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（2013）沪二中民二(民)终字第1754号 上诉人(原审原告)上海浦港房地产开发有限公司。 法定代表人周某某。 委托代理人李平，上海市协力律师事务所律师。 上诉人(原审被告)上海新世界进修中心。 法定代表人许某。 委托代理人朱某某。 上诉人上海浦港房地产开发有限公司、上诉人上海新世界进修中心因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民四(民)初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上海浦港房地产开发有限公司的委托代理人李平、上诉人上海新世界进修中心的委托代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年3月15日，上海浦港房地产开发有限公司、上海新世界进修中心签订《港陆黄浦中心办公楼租赁合同(主楼)》(下称《租赁合同》)一份，上海浦港房地产开发有限公司将位于上海市六合路XXX号港陆黄浦中心225单元出租予上海新世界进修中心作为办公使用。合同约定(1)租期自2012年1月1日起至2014年12月31日止；(2)上海新世界进修中心自愿按房屋现实交付状况接收房屋，但此交付仍视为上海浦港房地产开发有限公司按附件2所涉交房标准履行交房义务，租约终止时，上海新世界进修中心应当按附件2所涉交房标准将系争房屋予以恢复；(3)月租金为人民币7,286.37元，上海新世界进修中心须于预定交付日或之前支付首月租金，之后以每一个日历月之首日或之前为当月租金支付日；(4)上海新世界进修中心逾期支付租金或其他费用，应当自应付日之次日起、按日以未付款总金额0.05%支付逾期付款利息；(5)上海新世界进修中心应付履约保证金人民币30,258.39元；(6)合同期满或提前终止之日起3日内，上海新世界进修中心仍未将系争房屋恢复原状归还予上海浦港房地产开发有限公司，则上海浦港房地产开发有限公司可自行选择并采取相应的必要行动以收回系争房屋，其中包括但不限于上海浦港房地产开发有限公司根据附件2交房标准代上海新世界进修中心将系争房屋恢复原状，产生费用由上海新世界进修中心承担；(7)在合同有效期限内，上海新世界进修中心提出提前终止合同，上海浦港房地产开发有限公司予以同意的，则上海浦港房地产开发有限公司可没收上海新世界进修中心已缴纳之履约保证金作为提前退租违约金处理，即按合同约定上海新世界进修中心应付履约保证金金额承担违约金。另上海新世界进修中心尚须按租金方式返还上海浦港房地产开发有限公司为该项租赁所付之中介费、一个月租金之房屋空置费及已享用之免租期，上海新世界进修中心以此补偿上海浦港房地产开发有限公司之经济损失；(8)合同附件2系港陆黄浦中心2F单元交房标准，其中对房屋土建装饰、电器、空调消防方面房屋状况予以明确。签约后，上海浦港房地产开发有限公司、上海新世界进修中心履行各自合同义务，上海新世界进修中心实际支付截至2012年11月30日之租金，并全额支付履约保证金人民币30,258.39元。2013年1月17日，上海新世界进修中心就退租事宜致函上海浦港房地产开发有限公司，称因经营困难而无力继续承租，要求自即日起交还房屋，同时上海新世界进修中心随函附交房屋钥匙。2013年1月23日，上海浦港房地产开发有限公司对系争房屋进行公证收楼并支付公证费人民币2,500元。嗣后，上海浦港房地产开发有限公司委托案外人上海科昌建筑安装工程有限公司(下称科昌建筑公司)对系争房屋进行复原工程，施工工期为7日。2013年5月10日，科昌建筑公司向上海浦港房地产开发有限公司开具金额为人民币72,851.45元之“212、213、220、221、225单元复原费”发票，其中系争房屋预决算复原费为人民币9,802.92元。现上海浦港房地产开发有限公司以上海新世界进修中心提前退租之违约情节为由起诉来院，要求上海新世界进修中心支付尚欠租金人民币11,282.12元、偿付欠租滞纳金人民币739.21元、支付一个月之提前退租空置费人民币7,286.37元、支付房屋复原费人民币9,802.92元、支付收楼公证费人民币2,500元，同时要求上海新世界进修中心支付房屋复原工期期间之租金人民币1,645.31元，并要求没收上海新世界进修中心已付履约保证金人民币30,258.39元。 原审法院认为：上海浦港房地产开发有限公司、上海新世界进修中心所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，上海浦港房地产开发有限公司、上海新世界进修中心作为签约方均应恪守合同约定之义务。对于上海浦港房地产开发有限公司诉请之欠租，上海新世界进修中心予以确认，故对上海浦港房地产开发有限公司欠租诉请依法予以支持。对于上海浦港房地产开发有限公司诉请之欠租滞纳金，因上海浦港房地产开发有限公司该项请求符合合同约定，故对该项滞纳金诉请亦依法予以支持。对于上海浦港房地产开发有限公司诉请之履约保证金及空置费一节，鉴于上海新世界进修中心确实存在提前退租之违约行为，而上海浦港房地产开发有限公司所涉诉请均符合合同约定，故上海浦港房地产开发有限公司可要求将上海新世界进修中心应付之全额履约保证金作为提前退租违约金处理，并可要求上海新世界进修中心按约赔偿空置费损失。对于上海浦港房地产开发有限公司所称房屋复原一节，鉴于按附件2所涉交房标准将系争房屋恢复原状系合同项下之上海新世界进修中心应尽义务，在上海浦港房地产开发有限公司代为复原情形下，上海新世界进修中心应当按约承担所涉复原费用。对于上海浦港房地产开发有限公司诉请之复原期间租金及收楼公证费，鉴于上海新世界进修中心已随函附交房屋钥匙，故公证收楼并非必须采取之收楼方式，加之即使上海浦港房地产开发有限公司所称上述费用确系上海新世界进修中心违约所致，但因上海新世界进修中心偿付之违约金已经足可弥补上海浦港房地产开发有限公司遭受之该项损失，故对上海浦港房地产开发有限公司诉请之复原期间租金及收楼公证费均依法予以驳回。对于上海新世界进修中心所称合同系采用格式条款签订一节，鉴于上海浦港房地产开发有限公司诉请所涉合同条款中并不存在可导致格式条款无效之情形，故对上海新世界进修中心辩称意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、上海新世界进修中心于判决生效之日起十日内支付上海浦港房地产开发有限公司租金人民币11,282.12元；二、上海新世界进修中心于判决生效之日起十日内偿付上海浦港房地产开发有限公司欠租滞纳金人民币739.21元；三、上海浦港房地产开发有限公司不予退还上海新世界进修中心已付履约保证金人民币30,258.39元；四、上海新世界进修中心于判决生效之日起十日内支付上海浦港房地产开发有限公司提前退租空置费人民币7,286.37元及房屋复原费人民币9,802.92元；五、驳回上海浦港房地产开发有限公司要求上海新世界进修中心支付复原期间租金人民币1,645.31元及收楼公证费人民币2,500元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审法院判决后，上诉人上海浦港房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：双方签订的租赁合同约定合同期满或者提前终止时承租人应将租赁单元按照交房标准予以恢复原状后归还，故房屋恢复原状的时间应当计算在租赁期间之内，上海浦港房地产开发有限公司并无义务为上海新世界进修中心特别提供租赁期间之外的时间以供其将房屋恢复原状。现上海浦港房地产开发有限公司承担了房屋复原的时间和费用，故上海新世界进修中心应当承担系争房屋复原期间的租金，原审法院未予支持不合理，应当予以纠正。上海新世界进修中心的违约行为反映其欠缺必要的诚信，上海浦港房地产开发有限公司公证收房的行为确保自身权益免受进一步损害，法院应当支持其公证费用的诉请。上诉人上海浦港房地产开发有限公司要求撤销原判第五项，改判支持其该项诉请。 上诉人上海新世界进修中心答辩并同时提出上诉称：不同意上海浦港房地产开发有限公司的上诉请求。其提前退租是事实，但原审法院已经判决其原来交付的保证金予以没收，故不应再支付提前退租空置费。其搬离租赁房屋时，房屋处于合理的适用状态，内部一切设备运转良好，无论对于出租人收回自用或者二次出租都不会有严重的负面影响。而且上海浦港房地产开发有限公司对房屋进行复原工程时也并未通知其，其认为该复原工程价款过高，故不同意支付房屋复原费。上诉人上海新世界进修中心要求撤销原判第四项，改判驳回上海浦港房地产开发有限公司的该项诉请。 针对上海新世界进修中心的上诉要求及理由，上海浦港房地产开发有限公司辩称：合同对房屋复原费和空置费已经有过约定，故应当按照约定履行，表示不同意上海新世界进修中心的上诉要求，要求维持原审法院的该项判决。 本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，上海浦港房地产开发有限公司、上海新世界进修中心签订的租赁合同系双方真实意思表示，具有法律效力。现因上海新世界进修中心提前退租导致合同提前解除，故应当承担相应法律责任。二审期间，上海浦港房地产开发有限公司、上海新世界进修中心主要对原审判决的第四项、第五项存有争议。因双方签订的合同对上海新世界进修中心提前退租明确约定支付一个月租金作为房屋空置费，还约定合同期满或提前终止之日起3日内，上海新世界进修中心未将房屋恢复原状归还则上海浦港房地产开发有限公司可以收回房屋并根据交房标准代上海新世界进修中心将房屋恢复原状，产生费用由上海新世界进修中心承担。原审法院据此支持上海浦港房地产开发有限公司主张的提前退租空置费及房屋复原费有合同依据。上海新世界进修中心以其原来交付的保证金已被没收为由要求不再支付提前退租空置费、房屋复原费与合同约定不符。至于上海浦港房地产开发有限公司主张的复原期间租金及收楼公证费，因双方签订的合同对此并未作出明确约定，且上海新世界进修中心交付的保证金已被判决不予退还，故上海浦港房地产开发有限公司要求上海新世界进修中心支付其房屋复原期间的租金，本院不予支持。同理，合同也未对上海浦港房地产开发有限公司收楼方式有过明确约定，且上海新世界进修中心已随函附交房屋钥匙，故公证收楼并非必须采取之收楼方式，上海浦港房地产开发有限公司要求上海新世界进修中心承担收楼公证费，本院不予支持。综上，原审法院根据查明事实所作判决并无不当，本院予以维持。两上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币100元，由上诉人上海浦港房地产开发有限公司负担50元、上海新世界进修中心负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 卞晓勇 代理审判员 孙 晔 代理审判员 邬 梅 二○一三年九月二十二日 书 记 员 朱 艳 |
