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（2013）闸民三(民)初字第2119号 原告上海XX房地产经营有限公司，住所地上海市闸北区曲沃路。 法定代表人冯XX，职务董事长。 委托代理人孙XX，该公司工作人员。 委托代理人潘XX，上海市XX律师事务所律师。 被告李XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市闸北区平型关路。 被告汤XX，男，20XX年X月X日出生，汉族，住上海市闸北区平型关路。 法定代理人李XX（系汤XX母亲），女，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市闸北区平型关路。 原告上海XX房地产经营有限公司（以下简称“XX公司”）与被告李XX、汤XX商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月26日日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴双独任审判，于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人孙XX、潘XX，被告李XX（暨被告汤XX法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告XX公司诉称，2010年12月10日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买上海市平型关路房屋，房价款暂定为人民币3213306元（以下币种均为人民币）；除首付款外，被告应于2011年2月8日前支付第二笔房款2249000元，但其中900000元被告一直拖延至2011年4月12日才支付，逾期63日，产生逾期付款违约金18900元。虽然原告曾多次要求被告支付前述违约金，但被告至今仍未支付。故请求法院判令被告向原告支付逾期付款违约金18900元，并要求由被告承担本案诉讼费。 被告李XX、汤XX辩称，不同意原告诉请，理由为：第一，预售合同是格式合同，原告规定的缴款时间只有60日，但其中实际工作日只有37日，对申请贷款来说很紧张，但被告提出异议后原告不同意更改，此类显失公平的条款应为无效条款；第二，被告经原告售楼人员介绍曾向交通银行申请贷款，因贷款政策收紧未获批准，之后马上改向中国银行申请贷款，被告主观上并无迟延付款的恶意。第三，银行放贷延迟系由当时政策原因导致，属于不可抗力，应予免责；第四，原告交付的房屋没有完全满足合同附件三的各项约定，购房时原告承诺的高标准物业服务也没有兑现，其中部分问题至今未解决，如果原告的违约行为可以免责，被告也应免责。 经审理查明，2010年12月10日，XX公司（甲方）与李XX、汤XX（乙方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定乙方向甲方购买上海市平型关路房屋，乙方购买房屋总价暂定为3213306元；乙方应于签约日向甲方支付首期房款，余款2249000元在2011年2月8日前支付；乙方以银行按揭贷款方式支付房款的，以贷款到达甲方指定账户之日为付款日；乙方若未按合同约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之三向甲方支付违约金，违约金自应付款期限第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60日，甲方有权选择单方面解除合同，由乙方向甲方支付房价款的10%作为违约金，或选择继续履行合同，由乙方每日按逾期未付款额的千分之一向甲方支付违约金；甲方定于2012年3月31日前将房屋交付给乙方。除此以外，双方还约定了其他合同权利义务。 上述合同签订当日，李XX、汤XX向XX公司支付首期房款。 2011年4月12日，李XX通过银行向XX公司支付了房款900000元。 2011年12月27日，XX公司向李XX、汤XX寄送《XX小区（三期）交付通知书》，通知其于2012年2月16日至销售中心办理收楼手续，并携带滞纳金9900元。 2012年2月18日，XX公司与李XX、汤XX办理交房手续时向李XX、汤XX出具《XX小区三期房屋交付流转单》，其中“已结清开发商各项费用收款人签章”栏载明“该客户购房款已全部付清，但违约金尚未支付”。 审理中，被告李XX、汤XX提供了联名投诉信、宣传册等证据，拟证明原告交付的房屋并未完全满足预售合同附件三约定的各项要求，且原告在销售房屋时曾宣传承诺的物业服务也未予以实际兑现。对此原告表示，联名信只是文字性的表述，被告缺乏相应证据证明联名信上的内容属实，且被告在收房时已对房屋进行签字确认；物业服务与本案也没有关联性，预售合同并没有明确物业服务标准，如果被告对物业管理不满意，可以起诉物业公司。经本院释明，被告表示不在本案中就其提出的原告交付房屋不符合合同约定的问题提起反诉。 以上事实，由原告提供的预售合同、《XX小区（三期）交付通知书》、《XX小区三期房屋交付流转单》、中国银行上海市分行入帐通知书，以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的商品房预售合同系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，当事人应当恪守履行。根据预售合同的约定，被告应于2011年2月8日前支付第二笔房款，否则应承担逾期付款的违约责任。现被告迟至2011年4月12日才支付该笔房款中的900000元，原告据此要求被告支付相应的违约金，理由正当，本院可予支持。被告虽以银行贷款逾期发放为由进行抗辩，但根据合同相对性原则及违约责任所采的无过错责任归责原则，被告该项抗辩理由缺乏法律依据，本院难以采纳。此外，被告提出原告交房不符合合同约定，亦属违约，但由于原告的交房义务在被告的付款义务之后，被告并不享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权，故被告该项抗辩理由缺乏合同依据，本院难以采纳。至于被告提出物业服务不符合原告售楼时的承诺，因物业服务合同关系与本案系不同的法律关系，该理由难以构成被告迟延付款需承担违约责任的合理抗辩，本院对该理由难以采纳，被告可另行依法主张权利。尽管如此，在构成违约的基础上，尚需分析违约金数额的合理性，而判断违约金标准是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴此，原告主张的违约金数额确实过高，本院予以酌情调整。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下： 被告李XX、汤XX应在本判决生效之日起十日内给付原告上海XX房地产经营有限公司逾期付款违约金人民币7000元。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费136.25元（原告上海XX房地产经营有限公司已预缴），由被告李XX、汤XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 吴 双 二〇一三年九月二十三日 书 记 员 袁佳铭 |
