B、熊D将上海市杨浦区G室房屋交付给原告（反诉被告）沈A的请求； 二、原告（反诉被告）沈A、被告（反诉原告）曹B、熊D于2013年4月3日就上海市杨浦区G室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日解除； 三、被告（反诉原告）曹B、熊D应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）沈A房款人民币900,000元； 四、被告（反诉原告）曹B、熊D应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）沈A装修、搬家安置款人民币590,000元； 五、被告（反诉原告）曹B、熊D应于本判决生效之日起十日内补偿原告（反诉被告）沈A人民币25,000元。 负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币30,800元，减半收取计人民币15,400元，保全费人民币5,000元，合计人民币20,400元，由原告（反诉被告）沈A负担人民币10,200元，由被告（反诉原告）曹B、熊D负担人民币10,200元；反诉案件受理费人民币9,105元，由原告（反诉被告）沈A负担人民币4,552.50元，由被告（反诉原告）曹B、熊D负担人民币4,552.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 金 玮 二Ｏ一三年九月二十一日 书 记 员 张占平 |
