|
（2013）闸民三(民)初字第1855号 原告上海X实业有限公司。 法定代表人柴XX。 委托代理人是连海，上海市外滩律师事务所律师。 委托代理人杨寅根，上海市外滩律师事务所律师。 被告赵XX。 委托代理人仲XX。 原告上海X实业有限公司与被告赵XX物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月26日立案受理。本案适用简易程序，依法由审判员薛云嘉独任审判，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人是连海、被告赵XX及其委托代理人仲XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海X实业有限公司诉称，被告赵XX系X小区内上海市闸北区X路X弄X号X室业主，于2003年12月29日入户使用至今。上海A物业管理有限公司分公司（以下简称A分公司）受上海XX房地产有限公司的委托，于2006年9月1号对该小区实施物业管理。后因总公司机构整合并经总公司同意，A分公司于2010年12月6日将其对内、对外所签署的全部合同的债权债务，均转让由上海B物业管理有限公司B物业管理分公司（以下简称B分公司）承继并继续提供被告小区的物业服务。A分公司于2011年12月30日准予注销登记。B分公司于2011年2月28日退出被告小区的物业管理服务。在2012年3月1日B分公司将其对内、对外所签署的全部合同的债权债务全部转让本案原告上海X实业有限公司。上述原告公司主体变更期间，均在被告小区张贴公告，并发函告知被告。但被告至今拖欠物业费，经催缴仍未支付。现要求1、判令被告支付2007年1月至2011年2月的物业服务费7000元（1.4元/平方米.月*99.98平方米*50个月）；2、判令被告支付滞纳金1962.50元（自2007年2月1日暂算至2012年12月31日，按日万分之二点一计算）；3、诉讼费由被告承担。 被告赵XX辩称，对未支付物业费的金额和期间没有异议，不支付的理由： 1、被告认为向被告发出催款单的是A物业，原告没有资格向被告催讨物业费。原告对于债权债务的继承应该是一致的，不能只继承催讨物业费的权利而不承继维修好房屋的义务。关于A分公司、B分公司及原告之间的主体转换过程，现原告仍无证据予以说明，被告坚持认为原告主体不适格；2、被告居住的上海市闸北区X路X弄X号X室房屋，西南角凸窗漏水问题多次向原告报修，原告总共修了十次左右，一直没有修好，当时物业的高经理说要拆下来才能发现问题，而来拆的木工说不能拆，因不能恢复原状。物业管理维修的范围包括外墙面、屋顶等，故被告房屋的渗漏水问题就应该由开发商或者由前期物业管理公司负责修理。而事实上，原告也确实承担了维修义务，多次维修后的相应费用应由原告找开发商结算。现在被告根本无法找到开发商，被告与开发商约定的质保期是五年，系争房屋在五年内发生渗漏水问题，原告应当根据开发商的委托对被告承担维修义务。另外，楼顶违章搭建会对被告的居住造成安全隐患，就此，原告未积极采取相应的措施予以制止。原告在物业管理过程中存在瑕疵和失职。原告的权利义务不对等。 经审理查明，被告赵XX系上海市闸北区X路X弄X号X室房屋产权人，该房屋属高层居住用房，建筑面积为99.98平方米。A分公司与上海XX房地产有限公司于2006年8月9日签订《前期物业管理服务合同》，约定由A分公司对被告小区实行物业管理服务，管理期限自2006年9月1日至小区业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。高层居住用房物业服务收费标准为1.40元/平方米.月。 2010年12月6日，上海A物业管理有限公司机构整合，将其所属的A分公司对内、对外所签署的全部合同的债权债务，均转让由B分公司承继并继续提供被告小区的物业服务。2011年2月28日B分公司退出被告小区的物业管理服务。2011年12月30日A分公司工商登记注销。2012年3月1日上海A物业管理有限公司与原告上海X实业有限公司签订《协议书》，协议约定上海A物业管理有限公司将所属B分公司签订的所有债权、债务均由上海X实业有限公司承继，2012年3月20日B分公司工商登记注销。上述公司主体变更均在被告小区张贴公告。 被告赵XX属A分公司物业服务区域的业主，在2007年1月至2011年2月间未支付物业管理费6998.50元。 以上事实，有原告提供的1、《前期物业管理服务合同》一份；2、重新审核表；3、上海市房地产登记簿；4、承诺书和业主公约；5、催款函、律师函、欠费催讨信、邮政微机专用单册，告知书；6、上海A物业管理有限公司分公司《准予注销登记通知书》、上海A物业管理有限公司杉林物业管理分公司《准予注销登记通知书》、《协议书》、《律师函》、《告知书》、小区公示栏《照片》三份、关于公司机构整合的函及被告提供X路X弄X号X室主卧、窗顶部外墙渗水的照片一张等证据和当事人的陈述予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。A分公司按约定履行了物业管理服务义务，业主理应按约定交纳物业管理费。现A分公司的债权、债务已转移至本案原告，则不影响被告向本案原告履行支付物业管理费的义务。原告要求被告支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求，本院可以支持，但滞纳金的金额本院予以酌定。本案被告的辩解及要求不足以成为拒付物业管理费理由，本院难以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 一、 被告赵XX应于本判决生效之日起三日内给付原告上海X实业有限公司2007年1月至2011年2月的物业管理费6998.50元。 二、 被告赵XX应于本判决生效之日起三日内给付原告上海X实业有限公司滞纳金1900元。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告赵XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 薛云嘉 二〇一三年九月二十二日 书 记 员 刘 怡 |
