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重庆市第三中级人民法院民事判决书 （2013）渝三中法民终字第00439号 上诉人（原审原告）：王某某，女。 委托代理人：向某某（系王某某之子）。 委托代理人：张某某，重庆某律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙某某，男。 委托代理人：杜某某、江某某，重庆市丰都县某法律服务所法律工作者。 上诉人王某某与被上诉人孙某某返还原物纠纷一案，重庆市丰都县人民法院于2013年2月17日作出（2012）丰法民初字第02280号民事判决，王某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院审理查明：王某某原在丰都县栗子乡建龙村五组拥有土木结构房屋两间，向某某系王某某之子，王某某丈夫已经于上世纪五十年代死亡。2002年王某某随向某某一同外出生活。外出时向某某将讼争房屋钥匙交与亲戚赵某某保管。2003年3月24日，经向某某的姑父陈某某联系孙某某，由向某某的连襟冉某某以向某某的名义与孙某某签订《卖房契约》，其中载明：“甲方向某某、乙方孙某某，经甲乙双方同意协商：一、甲方将自己原有房屋（木土结构）两间和老房子两间、猪圈两间、家俱、包产地……一共折价8000元；二、乙方将8000元一次性付清；三、如要完税由乙方负责；……五、甲方由冉某某代理。”合同上签字的在场人有向某某的连襟冉某某、亲家廖某某，时任村民小组组长甘某某、村长江某某以及同村村民甘某等人，并盖有丰都县栗子乡人民政府的公章。合同签订后，孙某某支付了房屋等价款8000元，冉某某、廖某某收取该款后，并共同署名出具了收条。后赵某某将讼争房屋钥匙交与孙某某，孙某某进入该房居住。同年3月29日，孙某某就讼争房屋向原丰都县栗子乡国土所缴纳了契税90元，该所给孙某某颁发了丰财契证2003字第00057号契证。2012年8月20日，王某某诉至一审法院，以孙某某进入自己所有位于丰都县栗子乡建龙村五组的房屋非法居住为由，请求孙某某立即停止侵害，并将占有的房屋交还给王某某。 孙某某辩称：孙某某入住讼争房屋是经合法买卖，取得了房屋所有权。当时是陈某某介绍孙某某去买王某某及向某某的两套房屋，并由王某某的亲戚冉某某代理与其签订合同，孙某某支付了8000元房屋价款。房屋买卖合同已经成立，王某某早已知晓房屋被出卖但未提出异议。综上，孙某某入住讼争房屋是合法的；本案讼争房屋即使有其他权利人，现也早已丧失继承权利，不影响本案审理。 一审法院认为，本案争议的焦点是孙某某居住使用讼争房屋是否合法，其基础法律关系即孙某某取得房屋所有权所依据之购房合同是否合法有效。本案孙某某购房的全过程分别有王某某的数位亲戚参与，对孙某某而言，王某某之子向某某的姑父陈某某先行介绍买房，后是王某某之子向某某的连襟冉某某以向某某的名义代售房屋并代签《卖房契约》，签约后又是冉某某及向某某的亲家廖某某代收购房款8000元，王某某长期与其子向某某共同居住生活，孙某某完全有理由相信冉某某的代理行为是经王某某授权并以其子向某某名义对房屋进行处分，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，该代理行为有效。就《卖房契约》本身而言，其内容系买卖双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定。综上，本案讼争房屋的《卖房契约》应认定有效。王某某诉称，自己并未对任何人有授权出卖讼争房屋，孙某某系非法占有讼争房屋。孙某某在购买讼争房屋时一并购买了向某某的房屋，其购买行为是基于同一信任关系，即有理由相信冉某某等人的代理行为是取得了向某某的授权；而同时王某某与其子向某某长期在外共同居住生活，冉某某等人作为向某某的亲属，同样也是王某某的亲属，冉某某等人既然将两套房屋一并出卖，孙某某也有理由相信，冉某某等人也获得了王某某的授权，或者说仅仅向某某的授权也足以代表其母王某某的真实意思。故对王某某的诉讼主张，不予支持。综上，王某某主张孙某某立即停止侵害，交还讼争房屋的诉讼请求，与本案客观事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条之规定，判决：驳回王某某的诉讼请求。案件受理费80元，由王某某负担。 王某某不服一审判决，向本院提起上诉，要求撤销一审判决并将本案发回重审或者查清事实后依法改判。其上诉理由为：1、一审审理中，同一承办法官既审理了向某某案，又审理了王某某案。该法官在向某某案中就严重不公，又在审理王某某案时先入为主，故一审法官应当回避而未回避，一审判决程序违法；2、一审认定事实不清，无任何证据证明冉某某、廖某某表见代理向某某，向某某又表见代理王某某。实际上处理本案诉称财产均未取得财产所有人王某某的授权；3、依照物权法的规定，房屋所有权的变动以登记过户为标准，现在房屋尚未登记过户，故孙某某尚未合法取得诉争房屋所有权；4、王某某从未取得8000元的款项。 孙某某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、原审主审法官是合并审理向某某与孙某某及王某某与孙某某两案，两案并无法定的回避事由，且对方当事人也未提出回避申请，故一审判决并未违反法定程序；2、客观上，王某某一直随向某某生活，王某某称其子未形成表见代理的理由不能让人信服。王某某称其没有处分财产的意思也是其自己一方的说法，并无相关证据予以证明。相反，孙某某提供了大量的证据，如合同、廖某某、陈某某等人的证实，均可证明诉争房屋等财产是出售给孙某某的事实。廖某某、冉某某、陈某某等人均是王某某、向某某的亲戚，他们代为接洽房屋买卖事宜，完成双方的房屋买卖交易。王某某现在予以否认，不符合客观事实；3、原审法院适用法律正确，本案诉争的房屋于2003年以合同的形式发生了权属变更，并于2011年房屋权属已经变更登记在孙某某家人名下，有房屋产权证和土地权属登记卡为证；4、王某某已收取了8000元的购房款。孙某某在交易完成时就通过冉某某将钱汇给了王某某的孙女向冬华的账户上，向冬华将钱转给了向某某。上述事实，有廖某某、陈某某的证言及收条予以证明。综上所述，王某某的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审审理查明：2003年3月24日，冉某某、廖某某均在《卖房契约》卖房方处签了字。此后，冉某某、廖某某又共同向孙某某出具了收到购房款8000元的收条。现在冉某某已死亡。 在二审审理中，陈某某出庭作证，明确陈述是向某某打电话说要卖房，其才作为中间人联系的孙某某；廖某某出庭作证，陈述卖房时是与向某某电话联系后才签的协议，收到卖房款8000元后先转到了向某某女儿向冬华的帐户上，再由其女儿转给了向某某；甘某、江某某等人也出庭证实了当时签订《卖房契约》的过程；彭某某、杜某某（所在村委会干部）出庭证实了向某某约于2010年返回当地后，与孙某某就向某某户承包地的退耕还林款应由谁得的问题发生过纠纷，并由村委组织进行了调解，其间双方并未就房屋买卖事宜发生争议；曾某、江某、向某、向某某出庭证实向某某约于2010年才返回过当地。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。 本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是：孙某某是否属合法买受取得而占有使用诉争房屋，其占有该房是否侵害了王某某的房屋所有权；一审判决程序是否违法。 在本案中孙某某举示了《卖房契约》，证明其是在支付了8000元对价的基础上，通过购买而占有使用该房。陈某某、廖某某、甘某、江某某等人均出庭证实了房屋买卖及书写契约的过程。该契约的真实性足以认定，能够证明孙某某是通过陈某某介绍，由冉某某、廖某某经手代向某某将房屋出售给了孙某某。 对于陈某某、廖某某、冉某某等人介绍及经手卖房的行为是属受向某某的委托还是擅自处分的问题，因陈某某、廖某某、冉某某均是王某某、向某某的亲属，冉某某现在虽已死亡，但陈某某、廖某某均出庭证实，卖房是向某某的真实意思表示，卖房的相关事宜是向某某通过电话予以委托联系协商的。冉某某、廖某某收取了8000元购房款后已通过向某某的女儿将款交与了向某某。甘某、江某某等人的证人证言也佐证了陈某某、廖某某的证实。赵某某作为向某某的亲属与房屋保管人，其在接受了向某某委托其看管房屋后即有义务妥善管理房屋，按常理其不可能在未征得向某某同意的情况下就将房屋交与外人占有使用。且结合现任村干部及上述证人的证实看，房屋出卖后由孙某某占有使用多年，向某某、王某某母子均未提出过异议。王某某在提起本案诉讼前，向某某与孙某某因退耕还林款应由谁领取，向某某户的承包地应由谁耕种等事宜发生过争议，双方并未就房屋买卖的事实发生过争议。向某某、王某某更未因其多位近亲属擅自处分了其房屋而找各位介绍及经手、交出房屋的亲属作过交涉。而且卖房是在向某某、王某某多位亲属介绍、经手或知晓，并在多位村社干部见证的情况下公开进行的，如经手及收款人冉某某、廖某某为出于私自占有卖房款等私利目的而擅自出卖向某某、王某某的房屋明显违背常情常理，诉讼中王某某也未就其亲属为何要故意损害其权益而擅自处理其房屋作出合理的解释。王某某虽举示了曾某某、江某某、向某某、向某等人出庭证实向某某是约于2010年才返回过当地，但这些证人证言的内容并不能否认其他证人证言的内容。故应认定向某某口头委托陈某某、冉某某、廖某某卖房的事实成立。 王某某年事已高，且长期随其子向某某共同居住生活。王某某在跟随向某某外出生活时，向某某作为与王某某共同居住生活的成年家属将王某某的房屋与其自有房屋统一交由赵某某保管。在此情形下，作为与王某某共同居住生活的成年家属，向某某通过口头委托方式，由陈某某、冉某某、廖某某等近亲属联系、经手出卖其家庭成员王某某房屋的行为属于行使家事代理权，其行为后果对家庭成员王某某具有法律效力。 向某某诉孙某某返还原物纠纷案和王某某诉孙某某返还原物纠纷案具有关联性，主审法官将两案合并审理并分别作出判决并无不当，不存在应当回避的事由，故王某某主张一审判决违反程序的理由不能成立。 综上所述，结合各个证人的证言，可以认定王某某与其参与房屋出售的亲属之间存在事实上的委托关系。孙某某是在支付了8000元购房款后才占有使用的诉争房屋。因此，孙某某占有使用王某某的房屋是基于合法的买卖关系，不属非法占有，王某某主张返还原物的理由不能成立。原判决认定事实清楚，程序合法，处理亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由王某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈雪梅 审 判 员 唐正东 代理审判员 刘小彬 二〇一三年九月二十二日 书 记 员 刘 军 |
