|
（2013）闵民一(民)初字第12373号 原告上海A物业管理有限公司，住所地xx。 法定代表人王a，总经理。 委托代理人史a，男，系该公司员工。 被告蔡a，男，xx年x月x日出生，汉族，户籍地xx，现住xx。 原告上海A物业管理有限公司与被告蔡a物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理。依法由审判员叶岚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海A物业管理有限公司的委托代理人史a，被告蔡a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海A物业管理有限公司诉称，原告系上海市闵行区xx的物业管理企业。被告系该小区xx号xx室业主。根据《物业服务合同》、《业主公约》的约定，原告已经履行了对被告所在小区进行管理、服务等物业管理服务，且小区90%以上的业主都已交纳了物业服务费，被告亦应支付物业服务费。然而被告自2006年10月起至2013年6月止未支付物业服务费共计8,330.86元（人民币，下同）。原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判令：一、被告支付该期间的物业服务费8,330.86元；二、被告支付逾期交纳违约金833元。 被告蔡a辩称，首先xx业主委员会与原告签订了合同，但业主大会从未开过，业委会如何选举的也从未公布过，比如2006年的选举，将143票未投票的视为同意，这不符合程序，因此业委会没有经过合法的程序成立，其所签订的物业服务合同也是非法的，此外业委会选聘物业单位也没有进行过竞聘，因此被告不认可物业服务合同。其次，物业公司存在侵吞停车费的嫌疑，被告要求查看停车费的收支、使用情况，但物业公司始终没有协助。再次，原告提供的物业服务质量差，消防通道被阻塞，绿化也不整理，小区建筑遭到破坏，保安人数不够，小区围墙可以修复，但物业公司进行更换，被告通过房地局要求原告提供房屋结构图，但物业公司不予配合。此外，被告将原告邮寄的催款函退给原告，原告应该知道，但原告没有起诉，原告已经放弃了两年里主张起诉的权利。不诚实的服务不可能得到报酬，因此被告才未缴纳物业费。 经审理查明，2006年4月30日，原告（乙方）与上海市闵行区xx二区业主大会（甲方）签订了物业服务合同一份，约定由甲方委托乙方为闵行区七宝镇七莘路xx弄xx二区小区业主提供物业服务，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为住宅多层0.84元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2006年4月1日起至2008年3月31日止。2008年12月29日，原告又与上海市闵行区xx二区业主大会签订物业服务合同，约定收费标准为多层1.06元每月每平方米，合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。2013年2月5日，原告再次与上海市闵行区xx二区业主大会签订物业服务合同。原告自2006年4月入驻小区后，实际为该小区提供了物业管理服务至今。 被告蔡a系上海市闵行区七莘路xx弄x区xx号xxx室业主，建筑面积为104.24平方米，自2006年10月至2013年6月未交物业服务费8,330.86元。 另查明，原告分别于2008年4月27日、2010年12月18日，通过挂号信的方式向被告邮寄催款通知，被告均未领取。 以上事实，由原告提供的物业服务合同三份、国内挂号信函收据二份、退信一封及改退批条一张、房地产登记信息，被告提供的邮件催领通知单、照片一张、照片碟片一张及当事人的陈述等证据材料所证实。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现被告所居住小区的业主委员会已与原告签订了《物业服务合同》，故业主委员会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力。现被告认为业主委员会成立的程序不合法，进而否认物业服务合同，对于此项辩称本院不予采信。被告如认为物业服务合同签订的程序不合法，则应另行提起诉讼解决。 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告曾于2008年4月27日向被告邮寄了催讨函，诉讼时效中断重新计算，诉讼时效直至2010年4月26日到期。原告虽提供了2009年3月24日的交寄清单，但从中并不能看出原告已向被告邮寄了催讨函，原告目前可以证明的邮寄催讨函时间为2010年12月18日，因此2006年10月至2008年11月间的物业管理费已经超过诉讼时效。 至于被告提出原告未尽物业管理职责，存在管理瑕疵，因被告提供的照片反映的小区状况仅系固定时间的固定状态，无法反映出物业服务合同的持续履行状态，本院难以支持。关于被告要求停车费账目公开的问题，亦应通过另案诉讼予以解决，并不能成为被告一户拒付物业服务费的理由。 至于原告主张的滞纳金，原告作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，多倾听业主的意见和建议，以求在工作过程中更加规范、透明、公正。对于被告提出的意见，亦应多倾听、多沟通。考虑到被告未付物业费确属事出有因，因此对于原告主张的滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下： 一、被告蔡a于本判决生效之日起十日内支付原告上海A物业管理有限公司自2008年12月至2013年6月止的物业服务费6,054.25元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告蔡a负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 叶 岚 二Ｏ一三年九月二十三日 书 记 员 杨 婷 |
