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北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2013）一中民终字第8349号 上诉人（原审原告，反诉被告）李某某，男，汉族。 委托代理人刘某，北京市天达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）汤某，女，1981年4月6日出生，汉族。 委托代理人陈某，男，1960年5月4日出生，汉族。 委托代理人付某某，男，1964年2月1日出生，汉族，汤某丈夫。 上诉人李某某因与被上诉人汤某合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第17419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月21日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、谭峥参加的合议庭，公开进行了审理，后变更合议庭组成人员，组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、邵普参加的合议庭，于2013年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人李某某的委托代理人刘某、被上诉人汤某的委托代理人陈某、付某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李某某在一审中起诉称：1995年11月，李某某与北京市西郊农场二分场（现北京市海淀区上庄镇上庄村委会）签订了《农业联产承包合同》。根据该合同，李某某拥有对合同中约定的上庄村60亩果园的30年（1996年元月至2026年元月）土地承包经营权。1999年4月，李某某又与北京市西郊农场二分场签订《土地承包合同》，在紧邻上述60亩承包地旁边取得上庄村30亩苹果园的27年（1999年4月至2025年4月）承包经营权。上述90亩土地位于北京市海淀区上庄镇翠湖北路8号，东至东小营路，南至翠湖北路（八家路），西至西院墙（农科院承包地东界限），北至北院墙。李某某承包的果园经营效益一直不好。在2002年底和2003年1月上庄村委会和上庄乡政府分别出具证明同意李某某在承包的90亩果园里开办敬老院。2005年8月，海淀区民政局向李某某颁发了北京市海淀区某某敬老院的养老服务机构执业许可证。后经与汤某协商，双方于2008年4月16日签订了《北京市房屋租赁合同》，李某某将90亩土地及地上附着物（房屋、果树）全部转租给汤某经营，租赁期限为17年（2008年4月至2025年4月）。2008年7月，李某某与上庄村委会签订《补充合同》，约定李某某可根据情况调整经营项目，村委会将给予协助，并且李某某在经营不利时可转租他人经营，但期限不得超过合同期。2009年7月8日，李某某与汤某补充签订了《土地承包权和某某敬老院转让协议》，该协议约定，李某某将90亩土地承包经营权以及房屋、果树等地上附着物转让给汤某，其中转让的土地承包经营权年限为李某某原承包合同年限为准，汤某需向李某某支付700万元。后李某某依约将某某养老院的所有手续及证照交给汤某，并协助汤某完成了养老院法定代表人的变更手续。但在转让合同签订后，汤某擅自在承包经营的土地上建房并对外销售，经双方交涉，2009年8月24日双方签订《补充合同》，约定汤某必须在获得相关部门批准，获得完备手续方可盖房，汤某不得以任何借口卖房或变相卖房，汤某预收老人租金最高不能超过五年等。该补充合同还约定，如果汤某违反上述限制性条款，视为违约，李某某将退还汤某预交的租金，汤某应当自行拆除违法建筑。但在上述补充合同签订后，汤某仍违法建房并对外宣传销售，对李某某的交涉置之不理。同时，汤某至今未支付转让协议中约定的530万元转让金。故李某某诉至法院，请依法判决：1、解除李某某与汤某于2008年4月16日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判决汤某自行拆除在租赁经营期间在某某敬老院内未经政府部门批准私自建造的违法建筑，恢复原状；3、判令汤某承担诉讼费。 汤某在一审中答辩称：第一，汤某与李某某2008年4月16日签订的北京市房屋租赁合同及2009年7月8日签订的土地承包权及某某敬老院转让协议，汤某没有违约行为，不同意解除。第二，李某某在签订上述合同及转让协议时存在欺诈行为，包括：1、其所出租的土地房屋及转让的承包权，李某某没有权利出租与转让；2、在签订转让协议时，李某某隐瞒了转让土地为农业用地的性质，导致汤某的巨大财产损失。汤某在一审中反诉称：1、判令李某某返还租金120 219元；2、判令李某某返还汤某垫付的土地承包费差额83 500元。 李某某在一审中针对汤某的反诉，答辩称：第一，对于汤某要求李某某返还租金，李某某认为其理由不成立。双方签订了两份合同，转让合同在后，租金双方已经达成一致，不存在返还的情况。汤某从来没有提出过要该笔费用，即使要，也超过了诉讼时效。第二，关于返还土地承包费用，合同中已经明确说明土地承包费用由汤某承担，承包费用的收取不是李某某决定的，不应当由李某某承担差额。 一审法院审理查明：2008年4月16日，出租方（甲方）李某某与承租方（乙方）汤某签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），该合同约定：“依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋、院落及其果园租赁的有关事宜达成协议如下：第一条、该房屋座落于北京市海淀区上庄镇翠湖北路，该房屋占地90亩（以平面图纸及遥感卫星摄影图标示为准），果树约11 000棵，平房约100间，建筑面积约2000平方米，使用面积约16 00平方米，装修状况一般，其它条件为：鱼塘及部分厨房设备，该院落及房屋未设定抵押。第二条、甲方是该房屋的所有权人，在与乙方签订合同时向乙方出示甲方与上庄镇（乡）签订的土地及果园承包合同的书面凭证（房屋是甲方自盖的）。第三条、该房屋用途为“居住、敬老院、餐饮经营、种植”，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。……第九条、合同签订日起原有一切费用，如水、电由甲方负责。合同签订后由乙方负责。……第十三条、房屋的支付及返还：（一）交付：甲方于2008年4月前将房屋按约定条件交付给乙方。……第十七条、租金：（一）租金标准：第一年：18万元/年；第二年：22万元/年；第三年：26万元/年；第四年：30万元/年；第四至第十年为30万元/年，十年后根据当地地价，甲方最多上浮20％。第十八条、租金支付时间：1、签订本合同即付甲方合同定金2万元。2、2008年4月甲方搬离甲方私人用品后双方交接清楚，乙方即付甲方半年房租9万元（定金转租金）。3、2008年10月乙方支付甲方第一年下半年的租赁费，以此类推，每半年交付一次租赁费。乙方不支付或不按期支付达30天者，即算违约。第十九条、房屋租赁时间为2008年4月至2025年4月，共计17年。……第二十一条、甲方原有的养老院执照全权委托乙方经营管理，法人代表由甲方担任，甲方不介入乙方管理，在经营过程中出现任何问题均由乙方负责”。上述合同签订后，双方依约履行，汤某于2008年4月16日向李某某交纳承包款九万元，于2008年10月20日向李某某交纳租金四万五千元，于2008年11月1日向李某某交纳租金四万五千元元及购买旧电器款二千九百元，于2009年4月15日向李某某交纳租金五万元，于2009年4月20日向李某某交纳租金六万元，于2009年5月22日向李某某预交租金五万元。李某某收到上述款项后向汤某出具了相应收条。 2009年6月9日，李某某与汤某签订一份协议书，但双方均认可该协议为草签协议，2009年7月8日，转让方李某某（甲方）与受让方汤某（乙方）依据该草签协议正式签订了《土地承包权及某某敬老院转让协议》（以下简称“转让合同”），该合同约定：“甲乙双方合作期间，由于敬老院床位紧张，为了扩大规模，经甲乙双方协商，并依据国家法律、法规和有关政策规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包权及某某敬老院转让事宜协商一致，订立本协议。一、转让标的：1、甲方将其承包的北京市海淀区上庄镇上庄村90亩非农业用地承包经营权、北京市海淀区某某敬老院、果树、房间转让给乙方，以现有为准。2、位置：位于北京市海淀区翠湖北路8号（路北侧）。3、四至：东侧至东小营路，南至翠湖北路（八家路），西至西院墙（农科院承包地东界限），北至北院墙（见卫星地块红线附图）。二、转让期限：转让的土地承包权年限为以甲方原承包合同年限为准。三、转让价格：土地承包权、房屋、果树共计七百万元（人民币：7000 000元）。四、支付方式和时间：1、签订本协议十天内乙方支付甲方170万元。2、2009年12月31日支付230万元。3、2010年6月30日乙方支付甲方300万元。五、双方约定：1、乙方全部转让费支付后一年内，甲方办理上庄乡与养老院承包合同，按照甲方现有的承包年限继续延续。土地承包费为32 500元/年，由乙方支付。2、甲方向乙方确保承包地是非农业用地。3、乙方支付甲方首期款后十天内，乙方负责将甲方同意授权‘北京市海淀区某某敬老院’的法定代表人变更为乙方。……六、违约责任：……3、如170万付后盖房遇阻，导致余款付不了时，170万元即转为租金。继续履行承租合同。……5、全款付清后，承租合同作废。……”。 2009年6月11日，北京市海淀区民政局向海淀区某某敬老院发出《关于海淀区某某敬老院改造申请的意见》，该意见同意海淀区某某敬老院进行改扩建，要求按照《老年人建筑设计规范》和《老年人社会福利机构基本规范》的标准和规划、建设、消防、环保等部门的要求进行建设，并经建设、消防等相关机关验收合格后上报海淀区民政局方可投入使用。 2009年7月17日，汤某向李某某出具书面承诺一份：“由于2009年7月17日支付首期170万元时，李某某同志无法入支票，我正式承诺，先支付十万元现金，后从本日起15日内付清剩余160万现金，否则合同解除，并十万元现金不再退回，作为违约金。二、全部付清之前，承租关系继续有效”。 同日，汤某向李某某支付首付款十万元，李某某向汤某出具了收条。 2009年8月1日，汤某向李某某支付了一百六十万元转让费，李某某向汤某出具转让费收据：“今收到汤某支付的北京市海淀区翠湖路8号（翠湖别墅路北侧）原李某某承包的90亩土地承包权、地上物树木和房屋及‘北京市海淀区某某敬老院’转让费首期款壹佰柒拾万元整（其中拾万元收据已开）”。 2009年9月22日，北京市海淀区某某敬老院的法定代表人由李某某变更为汤某指定的案外人王伟。后汤某在前述合同中约定的地块上新建部分房屋，现已建设完毕。 2010年5月23日，北京市海淀区上庄镇上庄村村民委员会出具证明：“北京市海淀区某某敬老院成立于2005年8月29日，承包海淀区上庄镇上庄村土地90亩，期限为三十年。敬老院为地方公益福利事业，优先安置本村劳动力就业，合同到期可续签三十年。2009年海淀区民政局批复新增床位任务，敬老院申请该土地征为国有养老用地，村委会同意，征地手续正在办理中”。 另查，2003年1月2日，海淀区上庄乡民政科出具证明，同意李某某个人在上庄村办养老院；2005年8月3日，海淀区民政局向北京市海淀区某某敬老院颁发了《北京市养老服务机构执业许可证》，该许可证载明敬老院资产性质为个人资产，单位性质为民办，地址为北京市海淀区上庄镇翠湖北路，法定代表人为李某某；2008年7月2日，甲方海淀区上庄镇上庄村委会（原合同承继方）与乙方海淀区某某敬老院法人代表李某某（原合同承继方）签订了《补充合同》约定，李某某在经营不利时可转租他人经营，但期限不得超过合同期。 一审诉讼中，李某某称因汤某未付清双方转让合同中约定的七百万元转让款，故按照合同的约定，该转让合同未生效，双方实际在履行租赁合同，因汤某砍伐了果树，未经许可盖了数十间房屋，存在严重违约，故要求解除租赁合同；汤某称转让合同签订后，其已经向李某某支付了首付款一百七十万元，敬老院的法定代表人也变更为其指定的人名下，故转让合同已经生效并在实际履行中，双方转让合同中约定的条件应为解除条件，而非生效条件，汤某未支付剩余款项系因李某某违约所致。 一审法院判决认定：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，李某某与汤某签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反相关法律强制性规定，应属有效。但在双方签订上述合同后，经双方协商一致又签订了转让合同，该转让合同将上述租赁合同的租赁标的一并由李某某转让给汤某，并且涉诉的某某敬老院现已依据双方签订的转让协议由李某某名下变更为汤某指定的第三人王伟名下，至此，前述租赁合同已经失去存在的基础和履行之可能性；另外，李某某主张解除与汤某签订的该租赁合同的理由系汤某砍伐果树和未经许可盖房，但汤某诉讼中出示了海淀区民政局同意敬老院改扩建的文件，李某某亦未就汤某砍伐果树向该院提交充分证据，且砍伐果树的行为并不能导致解除合同的法律后果，故该院对李某某主张的解除合同的理由不予采信。综合以上两点，李某某现要求解除该租赁合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持，其基于解除合同要求汤某将涉诉标的恢复原状的诉讼请求该院亦不予支持。 关于李某某称双方签订的转让合同约定了生效条件，汤某未按照该条件支付转让合同的全部转让款，故双方转让合同未生效，仍按照租赁合同履行的主张，该院认为，首先，双方在转让合同中约定“如170万付后盖房遇阻，导致余款付不了时，170万元即转为租金。继续履行承租合同”，该条款系约定在合同履行过程中成就约定条件时解除转让合同，继续履行承租合同，故不应视为该转让合同所附之生效条件；其次，双方在签订转让合同后，已经实际履行了该合同，特别是将某某敬老院的法定代表人由李某某变更为汤某指定的第三人王伟，即使存在所谓的生效条件，双方的实际履行行为亦应视为对生效条件之变更。综合以上所述，该院对李某某所称转让合同未生效，双方仍在履行租赁合同的主张不予采信。 关于汤某要求李某某退还其在履行租赁合同时多交纳的部分租金的反诉请求，该院认为，虽然双方签订转让合同后，双方之间的租赁合同失去了存在的基础和履行可能性，但在汤某未向李某某付清转让合同全部款项前，要求李某某返还其前期交纳的租金显属不当，该部分租金应当与转让合同中约定的价款一并处理，但本案中李某某仅要求解除租赁合同，该院对双方后续签订的转让合同不宜一并处理，故本案中对该部分租金的返还不予处理，双方可在处理转让合同时一并解决。 关于汤某要求李某某返还其代为垫付的土地承包费的反诉请求，该诉讼请求不属于本案合同纠纷的审理范围，双方可另行解决。 对于双方当事人的其他诉辩主张，该院并非忽视或默认，该院认为依前述意见已能对本案作出判决，故在此不再赘述。 综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，判决：一、驳回李某某的全部诉讼请求；二、驳回汤某的全部反诉请求。 李某某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院认定事实错误，转让合同约定，汤某未付清余款，170万元转为租金，继续履行租赁合同，转让合同是附条件的合同，全款付清是租赁合同终止的条件。敬老院的法人变更不等同于敬老院的交付转移，双方仍是租赁关系。汤某违章建房的行为违反了租赁合同，使敬老院受到行政部门的处罚，李某某有权据此解除租赁合同。汤某在支付170万元首付款之后，至今没有向李某某支付余款，构成严重违约，李某某有权解除转让合同，汤某应将敬老院的法定代表人变更回李某某。请求：撤销一审判决，解除转让合同，判令汤某协助李某某将某某敬老院的法定代表人变更回李某某，判令解除租赁合同，交还某某敬老院的公章、财务章，办理交接手续。 李某某向本院提交以下新的证据予以证明：国土资源行政处罚决定书。 汤某服从一审法院判决。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 双方对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议： 李某某提交的国土资源行政处罚决定书，证明汤某违反了转让合同补充协议的约定，私自建房收到行政部门的处罚。汤某认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，认为其建房行为发生在转让合同签订之后，李某某承诺是非农用地，汤某不清楚情况才受到处罚。由于双方对该证据的真实性均予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认。 上述事实，有各方当事人二审陈述意见在案佐证。 本院认为：一审法院对双方租赁合同效力的认定正确，本院予以确认。在租赁合同中，双方未明确约定合同解除条件，租赁合同履行过程中，汤某亦按时交纳了租金，李某某所主张的汤某违约建房行为发生于转让合同签订之后，李某某以此为由要求解除租赁合同无事实与法律依据，亦不符合合同解除的条件，一审法院驳回李某某要求解除租赁合同的诉讼请求并无不当，本院予以确认。 关于李某某提出的解除转让合同，判令汤某协助李某某将某某敬老院的法定代表人变更回李某某的上诉请求，本院认为，虽然李某某在一审起诉状中要求解除租赁合同及转让合同，但在庭审过程中，一审法院要求李某某明确诉讼请求第一项要解除哪份合同时，李某某答复称要求解除租赁合同，在其后的庭审过程中亦未再提及解除转让合同一事，故应视为其变更了诉讼请求第一项的内容，一审法院仅对其要求解除租赁合同进行审理并无不当，本院予以确认。二审诉讼过程中，李某某要求解除双方转让合同，超出一审诉讼请求范围，本院对此不予审查，李某某可另行主张解决。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费三十五元，由李某某负担（已交纳），反诉案件受理费二千一百七十四元，由汤某负担（已交纳）。 二审案件受理费七十元，由李某某负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 阴 虹 代理审判员 魏应杰 代理审判员 邵 普 二○一三 年 九 月 二十二 日 书 记 员 李依檬 |
