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（2012）松民三(民)初字第1009号 原告余某(上海市松江区某足浴店经营者)，男，1968年8月23日生，汉族，住江苏省兴化市。 委托代理人张某，上海某律师事务所律师。 被告上海某商务大酒店（普通合伙），住所地上海市松江区。 执行事务合伙人沈某。 委托代理人常某，男，住江苏省宝应县。 委托代理人原某，上海某律师事务所律师。 被告上海某电气有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人叶某，董事长。 委托代理人万某，上海市某律师事务所律师。 委托代理人唐某，上海市某律师事务所律师。 原告余某与被告上海某商务大酒店（普通合伙）（以下简称“第一被告”）、上海某电气有限公司(以下简称“第二被告”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，后依法转为适用普通程序。本案于2012年6月26日、2013年3月14日、8月30日三次公开开庭进行了审理。审理中，根据原告申请，委托上海中世建设咨询有限公司对租赁房屋的装饰装修等相关损失进行审价。审理中，第二被告曾提出对2010年6月8日收条上字迹和印章形成的先后顺序进行司法鉴定，但之后不缴纳相关的费用，视为撤回鉴定申请。原告及其委托代理人张某，第一被告委托代理人常某三次均到庭参加诉讼。第一被告原委托代理人朱鑫鹏，第二被告委托代理人万某参加了前两次庭审。第一被告委托代理人原某，第二被告委托代理人唐某参加了第三次庭审。本案现已审理终结。 原告诉称：案外人上海市松江区某镇某饭店（以下简称“案外人”）与第二被告签订房屋租赁合同，约定由案外人承租某路某号酒店楼（一至八层），租期为2010年2月1日至2020年1月31日止，其中2011年5月31日前为免租期。后承租方由案外人改为第一被告。2010年6月，第一被告将某路某号四楼转租给原告，租期为2010年2月1日至2020年1月31日，2010年12月31日前为免租期。原告对房屋进行设计装修，投入各项费用合计2,729,880元，并按合同约定支付了第一年度租金合计211,500元。2011年9月，原告接到法院诉讼材料，材料显示第一被告已发函给第二被告因某路土地性质为工业用地，无法办理商务酒店营业执照，双方均同意解除租赁合同，第一被告为此要求第二被告进行损失赔偿。第一被告还提出诉讼请求要求解除原告与第一被告的房屋租赁合同。后第一被告撤回对原告的起诉。第一被告起诉后，经常以断电要挟，要求原告支付无依据的电费、物业管理费和公共部位使用费，屡次使原告中止营业。2012年1月16日，两被告停止了电梯使用，导致原告彻底无法营业。原告于2012年2月12日函告两被告接收房屋，但两被告未接收。因两被告解除租赁合同，导致作为次承租人的原告丧失租赁权，而两被告拒不提供电梯等必要设施，出租房屋丧失使用功能，故请求法院确认原告与第一被告之间的《租赁房屋协议书》已经解除；判令两被告向原告赔偿损失人民币2,729,880元。 第一被告辩称：同意解除合同。但其与原告不存在免租期的约定，原告未按约缴纳租金，其有权收回租赁物，原告的装修等损失应由违约方原告自行承担。其同意原告将租赁物直接返还给第二被告。第一被告曾反诉：要求判令解除与原告之间的租赁房屋协议书；要求原告支付租金475,878元。审理中，因第一被告未缴纳反诉费，视为撤回了反诉。 第二被告辩称：其并非原告租赁合同的相对方，原告不应向其主张赔偿责任。租赁物希望原告直接返还给第二被告。 经审理查明：2010年2月1日，原告与案外人上海市松江区某镇某饭店签订《租赁房屋协议书》一份。协议约定，案外人将座落于上海市松江区某镇某路某号某广场面向某路酒店楼（4楼）租赁给原告，房屋面积为734平方米；租赁时间暂定10年，自2010年2月1日至2020年1月31日；租赁价格签约后第一年－第四年，每年211,500元……；付款方式为先付后租，即签订协议后，全年一次性付清，原告如逾期不付，则案外人有权随时收回原告的租赁权等。 2010年6月8日，署名为“时某”的收款人向原告出具收条一份，言明，今收到原告房租款111,500元。从2011年1月1日开始收房租，已交12月底。该收条在收款人处另加盖了案外人上海市松江区某镇某饭店公章。 2012年2月12日，原告致函第一被告，言明，其与第一被告之间的租赁关系已经终止，请在一周内与第二被告协商赔偿损失，交接房屋事宜，否则由此产生的扩大损失由第一被告及法律规定的责任方承担。该函因第一被告已搬迁而被退回。同日，原告将该函抄送第二被告，第二被告于2012年2月14日收到。 另查明：2010年1月30日，第二被告与案外人上海市松江区某镇某饭店签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，第二被告将座落于上海市松江区某路某号酒店楼出租给案外人；建筑面积14,196平方米，房屋的在建筑地面以上共8层，地下1层为停车库；租赁期自2010年2月1日起至2020年1月30日，共10年，其中2010年2月1日至2011年5月31日（16个月）期间为整体装修开业期，第二被告同意该段时间作为案外人筹备和装修时间，免收房屋租金等。 2010年8月3日，第一被告注册成立。 后第一被告、第二被告及案外人上海市松江区某镇某饭店签订《补充协议》一份。协议约定，因签订原合同时，第一被告尚在筹建中，未完成工商登记，现已依法登记注册，现变更为原合同的承租方，享有原合同的全部权利，并承担原合同的全部义务等。 2011年8月29日，第一被告向本案第二被告、本案原告等人提起诉讼，要求确认第一、第二被告签订的《房屋租赁合同》已经解除；判令本案第一被告与本案原告等其他次承租人签订的（转租）租赁合同；判令本案第二被告赔偿本案第一被告对本案原告等人解除转租合同补偿金（以本案原告等次承租人的具体主张为准）等。后第一被告撤回了对本案原告等次承租人的起诉。该案上海市第一中级人民法院现在审理中。 2011年9月13日，第二被告向本案第一被告、案外人沈某、张平提起诉讼，要求确认第一、第二被告之间的《房屋租赁合同》已于2011年8月12日解除等。该案上海市第一中级人民法院现在审理中。 审理中，根据原告申请，委托上海中世建设咨询有限公司对租赁房屋的装饰装修等相关损失进行审价。该公司出具工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为：所涉上海市松江区某路某号4楼装修装饰等相关损失项目的鉴定工程总造价为121,025元。后该公司又出具工程造价司法鉴定补充意见书，载明：1、关于安装工程造价的说明：上海市松江区某路某号4楼装修装饰等相关损失项目的鉴定工程总造价为1,211,025元，其中安装工程造价为303,515元。安装工程中，装饰装修工程安装部分为182,903元，设备安装部分为120,612元（其中分体式空调安装为68,465元、吊顶式VRV空调安装为36,368元、挂壁式电热水器安装为1,041元、电开水炉安装3KW为1,977元、电热水器安装φ1200*1800为12,760元）。2、关于设备安装部分计入工程造价的说明：设备安装部分均为安装于现场的电器设备，涉及安装费用，该司又不便判断是否应该拆除，故将其造价计入工程造价司法鉴定意见书中。3、关于设备安装是否可以拆除的说明：设备安装部分，吊顶式VRV空调、φ1200*1800电热水器因涉及到其附属的安装，且拆除设备本身也会破坏其它装饰部分，故该司认为不便予拆除。 审理中，2013年4月3日，原告与第二被告办理了租赁房屋的交接手续。 审理中，原告与第一被告均表示，因两被告相关案件尚在诉讼中，对于原告的租金及实际使用房屋的费用在本案中要求暂不处理。 上述事实，有《租赁房屋协议书》、收条、原告致两被告函、《房屋租赁合同》、工商登记资料、《补充协议》、两被告相互诉讼资料、司法鉴定意见书及补充意见书、双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。 本院认为：与原告签订《房屋租赁合同》时的合同相对方为案外人上海市松江区某镇某饭店，在第一被告注册成立后，虽三方未有书面约定原合同当事人由上海市松江区某镇某饭店变更为第一被告，但根据第一、第二被告所签《补充协议》明确承租人改为第一被告，及之后原告、第一被告互将对方作为合同相对方，可以认定，案外人、原告及第一被告已就《房屋租赁合同》当事人由案外人变更为第一被告达成一致。《房屋租赁合同》合法、有效，对原告、第一被告均有约束力，双方均应全面履行合同约定的义务。 根据两被告分别于2011年8月、9月向对方提起诉讼，均要求确认双方所订《房屋租赁合同》已经解除，可见两被告对双方合同租赁合同已解除没有异议。《房屋租赁合同》解除，则原告与第一被告所签《租赁房屋协议书》（转租合同）亦解除。本案审理中，原告经第一被告同意已直接向出租人即第二被告返还了房屋。对于原告的租金及实际使用房屋的费用，因原告与第一被告均表示在本案中要求暂不处理，故本院不予处理。本案中致使原告与第一被告转租合同解除的原因在于第一被告作为承租人与第二被告作为出租人解除了租赁合同，无论第一被告是否为两被告之间合同纠纷的违约方，第一被告均要在本案中就其与原告的租赁合同解除承担违约责任。关于系争房屋的装饰装修的司法鉴定，因分体式空调、挂壁式电热水器、电开水炉均属可移动设施设备，故在造价中1,211,025元应扣除71,483元（68,465元+1,041元+1,977元）。故原告要求第一被告赔偿装饰装修损失的诉讼请求可按实予以支持。 根据2010年6月8日由案外人上海市松江区某镇某饭店加盖公章的收条，可以确认，1、当日原告支付的租金为111,500元；2、租金起算日为2011年1月1日；3、原告租金已交至12月底。第一被告先提出收条上案外人的公章不真实，后虽对公章不再持异议但仍坚持该收条上的内容是事后添加的，但无证据证明，本院不予采信。故第一被告辩称，租赁期内原告未付过租金，显与事实不符，本院不予采信。即使原告未付租金，但第一被告在本案诉讼之前从未就此向原告提出要求解除合同，也并非导致本案合同解除的原因。 第二被告并非系争合同的相对方，原告要求其承担合同解除后的赔偿责任，没有依据，本院不能予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项的规定，判决如下： 一、确认原告余某与被告上海某商务大酒店（普通合伙）所订《租赁房屋协议书》已解除； 二、被告上海某商务大酒店（普通合伙）应于本判决生效之日起十日内赔偿原告余某装饰装修损失1,025,000元； 三、驳回原告余某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费28,719元，财产保全费5,000元，鉴定费55,950元，合计89,669元，由原告余某负担21,088元（已付），由被告上海某商务大酒店（普通合伙）负担68,581元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 张红军 代理审判员 张 莉 人民陪审员 陆瑞兴 二〇一三年九月二十三日 书 记 员 沈 婷 |
