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（2013）沪二中民二(民)终字第1390号 上诉人(原审原告)上海俊虹物业管理有限公司。 法定代表人陆某某。 委托代理人陈良，上海市华夏律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)张某某。 上诉人上海俊虹物业管理有限公司(以下简称“俊虹公司”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，张某某于2009年6月取得座落于上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX号XXX室房屋的产权证，证号为XXXXXXXXXX，建筑面积为66.62平方米。 原审法院另查明，俊虹公司系具备物业服务三级资质的物业服务企业。2002年俊虹公司与康虹花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由俊虹公司受托对“上海康虹花园”小区实行物业管理；俊虹公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理期限为1年，自2002年7月1日起至2003年6月30日止；物业管理服务费按建筑面积每平方米人民币(以下币种均为人民币)3元，其他代收代缴费用(包括卫星节目收视费及俱乐部、游泳池、网球场等配套服务费，按建筑面积每平方米1.50元代收代缴)；每月向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目；合同另对其他内容进行了约定。《物业管理服务合同》签订后，俊虹公司实际开始实施物业管理与服务。2003年6月30日《物业管理服务合同》到期后，康虹花园业主委员会与俊虹公司未再续签或另行签订物业管理服务合同，但俊虹公司实际仍继续在为张某某所在“上海康虹花园”小区提供物业管理与服务。 2004年6月29日，康虹花园业主委员会发出告示，表示：“到今年6月我小区的国际卫星收视合同已到期，业委会综合小区内业主的意见及闭路电视接收系统因老化陈旧而无法同时接收有线电视和卫星节目之现状，决定：★不再续签卫星收视合同；★从2004年7月1日起，物业管理费每月按建筑面积每平方米下调0.50元，即为每平方米2.50元；★2002年7月1日至2004年6月30日的物业管理费仍每月按建筑面积每平方米3元收缴”。 原审法院又查明，张某某支付俊虹公司物业管理费至2008年12月。自2009年6月起张某某未再支付物业管理费。为此，俊虹公司诉至法院，请求判令张某某支付2009年6月至2012年9月的物业管理费6,640元。 原审法院认为：根据法律规定，物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业继续履行物业服务合同的义务，双方物业服务合同的权利义务未终止，属于事实上的物业服务关系，物业服务企业可以以原物业服务合同要求业主支付物业费。俊虹公司与康虹花园业主委员会原签订的《物业管理服务合同》到期后虽未再续签书面合同，但俊虹公司仍继续提供物业管理服务，小区业主继续接受俊虹公司提供的物业管理服务并支付物业费，符合物业管理的相关法律规定，故可认定俊虹公司与小区业主间形成了事实上的物业服务关系。现俊虹公司提供了物业服务，履行了主要的管理义务，张某某作为小区的业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向俊虹公司支付物业管理费。张某某对俊虹公司的物业质量持有异议，应通过合法途径反映，但以此拒付物业管理费缺乏法律依据。张某某主张因俊虹公司拒绝为其房屋进行维修，致其自行请人维修造成的损失，张某某可通过包括诉讼在内的其他途径予以解决。对张某某提出俊虹公司诉讼已过时效，对此法院认为俊虹公司与康虹花园业主委员会签订的物业服务合同中并未明确物业管理费的缴纳期限，且俊虹公司亦未能提供相应的催讨依据，法院按照常理推定每年年底支付当年度物业管理费，故法院认定俊虹公司诉讼的2009年6月至2010年12月的物业管理费已超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：张某某应于判决生效之日起十日内支付上海俊虹物业管理有限公司物业管理费3,486元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审判决后，上诉人俊虹公司不服，向本院提起上诉称：物业管理费一般每季度缴纳一次，先用后付。其诉讼请求未超过诉讼时效，物业管理费欠缴每次均往业主信箱送催缴信，年底还由居委会、业委会上门催讨。另，俊虹公司于2012年10月诉至法院，法院安排诉前调解，直至2013年2月才立案，故诉讼时效应从2012年10月起算。故上诉请求撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。 被上诉人张某某辩称：物业管理费有每季度缴纳一次，也有半年缴纳的，先用后付。对方从未催讨过，请求维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，俊虹公司于2012年11月5日诉至原审法院。 本院认为，因双方未就物业管理费的支付期限作出约定，且经本院询问，双方之间亦未形成支付惯例，故本院确定物业管理费以及时清结为宜，张某某应于每月底支付当月物业管理费。俊虹公司于2012年11月已诉至原审法院，故其主张的物业管理费中2010年10月(含10月)之前的已经超过诉讼时效。原审法院认定俊虹公司主张的物业管理费中2010年12月之前的超过诉讼时效不当，相应判决亦不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下： 一、撤销(2013)青民三(民)初字第755号民事判决。 二、被上诉人张某某应于本判决生效之日起十日内支付上诉人上海俊虹物业管理有限公司物业管理费3,818元。 一、二审案件受理费人民币75元，由上海俊虹物业管理有限公司、张某某各半负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙 斌 代理审判员 卞晓勇 代理审判员 邬 梅 二○一三年九月二十二日 书 记 员 严姚萍 |
