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（2013）沪二中民二(民)终字第1710号 上诉人(原审被告、反诉原告)上海百勤物业管理有限公司。 法定代表人徐某某。 委托代理人潘凯文，上海原本律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)李甲。 委托代理人李乙。 被上诉人(原审被告)上海锦波沐浴有限公司。 法定代表人陈甲。 委托代理人陈乙。 上诉人上海百勤物业管理有限公司(以下简称“百勤公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2013)闸民三(民)初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人百勤公司的委托代理人潘凯文、被上诉人李甲及其委托代理人李乙、被上诉人上海锦波沐浴有限公司(以下简称“锦波公司”)的委托代理人陈乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2011年8月，上海碧波湖沐浴有限公司(以下简称“碧波湖公司”)与百勤公司签订一份承包合同，该合同约定：碧波湖公司将位于上海市闸北区北宝兴路XXX号浴场三楼所属房屋(以下简称“系争房屋”)物业建筑面积计800平方米提供给百勤公司，由百勤公司租赁经营使用，租赁期限从2011年5月1日至2015年8月30日等条款。 2011年8月17日，百勤公司与李甲签订一份承包合同，该合同约定：百勤公司将位于上海市闸北区北宝兴路XXX号浴场三楼所属房屋物业建筑面积计800平方米提供给李甲，由李甲承包经营使用，承包期限从2011年8月17日至2016年8月30日，年承包金为人民币(以下币种均为人民币)30万元，月承包金为2.5万元，押金5万元，承包金三个月一付，即每三个月的10日前支付下三个月的承包金；双方不得违约，若违约，违约方按月租金五倍支付守约方违约金等条款。李甲承租系争房屋用于经营房屋出租。同日，李甲支付百勤公司押金5万元、转让费8万元及2011年9月1日至11月30日三个月的租金7.5万元并接收系争房屋。 2011年9月5日，碧波湖公司向百勤公司发出告知书，该告知书载明：本浴场三楼承包金至今尚未支付，请务必抓紧时间结清上季度的水电费及有线电视网络费，同时抓紧修好房顶老虎窗及部分卫生间，特别是309、311、315、327卫生间已影响到我们楼下的正常经营；若不及时维修，造成的损害后果贵公司负责；同时三楼贵公司管理人员已换，望予以交接便于整体管理。 2011年9月8日，李甲与上海弘浩建筑装饰工程有限公司签订装修合同，约定对系争房屋进行一次大整修，包括对XXX室、XXX室、XXX室、XXX室4间房间卫生间进行重建、改造了1间办公室、修理了房顶漏水、墙面刷新、更换了部分电线，上述工程包工包料合计装修款为6.8万元。2011年9月16日，李甲委托固始中鼎科技有限责任公司安装监控系统及设备，李甲支付工程款21,369.88元。2011年10月8日，李甲申请安装东方有线网络有限公司的有线通。在2011年9月3日至2011年9月26日期间李甲购买了电脑等办公设备及用品，合计款项10,850元。 2011年10月6日，碧波湖公司向百勤公司及徐A发出催告函，该函载明：自从我方同意将北宝兴路XXX号三楼交付你方后至今已数月，本应提前支付的租金，经我方多次与你方实际负责人徐A联系，均以种种借口为由，一直拖欠；而同期产生的水电费等，也迄今未付；上述行为已严重损害我方利益，构成根本性违约；我方特此声明，自本催告函公示之日起7日内，你方务必结清拖欠的三楼全部租金及水电费，否则，我方将收回房屋，由此造成的一切损失及后果将由你方承担。 2011年10月13日，碧波湖公司向百勤公司及徐A发出催告函，该函载明：自从我方同意将北宝兴路XXX号三楼交付你方后至今已数月，本应提前支付的租金，经我方多次与你方实际负责人徐A联系，均以种种借口为由，一直拖欠；而同期产生的水电费等，也迄今未付；上述行为已严重损害我方利益，构成根本性违约；我方特此声明，自本催告函公示之日，你方务必结清拖欠的三楼全部租金及水电费，否则，我方将封门，并收回房屋，由此造成的一切损失及后果将由你方承担。 2011年11月2日，碧波湖公司向百勤公司及徐A发出解约函，该函载明：自从我方同意将北宝兴路XXX号三楼交付你方后至今已数月，本应提前支付的租金，经我方多次与你方实际负责人徐A联系，均以种种借口为由，一直拖欠；而同期产生的水电费等，也迄今未付；上述行为已严重损害我方利益；我方在公示催告函之后，又多次电联你方负责人徐A，你方依旧我行我素，至今我公司账户没有收到你方支付的租金及水电费。你方行为已严重违约，我方现决定解除与你方的租赁关系，限你方于3日内无条件搬离，逾期将采取一切强制措施，并要求你方支付此前拖欠的全部应付费用并赔偿相应的全部损失。 2011年11月6日，李甲向公安110报警，在上海市公安局案件接报回执单载明：2011年11月6日19时51分，报警人使用XXXXXXXXXXX(电话)报警，在北宝兴路XXX号碧波湖浴场3楼，浴场无故停了3楼的电，3楼100多人称如超过半小时还没电就下楼砸浴场，报警人称其暂时控制了现场，(请携带必要的个人防护装备并注意自身安全)。当晚，李甲被碧波湖公司赶出系争房屋。2011年11月15日，各方协调后李甲正式撤出系争房屋。 李甲于2013年1月诉至原审法院称，锦波公司以百勤公司拖欠房租为由，对系争房屋采取停水停电，解除与百勤公司的租赁合同，强行收回并霸占李甲承包的系争房屋，并侵吞了李甲在系争房屋所投入的全部财产，造成李甲无法经营。由于百勤公司违约，请求判令：1、百勤公司返还李甲押金5万元、转让费8万元、1个月的租金2.5万元及利息损失(自2011年11月1日起算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；2、百勤公司支付李甲违约金12.5万元；3、百勤公司及锦波公司共同赔偿李甲相应费用共计110,219.88元，其中安装东方有线通花费1万元、安装光纤及监控设备花费21,369.88元、房屋装修花费6.8万元、购买办公家具及设施花费10,850元。百勤公司不同意李甲的诉讼请求并提起反诉，请求法院判令：1、李甲向百勤公司支付租金15万元(2011年12月1日至2012年5月31日)；2、李甲向百勤公司支付违约金12.5万元。 原审另查明，碧波湖公司于2012年4月23日变更企业名称为锦波公司(注：因本案纠纷发生在公司更名前，为便于理解，本判决书在事实及说理部分仍以“碧波湖公司”名称进行表述)。 原审法院经审理后认为，百勤公司与李甲签订的承包合同其实质为房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思的表示，故属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。本案中，百勤公司在履行其与碧波湖公司租赁合同的过程中，由于百勤公司未按期向碧波湖公司支付租金，导致碧波湖公司采取强硬措施解除租赁关系，并造成李甲在2011年11月6日被赶出系争房屋。李甲被赶出系争房屋后，客观上导致百勤公司与李甲之间的租赁合同实际上已无法继续履行，对此百勤公司应承担相应的违约责任。百勤公司与李甲之间的租赁合同终止后，百勤公司应退还李甲押金5万元及剩余24天的租金2万元。百勤公司还应退还李甲转让费，具体数额由法院根据李甲使用系争房屋的期限等因素酌情确定为76,000元。由于百勤公司违约，造成李甲实际损失包括李甲主张对房屋装修等的损失及百勤公司应退款的利息损失，法院认为，由于系争房屋的装修及监控系统、设备客观上虽已由碧波湖公司接收使用，但该损失系由百勤公司的违约行为所致，根据合同的相对性，故应当由百勤公司赔偿李甲，至于损失的具体数额，法院根据双方提供证据及陈述、具体使用等情况酌情确定为6万元。李甲主张的其他物品损失，因无事实和法律依据，法院不予支持。李甲主张的利息损失，法院予以采纳。关于李甲主张的12.5万元违约金，百勤公司则认为李甲违约，也不能确定李甲损失的数额，导致百勤公司未对李甲的违约金请求调整。结合本案，法院认为李甲主张的违约金明显高于其实际损失，故法院仅支持李甲违约金的主张并予以适当调低，根据李甲的实际财产损失及利息损失、租赁合同的履行情况、百勤公司的过错程度等因素酌情调低违约金为9.5万元。百勤公司之反诉请求，因无事实和法律依据，法院不予支持。 原审法院据此作出判决：一、上海百勤物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还李甲押金5万元、租金2万元、转让费7.6万元；二、上海百勤物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内偿付李甲违约金9.5万元；三、李甲的其他诉讼请求，不予支持；四、上海百勤物业管理有限公司的反诉诉讼请求，不予支持。 原审判决后，上诉人百勤公司不服，向本院提起上诉称：百勤公司从未收到碧波湖公司的催告函或解约函。百勤公司曾与碧波湖公司在《建筑装饰工程施工合同》中约定，装修余款30万元抵充第一年租金，因此，百勤公司并不欠付碧波湖公司租金。李甲虽陈述其被碧波湖公司赶出系争房屋，但碧波湖公司更名后的锦波公司对此并未确认，百勤公司对此亦毫不知情。退一步而言，即使李甲被赶出系争房屋属实，百勤公司也不存在违约行为，李甲产生的损失应由锦波公司负担。同时，原审判决认定的9.5万元的违约金数额明显超过了李甲的实际损失。故请求本院撤销原判，改判驳回李甲的原审诉请，支持百勤公司的反诉请求。 被上诉人李甲答辩称：原审判决已经调低了合同约定的违约金数额，为尽快解决纠纷，其才未上诉。请求本院驳回百勤公司的上诉请求，维持原判。 被上诉人锦波公司答辩称：本案纠纷发生在锦波公司更名前，锦波公司对具体事实并不清楚。同意原审判决，请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 二审审理中，百勤公司提供一份其与碧波湖公司在2010年10月签订的《建筑装饰工程施工合同》及装修材料清单一份，该合同第6条约定，装修余款三十万元抵充第一年房租。以此证明百勤公司并不欠付碧波湖公司租金。李甲认为，百勤公司与碧波湖公司的租赁合同于2011年8月签订，而该份装修合同在此之前签订，不应该有抵充租金的相应条款。百勤公司对此解释为虽然装修合同的签订日期在租赁合同之前，但碧波湖公司当时已承诺将来会把系争房屋出租给百勤公司，故有抵充租金的相关条款。锦波公司对此认为，这是碧波湖公司的装修合同，锦波公司对此不清楚。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，李甲被迫搬离系争房屋、无法继续经营的事实客观存在，按照合同相对性原则，百勤公司作为出租人应负违约责任。百勤公司在二审中提供的证据材料所要证明的事项为其与碧波湖公司之间哪方违约的问题，与李甲是否可向百勤公司主张权利及损失的具体确定并无直接关联，故本院对此不予认定，如百勤公司认为己方并未欠付碧波湖公司租金，本案纠纷系碧波湖公司违约所引起，其可另行主张权利。原审法院基于李甲的实际损失等各项因素，已适当调低了违约金数额，并无不当。综上，百勤公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币9,865.79元，由上诉人上海百勤物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张晓频 代理审判员 俞 璐 代理审判员 徐 江 二○一三年九月二十二日 书 记 员 何 倩 |
