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浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）浙温民终字第1021号 上诉人（原审被告）：陈某某。 被上诉人（原审原告）：某公司，住所地：温州市鹿城区人民西路54幢5楼。 法定代表人：王某某。 委托代理人：李某。 委托代理人：周某。 上诉人陈某某因物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿东民初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实核对清楚，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 原判认定，坐落于温州市鹿城区学院中路温州人才大厦系温州冶金房地产开发有限公司（以下简称冶金房开公司）建设开发。2005年12月7日，原告某公司（以下简称某公司）与冶金房开公司签订《温州人才大厦前期物业管理服务合同》，约定：由原告某公司接管冶金房开公司的温州人才大厦前期物业管理服务，高层每月每平方米按1.2元标准收取物业管理费，每季度第一个月的10日之前履行交费义务，业主和物业使用人未能按时足额交纳物业管理费用，从逾期之日起按每日应缴额的1‰交纳滞纳金；委托管理期限自合同签字盖章之日起至合法成立的业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。被告陈某某系人才大厦2306室业主。因原告物业服务不到位，被告陈某某对物业管理问题表示极不满意，被告陈某某于2009年1月1日起就拒绝向原告交纳物业服务费。同年5月31日，温州市人才大厦成立业主委员会，被告陈某某被选为业主委员会成员。2009年12月15日，原告针对业主委员会提出的前期物业管理中不足之处的中肯意见以及检查发现的问题进行整改，但被告和众多业主仍表示不满意。2011年8月4日，原告致函被告要求其缴纳2009年1月份起至2011年7月的物业服务费，被告予以拒绝。2012年2月1日，温州市人才大厦业主委员会林某某主任未经业主大会以及业主委员会的授权，与原告某公司续签了物业服务合同，并签名和加盖“温州市人才大厦业主委员会”的公章。截止2013年2月28日，被告尚欠原告物业服务费8567.50元。 原判认为，原告系人才大厦物业管理服务单位，其在2005年12月7日与冶金房开公司签订《温州人才大厦前期物业管理服务合同》，向被告陈某某提供物业管理服务，双方形成物业服务合同关系，业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用，因此被告陈某某负有向原告支付物业管理费等费用的义务。但是，温州市人才大厦业主委员会于2012年2月1日与原告某公司续签的物业服务合同，是在未经业主大会以及业主委员会授权的情况下所签订，也未经业主大会的追认，根据《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务”和第十二条第三款“企业业主大会决定本条例第十一条第（五）项某某（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，该合同属无效。对原告要求被告支付物业管理费8567.50元的诉讼请求，由于被告陈某某是从2009年1月1日起就拒缴物业服务费，而前期物业管理服务合同约定物业服务费为每季度第一个月的10日之前交纳，原告于2011年8月4日致函被告催缴，2009年前季度的物业服务费，原告未及时主张权利，已超过二年诉讼时效，丧失胜诉权，不予支持，应扣除9个月的物业管理服务费，余下41个月的物业管理服务费合计7025.35元应予支持；由于原告在物业管理中确有存在管理不到位，至今令众多业主不满意，故原告要求被告支付滞纳金2220.70元的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。被告陈某某作为人才大厦2306室业主和业主委员会成员，依法应按时缴纳物业管理费用，其拒交物业管理费用，于法无据。依照《物业管理条例》第七条第五项、第十一条、第十二条第三款、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告陈某某于本判决生效后十日内支付原告某公司物业管理费7025.35元；二、驳回原告某公司的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告某公司负担5元，被告陈某某负担20元。 一审宣判后，陈某某不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。第一，上诉人从未收到被上诉人的催告函，被上诉人的证据也不足以证明其曾向上诉人发送过催告函。第二，被上诉人要求按照每平方米1.2元收取物业管理费，但被上诉人资质不明，无合法合同，且未能提供符合1.2元价格的服务。上诉人实际被服务的价值不足0.156元，一审判决上诉人按1.2元标准向被上诉人支付物业服务费，显然错误。二、原判适用法律错误。第一，被上诉人要求上诉人支付2011年2月之前的物业服务费已超过两年诉讼时效，原判仅扣除9个月物业服务费，适用法律不当。第二，原判既认定物业服务合同无效，又判决要求上诉人按1.2元标准支付物业费，有失公平正义。综上，请求二审法院查清事实，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人某公司口头辩称：第一，被上诉人于2011年8月4日向上诉人发出催缴函，事实明确，被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。第二，被上诉人与人才大厦业主委员会签订的物业服务合同有效，该合同约定按1.2元标准收取物业服务费。如该物业服务合同无效，应适用前期物业服务合同约定收取物业服务费，而前期物业服务合同也约定按照1.2元的标准收取物业管理费。第三，上诉人应当向被上诉人支付2220.7元的滞纳金。请求驳回上诉，维持原判。 二审审理期间，上诉人陈某某提供了：证据1，温州人才大厦业主委员会函第8号，证据2，业主委员会函第2号，以证明被上诉人管理混乱，服务差，受到多数业主的反对，业主委员会要求其8月3日撤离；证据3、业主大会第一次会议公告，证据4，第一次会议表决事项，以证明86%的业主要求被上诉人撤离，83%的业主拒绝被上诉人参加物业服务竞标。被上诉人某公司发表意见称：上诉人二审提供的证据不符某某证程序；被上诉人主张的是自2009年至2013年2月的物业费，上诉人提供的材料均是2013年6月之后所产生，与本案无关联性；不属二审新证据，不予质证。本院认为，上诉人提供的四份证据均涉及到双方现在的纠纷情况，而与本案被上诉人要求上诉人支付之前的物业管理费无直接关联性，本院不予确认。 被上诉人某公司未提供新的证据。 本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。 本院认为，被上诉人某公司与人才大厦业主委员会签订的物业管理服务合同虽然无效，但被上诉人已提供物业服务，上诉人陈某某已享受物业服务，故应支付相应的物业服务费。上诉人主张被上诉人提供的物业服务不符合要求，拒绝支付物业服务费，被上诉人提供的物业服务虽存在一定的瑕疵和不足，但并不足以导致上诉人不支付物业服务费的程度，上诉人仍应支付物业服务费，且在上诉人逾期支付物业服务费的情况下，应支付相应的滞纳金。考虑到被上诉人提供的物业服务的瑕疵和不足，物业服务费应适当予以酌减，原审法院以不支持滞纳金的方式予以了扣减，本院不再扣减。另外，上诉人称被上诉人提供的物业服务价值不足0.156元，但未提供证据予以证实，本院不予采信。被上诉人为催缴物业服务费，主张曾于2011年8月4日以挂号信的形式向上诉人寄送催告函，为此被上诉人提供了信函和挂号信寄送回执予以证实，上诉人虽予以否认，但其否认的理由明显不足采信，且上诉人家庭住址明确，上诉人也一直居住在该处，故本院确认被上诉人已寄送催告函而上诉人已收取该催告函。因此，原审法院认定被上诉人2009年前9个月的物业服务费已超过诉讼时效，支持2009年10月至2013年2月的物业服务费并判决上诉人支付7025.35元物业服务费，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人陈某某的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费50元，由上诉人陈某某负担。 本判决为终审判决。 审判长 张某某审判员胡某某代理审判员黄某某 二〇一三年九月二十二日 本件与原本核对无异 书记员 郭 某 某 |
