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（2013）宝民三(民)初字第1366号 原告上海某某标准件厂。 法定代表人陆某某，厂长。 委托代理人娄某某，员工。 委托代理人杨慧玲，上海市光明律师事务所律师。 被告史某某。 原告上海某某标准件厂与被告史某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告上海某某标准件厂的委托代理人娄某某、杨慧玲、被告史某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海某某标准件厂诉称，原告系上海市宝山区某某路750号直管公房的授权使用人，有权对上述厂房进行经营管理。2007年1月起，原被告建立房屋租赁合同关系，2012年1月5日，双方签订了最后一份《房屋土地租赁合同》，原告将某某路750号厂区内的1150号门面房及四间鸳鸯房出租给被告做生产经营之用，租赁期为半年，自2012年1月1日起至2012年6月30日止，该房屋半年的租金为10,200元。合同到期前，原告向被告发了告知单，通知其合同到期后不再续租，并要求被告于合同到期后尽快搬离。现双方合同已经到期终止，但被告至今未按照协议履行搬迁义务并返还房屋给原告，自2012年9月1日起未支付过任何费用，原告为此多次催告被告及时清退房屋并支付违约金和使用费，均遭被告拒绝，原告无奈起诉要求：1、被告将某某路750号厂区内的1150号门面房及四间鸳鸯房恢复原状，从上述房屋内迁出并返还给原告；2、被告根据六个月租金标准计算，向原告支付违约金10,200元；3、被告依照每月1,700元计算，向原告支付自2012年9月1日起至实际返还房屋日止的房屋使用费。 被告史某某辩称，与原告之间的租赁合同关系是真实有效的，被告自2005年开始承租系争房屋，用于经营小饭店，其间一直在续签，最后一次合同签订到2012年6月底。关于合同到期终止没有异议，原告嗣后发出通知，同意双方的合同期限延续至2013年2月底，故被告支付租金至2013年2月底且实际迁出了系争房屋，被告迁出后欲将房屋返还给原告，但原告没有接收，故房屋空置至今。被告认为双方合同已于2013年2月底终止，被告也已付清租金、迁出房屋，故不同意支付使用费及违约金，原告所主张的违约金标准也过高。 经审理查明，2012年1月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋土地租赁合同》，约定，原告将位于宝山区某某路750号厂区内的1150号门面房及四间鸳鸯房出租给乙方使用，租赁期限自2012年1月1日起至2012年6月31日止，其中门店租金每月700元，四间小房每月250元，半年租金为10,200元。乙方支付租金的方式为每季度支付一次。合同到期后，乙方未准时搬迁清空租赁场所，未将租赁的房屋土地交还给甲方，乙方向甲方按照年租金的三倍支付违约金，并及时清空租赁场所。被告承租房屋后，向原告付清了截止于2012年6月底前的租金。2012年4月28日，原告向被告发出告知单，载明，接上级市民政局通知，某某厂将进行整体规划征用，企业所有用户上半年租房合同到期后企业不再续签，同时沿街门店全部关闭。要求被告接到通知后尽快搬离。该告知单由被告签收。同年11月，被告的哥哥史钢柱代表其本人及被告向原告出具《保证书》，表示，由于搬迁过程中需要时间，经考虑延长至2013年2月15日，自2012年10月到2012年11月30日所欠的房租于2012年11月20日一次性付清，金额为9,099元（2012年7月到2012年9月贵厂给予鼓励搬迁3个月免收租金待遇已享受），并保证至2013年2月15日前全部搬清（支付2个月保证金9,000元），月租金按原规定支付，合计18,099元，过期不搬，贵厂停电、停水处理后造成损失由本人负责并没收押金。实际收费金额1万元，以上差额待2012年12月到2013年2月15日的三个月后租金协商结算。同年11月26日，原告向被告出具收据，交款单位史钢柱、史某某，交款金额1万元，收款事由其中9,099元为至2012年11月30日房租，901元为保证金。2013年1月15日，原告向被告发出通知表示，所有租赁户租赁期2013年2月28日全部到期，企业不再续租并将停止供应水、电，望各租赁户尽快搬离，涉及转租的租赁户停止缴纳房租。因被告至今未返还房屋，故涉讼。 审理中，原告表示，被告最后一次支付的是2012年4月至6月期间三个月的租金，鉴于2012年11月被告的哥哥史钢柱代表被告承诺于2013年2月15日前搬离，在此前提下，原告自愿免去被告2012年7月到2012年9月三个月的租金，在被告支付的9,099元中，3,800元是属于史钢柱支付2012年10月、11月的租金，其余5,299元是被告支付的两个月租金，901元作为实际的保证金。被告未能按承诺完成搬迁，故被告不得再享受免租的待遇，原告有权据实结算房屋使用费，据此计算，被告应向原告支付自2012年9月1日起的房屋使用费，901元保证金不予返还。同时，原告提供两份被告与案外人的房屋租赁合同，证明被告将房屋转租他人使用，租赁期限至2013年2月28日止，案外人实际使用至2013年暑期前，之后被告收回自用，并未返还给原告。被告对转租合同的真实性不持异议，没有直接证据证明其付清了2013年2月28日止的租金，但其表示，根据11月26日的付款凭证即可表明原告视作被告付清了该日前的全部租金。原告对此不予认可。 另查明，上海市某某某某某某公司经授权取得包括系争房屋在内的直管公房的使用经营权，其中系争房屋由其下属单位即原告进行管理使用、对外出租。 以上事实，有原告提供的国有房产授权书、国有直管公房授权清单、房屋土地租赁合同、租金发票、告知单、保证书、转租合同、被告提供的收据、通知及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。 本院认为，原、被告就系争房屋、场地签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，对各方均具有约束力。该合同约定的租赁期限为半年，即自2012年1月1日起至2012年6月30日止。合同履行过程中，原告向被告发函表示到期后不再续签，被告也已签收。故双方租赁合同应为到期终止，对此被告审理中也予承认，本院予以确认。合同终止后，被告应从系争房屋场地上迁出并返还给原告，并据实结算有关费用。被告之前支付租金至2012年6月30日止，根据2012年11月被告哥哥出具的承诺书，其保证于2013年2月15日前搬离，在此前提下，原告自愿免去被告2012年7月到2012年9月三个月的租金。根据收条注明，所支付的9,099元中，3,800元是属于被告哥哥2012年10月、11月的租金，其余5,299元是属于被告支付的该两个月的租金，901元作为保证金。然被告未能按承诺履行搬迁义务，其无权再享受免租待遇，被告关于租金支付至2013年2月底的抗辩，缺乏事实和合同依据，本院不予采信。据此计算，原告要求被告支付自2012年9月1日起的房屋使用费，符合双方约定，本院予以准许。被告以其自2013年2月底已搬离系争房屋场地为由拒不承担房屋使用费的抗辩，缺乏事实和法律依据，也违背双方的约定，本院对此不予采纳。至于违约金问题，合同约定到期后，被告未准时搬迁清空租赁场所，未将租赁的房屋土地交还给原告，被告向原告按照年租金的三倍支付违约金，原告现将违约金标准调整为月租金的六倍。对此，被告提出违约金标准过高，要求法院调整，该主张符合合同法之规定，本院予以准许。结合本案履行实际，从公平、合理协调双方当事人之间利益的角度出发，本院酌情调整违约金为依照月租金的三倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一、第二款、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告史某某于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区某某路750号厂区内的1150号门面房及四间鸳鸯房恢复原状，从上述房屋内迁出并返还给原告上海某某标准件厂； 二、被告史某某于本判决生效之日起十日内，依照每月1,700元计算，向原告上海某某标准件厂支付自2012年9月1日起至实际返还房屋日止的房屋使用费； 三、被告史某某于本判决生效之日起十日内，根据月租金的三倍计算，向原告上海某某标准件厂支付延期搬迁违约金5,100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取282.50元，由被告史某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 陶 芳 二〇一三年九月二十三日 书 记 员 刘劭阳 |
