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（2013）静民一(民)初字第2357号 原告邬晓军，男。 原告徐伟，女。 委托代理人邬晓军（系徐伟丈夫），年籍详上。 原告邬伟嘉，男。 法定代理人邬晓军（系邬伟嘉父亲），年籍详上。 被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司。 法定代表人刘奕，董事长。 委托代理人汪漪，上海银盛律师事务所律师。 原告邬晓军、徐伟、邬伟嘉诉被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚青独任审判，公开开庭进行了审理。原告邬晓军并作为原告徐伟的委托代理人以及原告邬伟嘉的法定代理人，被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司的委托代理人汪漪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邬晓军、徐伟、邬伟嘉诉称，原、被告于2010年5月6日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于陕西北路288号15楼12室的房屋出租给被告经营商务式酒店公寓，租期20年，前8年税前月租金为6,534.70元，扣除代缴的税金及物业管理费后，被告每月实际应支付租金5,783.65元。除此之外，被告承诺对签约前前手经营方所欠租金提供补偿，补偿金额为83,230.60元，分8年支付。合同签订后，被告与前手经营方交接了房屋并开始经营。起初，被告尚能按约履行。但自2011年1月起，被告擅自减少每期支付的租金金额，并自2013年5月起停付租金。经原告多次交涉，被告仍未履行，原告无奈于2013年7月26日收回了租赁房屋。在房屋交接时，原告发现房屋中缺少三件套桌中的中式书桌。现原告诉至法院要求判令：1、被告支付拖欠原告的租金90,852.85元以及补偿金72,826.74元，共计163,679.59元；2、被告按照中国人民银行同期贷款利率支付原告逾期不支付租金的利息，每月欠租自当月15日起计算至判决生效之日止；3、被告赔偿中式书桌的相应损失2,800元。 被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司辩称，对于原告第一项诉讼请求的金额有异议，拖欠的租金在扣除被告安装的电视机设备款9,285元后应为83,339.42元，同意支付。2010年的补偿金被告已经支付，尚欠原告2011年、2012年的补偿金共计20,807.64元，也同意支付。自2013年起的5期补偿金尚未到期，故不同意支付。因合同没有约定需要支付利息，因此原告主张的逾期利息不同意支付。被告在与上海美丽园大酒店办理房屋交接的时候，房屋内就没有中式书桌，故不同意赔偿相应损失。 经审理查明，上海市陕西北路288号1512室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人为三原告，建筑面积53.04平方米。 2010年5月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋及相关公用部位和设施出租给被告使用，租期20年，分（8＋6＋6）年三个周期，自房屋实际交付之日起计算；在第一个周期结束之前，原告有权提前6个月书面通知被告不再续约，原告无违约责任；原告在第一周期内每年的年租金税前为房屋开发商销售价格的8%，第9年租金为前一期租金×（1＋10%），第15年租金为前一期租金×（1＋5%）；经双方共同确认系争房屋税前月租金金额（含物业管理费）为 6,534.70元，被告应在每月15日之前向原告支付当月租金，如遇节假日，则租金支付日相应顺延；原告委托被告统一向上海市静安区税务局代扣代缴相关租赁税费，并且系争房屋的物业管理费由原告自行承担，原告同意由被告在每期应付租金内代扣代缴；租金补偿金为此前于2007年3月份起停业期间、上海美丽园大酒店过渡经营期间，按照系争房屋开发商销售房价的8%计算月租金总额、扣除原告已收款金额并乘以补偿比例65%而得；租金补偿金支付方式为被告按照原告选择的20年租赁期限分8期偿清，第一次付款时间为原告签署合同起计180天，减去原告签署租金补偿与授权协议签订日到召开业主大会公示日（2010年2月26日）止的天数，如果原告在召开业主大会公示日后确认补偿事宜，则被告第一期支付补偿款时间为原告签署合同日起计180天，第二期开始以第一期付款时间计每年支付，此后每期补偿款金额的支付时间以此方式类推；系争房屋内的水、电、煤气以及其他计量表、房间内基本电器设备应由原告按照酒店设施标准负责配备，由被告统一采购，但需提前30天通知原告，其中电器设备折旧期或更新期为五年。此后，原经营者上海美丽园大酒店将系争房屋交付给被告，被告按约向原告支付租金。2010年11月2日，原、被告签订一份《关于补偿金的核算》作为《房屋租赁合同》的附件，双方确认该补偿款数额（税后）为83,230.60元。2010年11月12日，被告向原告支付了第一期租金补偿金10,403.82元，其余补偿金一直未付。自2011年1月起，被告开始少付每月应付的租金，直至2012年12月，被告不再支付任何租金。原告催讨无着，于2013年7月26日与被告签订《房间交接表》一份，确认系争房屋由原告收回，租金结算至2013年7月25日。交接当天，原告发现房屋内缺少写字台，遂向被告提出异议。由于被告未与原告结清欠租以及租金补偿金，故原告诉讼来院要求判决如其诉请。 又查，被告对系争房屋装修时，在房屋内安装电视机一套，该设备费用为9,285元。 再查，系争房屋每月租金为6,534.70元，扣除被告代扣代缴的租赁税费以及物业管理费后，被告每月实际应付5,783.65元，自2011年1月起至2013年7月25日止被告拖欠原告租金共计83,339.42元。具体的租金支付情况为：2011年1月至4月每月支付2,679.66元、2011年5月至6月每月支付5,783.65元、2011年7月至2012年1月每月支付4,231.66元、2012年2月至3月未付款、2012年4月支付3,937.87元、2012年5月至11月每月支付4,231.66元、2012年12月至2013年7月未付款。原告同意2012年2月、3月、4月的未付租金抵扣被告安装的电视机款9,285元后，剩余未付租金不再主张利息损失。 审理中，双方一致确认《房屋租赁合同》自2013年7月26日起解除。被告坚持认为，原告无权主张合同解除后未到期的剩余5期租金补偿金，故原告变更租金补偿金的诉请标的为计算至2013年7月25日止的未付租金补偿金。被告提供上海美丽园大酒店2007年12月31日从上海澳怡华酒店管理有限公司处接手系争房屋时签署的交接清单，证明当时系争房屋内就没有写字台，故被告从上海美丽园大酒店处接手房屋时也没有写字台，原告遂撤回要求被告赔偿缺少中式书桌损失2,800元的诉讼请求。 以上事实，有原告提供的上海市房地产登记簿、《房屋租赁合同》、《关于补偿金的核算》、银行账户历史交易明细表、《房间交接表》，被告提供的《1512室租金明细》、《告知书》以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》以及《关于补偿金的核算》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已将房屋交付被告使用，履行了作为出租方的主要义务，被告作为承租方也应按照合同约定的标准按时向原告支付租金以及租金补偿金。然被告在未经原告同意的情况下长期少付、不付租金以及租金补偿金，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现原、被告协议解除《房屋租赁合同》，与法无悖，本院予以准许。双方对计算至2013年7月25日止被告拖欠的租金以及第二期、第三期租金补偿金的金额核对无误，本院予以确认，被告应当立即将上述欠付费用支付给原告。被告支付第一期租金补偿金的日期是2010年11月12日，根据合同约定，第二期开始以第一期付款时间计每年支付，此后每期补偿款的支付时间以此方式类推，因此，第四期补偿款的支付时间应为2013年11月12日。现《房屋租赁合同》因被告违约而提前解除，责任在被告，故原告要求被告支付租赁合同解除之前的部分第四期租金补偿金，符合合同法公平合理的原则，本院应予支持，具体金额由本院根据合同解除日距离付款日的期限酌定为第四期补偿金的三分之二，即6,935.88元。我国合同法规定，当事人承担违约责任的种类有很多种，原告主张的逾期付款利息不属于违约金范畴，而是赔偿损失，故不需要双方事先在合同中作出约定。由于被告违约逾期支付租金导致原告银行贷款利息损失，被告应当予以赔偿，但起算日期应为每月16日，遇节假日则相应顺延。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、原告邬晓军、徐伟、邬伟嘉与被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司就上海市陕西北路288号1512室房屋签订的《房屋租赁合同》自2013年7月26日起解除； 二、被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邬晓军、徐伟、邬伟嘉欠租83,339.42元（计算至2013年7月25日）； 三、被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邬晓军、徐伟、邬伟嘉租金补偿金27,743.52元； 四、被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付原告邬晓军、徐伟、邬伟嘉逾期未付租金的利息损失，本金金额及起算日期详见附表一，均计算至本判决生效之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3,665.90元，减半收取，计1,832.95元，原告邬晓军、徐伟、邬伟嘉承担553.95元，被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司承担1,279元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 姚 青 二?一三年九月二十三日 书 记 员 张玫婷 审 判 员 姚 青 二〇一三年九月二十三日 书 记 员 张玫婷 |
