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（2013）宝民三(民)初字第837号 原告（反诉被告）杨某。 委托代理人陈任重，中豪律师集团（上海）事务所律师。 委托代理人刘琳，中豪律师集团（上海）事务所律师。 被告（反诉原告）李某某。 被告（反诉原告）周某。 上列两被告（反诉原告）共同委托代理人钟承江，万商天勤（上海）律师事务所律师。 上列两被告（反诉原告）共同委托代理人周菲，万商天勤（上海）律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨某与被告李某某、周某（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨某及其委托代理人陈任重，被告（反诉原告）李某某、周某的共同委托代理人钟承江、周菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨某诉称，2012年6月13日，杨某与李某某、周某签订《上海市房地产买卖合同》，约定李某某、周某将上海市宝山区某路399弄23号201室房屋（以下简称201室房屋）出售给杨某，实际成交价为人民币157万元。因购买房屋未满五年（房屋至2013年7月12日满五年），为合理节税，双方约定于2013年7月15日前双方申请办理过户手续，于2013年7月31日前交付房屋。2013年4月26日，双方协商确定2013年5月1日前办理银行贷款手续。合同签订后，杨某依约支付了房款106万元，剩余款项依约以贷款方式在办理房产过户登记手续后支付。然由于房价上涨，李某某、周某心里失衡并意图悔约，在多次向杨某提出涨价要求未果后，以杨某办理贷款迟延为由要求杨某支付违约金，并多次书面致函贷款银行称双方存在履约争议以阻碍贷款申请审批，并于2013年6月4日发函解除合同。基于李某某、周某存在违约行为，故起诉要求：1、判令李某某、周某继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令李某某、周某配合办理201室房屋产权转移登记手续，并向杨某交付房屋；3、判令李某某、周某支付逾期过户及逾期交房的违约金，均以106万元的日万分之五计算，其中逾期过户违约金从2013年7月16日计算至实际过户日止，逾期交房违约金从2013年8月1日计算至实际交房日止。 被告（反诉原告）李某某、周某反诉并辩称，2012年6月13日签订《上海市房地产买卖合同》后，杨某拖延办理贷款、拖欠支付第二期购房款，经多次催告，未予履行。2013年5月，李某某、周某书面通知杨某支付余款并承担违约责任，然杨某却认为李某某、周某阻碍贷款申请，致双方无法达成一致。2013年6月，李某某、周某书面通知杨某解除了买卖合同。综上，李某某、周某并不存在违约行为，不同意原告诉请，如法院判决继续履行合同，对杨某主张的违约金起算时间无异议，然违约金标准过高，要求法院调整，按照银行同期贷款利息计算。同时，基于杨某违约，故反诉要求：1、判令解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》；2、判令杨某支付违约金7.5万元。 原告（反诉被告）杨某针对反诉辩称，杨某不存在违约行为，李某某、周某解除合同不符合合同约定，亦不同意支付违约金，故不同意李某某、周某反诉请求。 经审理查明，李某某、周某于2008年7月12日经核准登记为201室房屋的权利人。2012年6月13日，李某某、周某（甲方，卖售人）与杨某（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买201室房屋，房屋建筑面积82.61平方米，转让价款为125万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2013年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年7月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到本书面通知之日起3日内向甲方支付。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同附件三付款协议第1条主要约定，首期房款总计38万元，其中包含尾款1万元。付款协议第3条主要约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请30万元贷款的形式支付第二期房款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。该付款协议第4条约定，乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有），借款抵押合同公证书（若有）且甲方名义之抵押登记已经注销后7个工作日内，甲、乙双方赴交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件）。待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行。贷款银行收到他项权证后7个工作日内，乙方应通过贷款银行支付给甲方第二期房款。付款协议第5条约定，待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付甲方房价尾款1万元。付款协议第6条约定，甲、乙双方友好协商乙方应于2012年12月30日前将第三期房价款57万元以现金方式支付给甲方。同日，周某、李某某（出卖方，甲方）与杨某（买受方，乙方）签订《协议书》，主要约定201室房屋实际成交价为157万元，操作价格为125万元，首期房款为38万元，合同操作价格与实际成交价的差额计32万元，乙方以装修补偿款的形式于2012年12月30日前支付给甲方，第二期房款30万元由银行代为支付给甲方，第三期房款57万元以现金方式于2012年12月30日前支付给甲方。 2012年8月1日，周某（出卖方，甲方）与张某（买受方，乙方）签订《协议书》，该协议主要约定：1、乙方已于2012年6月13日签订合同当日通过划账方式支付给甲方首期房价款50万元整；2、乙方的第二期房价款支付方式为银行贷款，贷款金额为50万元整；3、乙方于2012年8月15日前通过划账方式支付甲方房款20万元，于2012年12月31日前支付给甲方房款36万元，待房屋水、电、煤、物业办理过户转让手续后，乙方应支付给甲方房屋尾款1万元整。如此共同构成第三期房价款共计77万元整；4、本协议约定内容如与买卖合同相冲突。以本协议为准。审理中，李某某对周某签订上述协议的行为予以追认，杨某对张某签订上述协议的行为予以追认。上述合同、协议签订后，2012年6月9日，周某收取张某支付的定金1万元，2012年6月13日，李某某、周某收到杨某支付的49万元，2012年8月1日，周某收取张某支付的10万元，2012年8月13日，周某收取张某支付的10万元，2012年12月31日，张某向周某转账36万元。 另查明，2013年4月26日，原、被告出具一张便条，上面写明：“经双方协商一致，为办理贷款于2013年5月1日前办理贷款手续，合同继续履行。”原、被告双方在该便条上签字确认。对该便条，李某某、周某认为，系应贷款银行写的合同继续履行，“经双方协商一致”与“为办理贷款”的字是不一致的，“为办理贷款”是杨某写的。2013年5月6日，李某某、周某向杨某、张某发出催告函，该函称杨某拖延办理贷款、拖欠第二期房款，已构成违约，周某、李某某于2013年4月26日配合杨某办理贷款，并不意味着放弃追究责任，并通知杨某于2013年5月20日前支付违约金7.5万元（暂计）及支付购房损失10万元。2013年5月10日，杨某向周某、李某某发出告知函，主要内容为收到2013年5月6日的催告函，并称双方已于2013年4月26日协商一致并签字确认在2013年5月1日之前办理贷款，杨某已按约定向银行提交了办理贷款的资料。现在由于周某、李某某于2013年5月9日发函到银行，函件所述不符合事实的内容已经影响了杨某贷款审批，杨某保留追诉权利。2013年5月20日，李某某、周某又向杨某发出催告函，该函主要内容为，未收到17.5万元，故最后通知杨某于2013年6月1日前支付第二期房款50万元及17.5万元，收到上述款项后即赴交易中心过户，如未支付，则单方解除合同并承担房价款20%的违约责任及其它损失。2013年5月27日，杨某向李某某、周某发出告知函，该函主要称，因周某、李某某向银行发出告知函，致杨某贷款申请被搁置，现按合同约定，以现金补足的方式支付二期房款50万元，并赴交易中心办理过户手续，过户当日以银行转账方式支付该款，对于支付17.5万元的要求不予认可，并请李某某、周某于2013年6月5日前告知二期房款支付及申请办理产权过户手续日期。2013年6月4日，李某某、周某向杨某发出合同解除通知，该通知主要内容为，基于杨某未在2013年6月1日前支付二期房款50万元及违约金17.5万元，通知杨某即日起解除双方签订的房屋买卖合同，并保留追究违约责任及其它购房损失的权利。审理中，原、被告表示，上述告知函、催告函、通知书均已收到。 审理中，关于第二期房款50万元的支付时间及方式，杨某表示，贷款支付时间应该在过户后由银行支付给李某某、周某，且银行贷款不可能在申请后一年才发放，办理贷款的时间应该在过户之前两个月左右。如贷款办不出来，则依合同约定应该在送件当日（即过户当日）补足。李某某、周某表示，依合同约定，杨某应该在合同签订后7日申请贷款，合理时间应该是申请贷款后一个月内贷款下来，故杨某应在7月内支付贷款，即使双方在2012年8月1日对贷款金额进行了调整，杨某也应该在2012年9月将贷款支付给李某某、周某。如贷款办不出来，则应该在办不出来当日补足。 审理中，杨某申请证人张某某（系本次交易的中介工作人员）出庭作证，其称，当时签订买卖合同的时候，考虑到2013年7月才办理贷款，贷款办早了没有用（根据贷款合同有效期的情况，如果超过1个月不过户要重新办理），至于合同付款协议约定合同签订后7日内办理贷款，是通用文本，不是说签合同7日内就要办。嗣后，中介在今年通知杨某办理贷款，当时原、被告均去了银行，后来周某给银行发函，函称杨某没有按照合同约定办理贷款，原、被告可能解约。张某某并称，之所以约定在2013年7月15日前过户，是为了满5年免税。对上述证人证言，杨某表示无异议。李某某、周某质证认为，证人为促成交易，有利害关系，其证言不应采信。对于贷款等条款，中介应该清楚网签合同是有效力的，但按照证人说法是公司格式、可以双方协商更改，然中介没有提示双方修改，双方也没有提出修改要求，这是不符合常理的。 另，审理中，杨某表示，如法院判决买卖合同继续履行，可将51万元现金随时交到法院。如法院判决解除合同，则要求李某某、周某将已付款106万元提前交到法院并支付同期银行贷款利息，还应支付总房价20%的违约金。李某某、周某表示，如法院判决继续履行买卖合同，则杨某应承担违约责任并予以补偿。如法院判决解除合同，则可以不追究杨某责任，并给予杨某总房价10%的补偿，然不同意支付利息。 以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、收款收据、银行业务凭证、告知函、催告函、合同解除通知，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。 本院认为，杨某与李某某、周某就201室房屋达成的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，系双方真实意思表示，双方均应恪守全面履行。本案的争议焦点在于，李某某、周某是否享有合同解除权。李某某、周某主张，依据合同约定，杨某应在合同签订后7日内申请贷款，申请贷款后一个月内贷款下来，即便在2012年8月1日通过《协议书》对贷款金额进行了调整，也应在2012年9月内将贷款支付给李某某、周某。然依照买卖合同付款协议第4条的约定，贷款系在申请办理过户手续后，待由贷款银行收到他项权证后7个工作日由银行支付给李某某、周某。而根据合同约定，原、被告双方系在2013年7月15日前办理过户手续。综合考察上述约定，李某某、周某关于在2012年9月内支付贷款的主张缺乏合同依据，本院不予采信。同时，结合本案事实，李某某、周某未提供证据证明其于2013年4月26日与杨某至银行办理贷款手续前向杨某主张过支付房款50万元的事实，相反，在4月26日办理贷款手续后，其在向银行反映双方存在争议事实的情况下，要求杨某在6月1日前支付贷款及违约金，未尽相关协助义务，其行为亦存在不当。综上，基于李某某、周某主张杨某拖延办理贷款手续、迟延支付贷款，缺乏事实、合同依据，故对其主张解除合同、协议书及支付违约金的诉请，本院不予支持，双方应遵守诚实信用原则，继续履行买卖合同。基于杨某相关付款义务及李某某、周某的交房、过户义务均已届期，且杨某同意随时履行51万元债务，本院准许杨某支付上述款项，而李某某、周某应协助杨某办理房屋过户手续及交房手续。关于杨某主张的逾期过户、交房违约金，考虑到杨某尚未支付后续房款，李某某、周某未进行过户、交房有其合理抗辩理由，故对杨某主张的上述违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）李某某、周某就上海市宝山区某路399弄23号201室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行； 二、被告（反诉原告）李某某、周某于本判决生效之日起十日内，协助将上海市宝山区某路399弄23号201室房屋过户至原告（反诉被告）杨某名下； 三、被告（反诉原告）李某某、周某于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区某路399弄23号201室房屋交付给原告（反诉被告）杨某； 四、原告（反诉被告）杨某于本判决生效之日起十日内，支付给被告（反诉原告）李某某、周某房款人民币51万元； 五、原告（反诉被告）杨某其余诉请及被告（反诉原告）李某某、周某要求判令解除《上海市房地产买卖合同》、《协议书》并支付违约金的诉请，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取8,025元、反诉案件受理费减半收取837.50元、保全费5,000元，均由被告（反诉原告）李某某、周某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 叶印洲 二〇一三年九月二十二日 书 记 员 朱旻卿 |
