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（2013）沪二中民二(民)终字第1671号 上诉人(原审被告)卢某某。 被上诉人(原审原告)上海友直停车场有限公司。 法定代表人徐某某。 委托代理人潘青、段宗元，上海市朝华律师事务所律师。 上诉人卢某某因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，2007年4月20日，案外人上海泰利置业有限公司向上海友直停车场有限公司(以下简称“友直公司”)出具《授权委托书》，言明：“位于上海市普陀区长寿路街道XX街坊XXX丘房屋/场地的产权/使用权归委托人所有，现委托人将上述房屋/场地全权委托受托人使用、管理、租赁，并负责处理使用、管理、租赁过程中发生的所有事宜。”。 2011年1月30日，上海泰利置业有限公司取得含系争场地在内的普陀区长寿路街道XX街坊8/1丘的国有建设土地使用权证。 2007年5月25日，友直公司(甲方)与卢某某(乙方)签订《土地租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于普陀区安远路XXX号内沿昌化路中段场地约462.5平方米和场地内中间约217平方米土地，租给乙方作为办公使用，租赁期限为1年，从2007年6月20日起至2008年6月19日止，甲方有权向乙方收取租赁费，乙方自2007年6月前，按半年交纳承包租金，交纳的时间为每半年的前5日，租金以人民币(以下币种均为人民币)1元/平方米/天计算，半年租金为122,220元。合同期间，甲方根据需要，可无条件收回租赁地块，且不承担任何补偿，乙方不得以任何理由阻挠。合同订立后，卢某某即进入系争场地，在场地内搭建了简易房屋，部分用于出租。合同期满后，友直公司、卢某某未再续签合同，卢某某仍在系争场地内经营。现友直公司认为，双方合同早已到期，系争场地另有他用，要求卢某某迁出未果，遂于2013年2月6日向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1、卢某某搬离占用的安远路XXX号内的全部场地(以动迁组为核心的北2、北3、北4、大棚、洗车场、东1、东2地块)；2、卢某某支付自2009年7月1日起至2011年3月25日拖欠的北2、北3地块的租金427,770元(以月租金人民币20,370元为标准，计算21个月)；3、卢某某支付自2009年10月21日起至2011年3月25日拖欠的洗车场租金113,333元(以月租金6,666.67元为标准，计算17个月)；4、卢某某支付自2009年4月2日起至2011年3月25日拖欠的大棚租金720,000元(大棚面积1000平方米，以1元/平方米/天，一个月30天，月租金30,000元为标准，计算24个月)；5、卢某某按照上述2、3、4项的租金标准向友直公司支付自2011年3月26日起至实际搬出并归还房屋之日止的房屋使用费。 原审审理中，友直公司称按照其提交的平面图，现洗车场位置145平方米场地亦由卢某某承租，并仍在经营中。为证明上述主张，友直公司向法院提交了下列证据：1、友直公司与案外人朱某某签订的《土地租赁合同》一份，约定友直公司向朱某某出租安远路XXX号内大门左边约145平方米土地，用于经营洗车之用；2、2008年7月和10月、2009年2月、4月及11月的收据共5份，金额为20,000元，交款人为王免，王免系卢某某的妻子。卢某某对证据1不予认可，对证据2真实性无异议，但称友直公司原先确实与朱某某建立的租赁关系，合同终止后，友直公司直接与王免签订了洗车场的租赁合同，所以由王免直接向友直公司交付租金，与卢某某无关。王免确实是卢某某之妻，但现已经离婚，洗车场现仍由王免承租和经营。 原审审理中，卢某某称在租赁场地经营期间，友直公司因招商不慎引起纠纷，由卢某某等共四人垫付了赔偿款项后得以将纠纷的相对人予以清退，故友直公司应当返还该笔垫付款，鉴于审理中友直公司未予认可，遂在本案中不再做出抗辩主张，将另行诉讼。 原审审理中，卢某某向法院提交了书面《会议纪要》一份，该书面记载中会议召集人为友直公司方的工作人员，出席人为金A、卢某某等四人，载明：“2011年3月16日……就关闭昌化路XXX号沿街商铺及建材市场工作及善后安排进行了商讨。……达成如下共识并形成会议纪要……”，“一、用一到三个月时间，撤清昌化路XXX号沿街商铺和昌化路XXX号内的建材市场，……”，“二、……经营项目不变，租赁场地范围不变。”，“三、沿街商铺和建材市场清退关闭后，由乙方(即卢某某)将原商铺和建材市场的场地作仓库出租使用。”，“四、……三方应知晓租赁场地时间的不确定性，原则规定所租借的场地在锦绣里改造动迁工作进入尾声，既(错别字，应为即)锦绣里最后一批动迁户进入行政司法程序后即无条件进行清场。”，“……因处于动迁过渡期，故年租金总额为十万元。”卢某某等四人在协议上签名，友直公司处无工作人员签名，亦无加盖公章。卢某某要求友直公司按照该会议纪要执行，因目前迁出条件尚未成就，故卢某某不应迁出；友直公司则对该会议纪要不予认可，称即便有工作人员参加了协调会，友直公司也未作出任何意思表示。 原审审理中，法院至现场勘验，双方确认，按照友直公司向法院提交的平面图所示，卢某某占有使用的部位分别为：东1面积300平方米、北2面积462.5平方米、北3面积217平方米、北4面积192平方米、大棚。友直公司称大棚面积共计2000多平方米，卢某某对此不予认可，经协商，友直公司同意按照600平方米、0.60元/天/平方米的租金标准计算，卢某某则确认大棚于2010年12月份搭建。 原审法院经审理后认为，友直公司、卢某某签订场地租赁合同系双方的真实意思表示。卢某某称友直公司系不适格的出租人之抗辩主张，因友直公司提交的建设用地权证明确载明了案外人上海泰利置业有限公司所有的权利，在地块尚未投入开发时，权利人委托友直公司进行出租，并未违反法律规定，友直公司藉由权利人的授权获得系争场地的出租和管理权，其主体资质亦未违反法律规定，故法院对卢某某的该抗辩主张不予采信。双方订立的租赁合同内容符合法律规定，应为有效。合同订立后，卢某某即实际占有、使用系争场地，并获得收益。在该合同期满后，双方未再签订任何协议，但卢某某仍使用系争场地至今，同时还超出合同约定的场地另行占有和使用其他场地和大棚，故双方建立了不定期的租赁关系。因友直公司、卢某某未就租赁期限作出约定，卢某某称双方应当按照2011年3月16日的会议纪要内容履行，卢某某迁出条件尚未成就的抗辩主张，因该会议纪要并无友直公司的意思表示，卢某某亦未能提供证据证明友直公司或者友直公司处的负责人曾同意过会议纪要内容的证据，法院对卢某某的该抗辩主张不予认可，友直公司要求卢某某迁出系争场地，符合法律规定，法院予以准许。但是，因友直公司向法院提交的关于洗车场之租赁合同、租金收据之主体均非卢某某，虽然卢某某与案外人间有一定的身份关系，但根据合同的相对原则，难以认定该洗车场系友直公司、卢某某间建立的租赁关系，友直公司也未能提供证据证明卢某某实际占有使用洗车场和平面图中东2场地的事实，故法院对友直公司的该诉请难以支持。卢某某占有使用系争场地，应当支付租金，金额参照合同约定的租金标准。从卢某某提交的会议纪要分析，自2011年3月起友直公司、卢某某就迁离和租金事项进行过协商，故根据法律规定，租金可自此时前一年开始计算，即2010年3月16日起算，因大棚于2010年12月底建造完毕，友直公司亦未提供证据证明双方就何时开始收取租金进行过约定，故该大棚的租金自2011年1月1日起计算，双方在审理中就大棚的计算标准和面积达成了合意，与法不悖，法院予以准许。卢某某称因其为友直公司垫付赔偿款项而获得免租期的主张，因其未坚持在本案中提出而欲另案诉讼，故法院对该垫付款不再进行处理。原审法院据此判决：一、卢某某应于判决生效之日起十日内迁出上海市长寿路街道XX街坊8/1丘地块中东1、北2、北3、北4、大棚(按上海友直停车场有限公司与卢某某共同确认的平面图为准)场地；二、卢某某应于判决生效之日起十日内支付上海友直停车场有限公司租金，按日租金人民币1.0元/平方米、北2面积462.5平方米、北3面积217平方米计算，自2010年3月16日起计算至2013年2月6日止；三、卢某某应于判决生效之日起十日内支付上海友直停车场有限公司租金，按日租金人民币0.60元/平方米、大棚面积600平方米计算，自2011年1月1日起计算至2013年2月6日止；四、卢某某应于判决生效之日起十日内支付上海友直停车场有限公司使用费，按日租金人民币1.0元/平方米、北2面积462.5平方米、北3面积217平方米计算；按日租金人民币0.60元/平方米、大棚面积600平方米计算；上述均自2013年2月7日起计算至其实际迁出之日止。五、对上海友直停车场有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 原审判决后，上诉人卢某某不服，向本院提起上诉称：1、应由土地使用权人上海泰利置业有限公司主张权利；2、2011年3月16日的会议纪要是在友直公司的主持下进行的，对各方均有约束力；3、友直公司应向季守芳、林美财主张大棚的权利。故上诉请求依法改判或者发回重审。 被上诉人友直公司辩称，1、土地权利没有争议，只是前面没有办证；2、2011年3月16日的会议纪要是卢某某等四人协商的结果，友直公司不予认可；3、大棚原由季守芳等二人使用，卢某某等四人进入后实际由卢某某占用，根据借款协议2008年一年免租金，所以未与卢某某签约，以后也未签约和支付租金。双方在一审中确认卢某某使用600平方米大棚，租金为0.6元/平方米。请求维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，友直公司出租系争场地得到土地使用权人的授权，且该土地在土地权属方面并无争议，故友直公司有权出租场地。友直公司与卢某某签订租赁合同到期后，卢某某除继续使用租赁场地外，还超出合同约定使用其他场地和大棚，并支付了一段时间的租金，双方之间依法构成不定期租赁合同关系。现友直公司请求卢某某迁出，并支付场地租金、使用费，符合法律规定，应予支持。2011年3月16日的会议纪要未经友直公司认可，对友直公司不具有约束力，卢某某上诉要求按此会议纪要履行没有依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。上诉人卢某某的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币14,839元，由上诉人卢某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙 斌 代理审判员 卞晓勇 代理审判员 邬 梅 二○一三年九月二十二日 书 记 员 严姚萍 |
