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（2013）宝民三(民)初字第1383号 原告上海某某房地产经纪有限公司。 法定代表人高某，总经理。 委托代理人莫某某，公司员工。 被告郭某某。 原告上海某某房地产经纪有限公司与被告郭某某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告上海某某房地产经纪有限公司的委托代理人莫某某、被告郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海某某房地产经纪有限公司诉称，2012年6月30日，原被告及案外人签订了《房屋买卖居间协议》，约定，被告购买位于上海市宝山区某某路211弄76号201室房屋，经原告居间服务，被告与案外人成功签订了《房屋买卖合同》，但被告未完全履行支付居间报酬的约定义务，至今未付居间佣金21,800元。被告拒付佣金的行为构成违约，故原告起诉要求被告支付剩余佣金21,800元。 被告郭某某辩称，关于与原告及案外人签订房屋买卖居间协议无异议，被告通过原告居间介绍购买系争房屋，签订协议之前，三方约定上家为到手价，中介费是由被告一方承担，经原被告协商最终确认佣金总金额为12,000元。故在嗣后与上家签订示范文本的房地产买卖合同当日，被告按约向原告一次性付清了佣金12,000元，之后被告也实际取得房屋及房地产权利。综上，原告所提供的居间服务已全部完成，被告也根据双方约定付清了全部佣金，双方之间不再有任何争议。原告再行起诉要求被告支付其余佣金，系不诚信的行为，被告要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2012年6月30日，出售方（甲方）陆思悟、陆建光、蔡静兰与买受方（乙方）被告以及居间方（丙方）原告签订《房屋买卖居间协议》，约定，甲乙双方经丙方居间介绍就下述房屋的买卖事宜协商一致，甲方出售的房屋坐落于宝山区某某路211弄76号201室，建筑面积85.61平方米，甲方出售该房屋总价为169万元。协议第四条为佣金居间服务费支付方式及时间：甲乙双方应于房屋买卖协议（合同）签订当日支付丙方佣金，佣金总额为上述房屋总价的2%，由甲乙双方各自支付1%。同日，甲乙双方再行签订《房屋买卖协议》，就上述房屋买卖的具体事宜进行约定。同年7月7日，卖售人（甲方）陆思悟、陆建光、蔡静兰与买受方（乙方）被告及案外人桑某某签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，该合同的补充条款中约定，甲方出售此房屋总价169万元为到手价，中介费由乙方承担。同年9月19日，被告及案外人桑某某经核准登记取得系争房屋的房地产权证，两人就该房屋登记为共同共有。原告认为被告剩余佣金未付，故涉讼。 本案审理中，被告提供两份证据：1、由原告于2012年7月7日出具的房屋买卖居间服务确认书，其中确认被告通过原告购买系争房屋，原告承诺将全程跟踪为被告服务到全部交易结束；2、同日，由原告出具的《收款收据》，载明，付款人为被告，付款金额12,000元，付款性质为居间服务费，交易性质为买卖。被告表示，根据上述证据可证明在签订《房地产买卖合同》当日，被告已经全额向原告付清了佣金，至此双方不再有其他纠纷。原告就证据的真实性不持异议，但表示，根据居间协议的约定，明确佣金总额为房屋成交价的2%，原先约定是甲乙双方各付，但此后的买卖合同中明确由被告一人承担全额佣金，在买卖合同签订当日，原告收取的仅为部分佣金，并不代表原告放弃就其余佣金的主张；原告还表示，在交易全部完成后，原告门店经理派人上门向被告催讨剩余佣金，被告拒付，由于门店经理辞职导致该笔业务没有报送总公司，直至2013年春节该笔单子才报送公司法务，法务根据居间协议的约定还起诉过出售方主张佣金，在诉讼期间，发现买卖合同中约定佣金由被告承担的条款，故原告撤诉，重新起诉本案被告。被告表示在支付佣金之后，原告方从未派人找过被告催要佣金。审理中，被告还提供电话录音资料，表示在本案诉讼前被告电话联系当时的门店经理及业务员，谈话中可证明当初双方口头协商佣金金额为12,000元，目前两人都已离开原告公司；对于录音中人物的身份原告无法确认，原告还表示，两人已离职，原告更无法落实身份的真伪，但从电话交谈中无法直接证明被告的主张。 以上事实，有原告提供的房屋买卖居间协议、房屋买卖协议、房地产买卖合同、房地产登记簿、被告提供的房屋买卖居间服务确认书、收款收据，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。被告通过原告的居间介绍购买系争房屋，并最终实际取得房屋及房地产权利，故系争房屋买卖的交易已经全部结束、原告的居间服务也已成功，被告应根据双方约定据实支付报酬。本案的争议焦点在于被告应承担的佣金金额为多少。对此，原告根据居间协议及房地产买卖合同中条款的约定，主张佣金金额为房屋成交价的2%，并由被告全部承担；被告认为，虽然居间协议约定上述佣金计算方式，但实际履行过程中原、被告口头一致确认佣金总额为12,000元，为此提供收款收据、录音资料佐证。根据民事诉讼证据规则，针对当事人就自己主张提供的证据材料应全面、客观地审核确认，并依据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力及证明力的大小进行判断。从本案实际出发，居间协议中的确约定佣金根据房屋成交价的2%比例计算，但在嗣后签订的房地产买卖合同中，关于佣金的条款仅表述为房屋总价169万元为到手价，中介费由乙方即被告承担，在该条款中并未进一步明确中介费的数额或计算方法。而在同日，被告向原告一次性支付12,000元，原告所出具的收款收据中明确该款为佣金服务费，亦未注明仅是佣金之部分等字样。同时，在系争房屋交易结束至今长达一年时间内，原告没有充分证据表明其曾及时向被告主张剩余佣金，也与常理不符。故从日常生活经验法则分析，被告所支付的款项应为全部佣金金额，而非原告主张的佣金之部分。同时，即便双方此前约定佣金是总房价款的2%，在嗣后的实际履行中，双方也以行为变更了佣金金额，并无不当，本院予以认可。现原告在全额收取佣金后，再行起诉要求被告支付佣金，缺乏事实和法律依据，也不符合诚实信用原则，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决如下： 原告上海某某房地产经纪有限公司起诉要求被告郭某某支付佣金21,800元的诉讼请求，不予支持。 本案受理费减半收取172.50元，由原告上海某某房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 陶 芳 二〇一三年九月二十三日 书 记 员 刘劭阳 |
