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（2013）沪一中民二(民)终字第2151号 上诉人（原审被告、反诉原告）A公司。 被上诉人（原审原告、反诉被告）B公司。 上诉人A公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2012）长民三（民）初字第517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月16日受理后，依法组成合议庭于2013年7月24日公开开庭审理了本案，上诉人A公司之委托代理人、被上诉人B公司之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2003年12月5日，C公司（甲方）与A公司（乙方）签订B公司天鹅轩（以下简称涉讼房屋）餐厅租赁合同，合同约定：原甲乙双方（B公司经营服务部与上海大公馆文化俱乐部有限公司）经过友好协商，将原天鹅轩餐厅承包合同变更为租赁合同；乙方确保在B公司天鹅轩餐厅区域投资至少300万元（人民币，下同），用于天鹅轩餐厅装修及设备添置；甲方提供天鹅轩餐厅由乙方租赁经营餐饮业务，并由乙方每年交给甲方租赁费35万元；乙方租赁期为五年，预定2002年12月15日进场装修，最迟在2003年4月1日起营业，租赁期以实际经营发生日起计算，即2003年10月1日起至2008年9月30日止；乙方须遵守甲方或管理机构的施工规定，经甲方事先书面批准，乙方向甲方办理有关申请审批装修图的手续；在未获得甲方的事先书面批准及完成办理有关手续前，乙方不得在租赁场所内进行任何内部装修、设备安装及陈设；乙方装修结束后须通知甲方及有关部门对装修场所进行检查，经甲方检查满意及经有关部门发出验收合格的证明后，乙方方可正式营业；乙方聘用并负责管理甲方输送的劳务人员（至少5人），若有非劳务人员本身过失发生的人身损害，由乙方承担责任。 C公司为B公司下属的三产公司。 A公司出资在2002年至2003年间将原一层约712平方米房屋拆除重建为两层房屋。 B公司管理处（甲方）与A公司（乙方）、D公司（甲方的委托代理人，丙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定：乙方同意按照本合同的条款从甲方承租位于上海市虹桥路2381号B公司管理处的天鹅轩餐厅场所；甲、乙双方现时预计承租场所的承租面积约为1,100平方米；租赁场所的承租期为60个月，自2006年1月1日起至2010年12月31日止；承租期满，乙方可选择长期租赁期（“续租期”），若乙方有意行使上述续租的权利，乙方须在承租期满的最少3个月前向甲方发出书面通知提出续租（“续租通知书”），否则视为乙方放弃行使上述续租权利，本合同将于承租期满之日终止；在续租期内租赁场所的条款和条件应与本合同的条款和条件相同，续租期的租金，由双方根据续租开始时的市值情况而定；上述续租期租金将由甲方评估后以书面向乙方提出，如乙方同意该续租租金，则双方重新签订续租合同，若双方未能在承租期满3个月前协商确定续租的租金，则视为乙方放弃上述续租权利，本合同将于承租期满之日终止；在承租期内乙方租金每季的第一个工作日或之前缴付当季的租金，每年租金350,000元。 2009年10月，B公司管理处更名为B公司。 天鹅轩餐厅在本市虹桥路2381号B公司内，A公司的注册地址也是上述地址，在上海举办世博会期间，公安部门对天鹅轩餐厅编排了门牌，地址为上海市虹桥路2395号。 2010年9月26日，B公司园长甲、A公司总经理乙签订一份会议决议，决议内容为：一、双方同意续签双方签订的租赁合同；二、双方同意请双方认可的具有公信力的评估公司对A公司物业的房产价值进行评估，B公司以评估价格进行收购，收购方式以一次性出资收购或在一定期限（年数）内，按月以租金进行冲抵；三、上述方案待张园长向局里（上级单位）汇报后，明确各项工作的具体时间结点。 2011年3月23日，上海市绿化和市容管理局下发《关于开展公园内建筑设施专项检查的通知》，要求纠正公园内违法占绿、违规建设、擅自改变服务设施用途等现象。 2011年5月10日，B公司及D公司向A公司发出一份告知书，内容为：根据上海市绿化和市容管理局[2011]96号文件《上海市绿化和市容管理局关于开展公园内建筑设施专项检查的通知》要求，我园对公园范围内建筑设施的使用和管理进行了全面梳理，有关情况已报上级主管部门。上级部门明确要求我园规范园内建筑设施的使用和租赁，保持公园公益性质，清理现有违反96号文件规定的建筑设施。根据我园与贵单位所签订的房屋租赁合同，至2010年12月31日，合同期已满。鉴于以上原因，经研究，我园不再与贵单位续签房屋租赁合同，请做好搬离清场工作。考虑到贵单位实际经营情况，请于2011年12月31日前，完成搬离清场，把所租赁的房屋按时移交我园。2011年1月1日至2011年12月31日期间发生的租赁费另行商议。 A公司于2011年7月书面答复B公司及D公司，表示双方已于2010年9月达成续租协议，要求按协议内容履行。 2011年8月，A公司致函B公司及D公司，希望与B公司签订续约10年的租赁合同，同意每年租金为80万元人民币，10年期限届满后，原建筑物改建时所添附部分（含建筑物及不能移除的装修、设备、设施等）均属于B公司所有，A公司将不对其主张权利。 A公司曾聘请了E公司对房屋和设备市场价值进行评估，评估结论为房屋建筑物评估值11,905,400元、设备评估值为882,200元。B公司对该份报告不予认可，故A公司在诉讼中提出鉴定申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对B公司内天鹅轩餐厅的房屋造价、装修残值、不可移动设施设备残值进行鉴定，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司鉴定结论为：一、房屋建造工程土建部分5,152,229元、房屋建造工程安装部分1,072,536元，房屋建造工程共计6,224,765元；二、房屋装修工程装饰部分2,443,288元、房屋装修工程安装部分329,894元，房屋装修工程共计2,773,182元；三、不可移动设备680,387元。工程成新率为80%左右。 2012年4月，B公司诉至原审法院，要求判令：1、A公司搬出上海市长宁区虹桥路2381号内的“天鹅轩”餐厅，将其经营的餐厅场所归还B公司；2、A公司按每天人民币958元的标准支付2012年1月1日起至实际搬出之日止的租金。A公司不同意B公司诉请，并反诉要求B公司：1、赔偿A公司前期投入及逐年追加投入建设费和装潢费人民币12,787,600元；2、赔偿A公司预订婚宴双倍定金人民币700,730元；3、赔偿A公司因提前解除员工劳动关系补偿费人民币658,500元。 A公司预付了鉴定费204,000元。 B公司确认A公司租金已支付至2012年12月31日，B公司诉讼请求的租金从2013年1月1日开始主张，法律性质为使用费。 B公司、A公司对是否支付过租赁保证金存在争议，不要求在本案原审中一并处理。 原审认为，双方争议的焦点为是否达成续租协议，双方的租赁合同内容显示在租赁期限届满后，A公司可提出续租申请，续租期间其他合同条款内容相同，但对于租金条款须根据市值情况而定，即该条款还须双方进一步协商确定，而会议决议的内容显示，双方就续租问题进行过协商，须等待上级部门批准后方可进一步确定续租内容。上述证据均显示，双方在续租条款上处于协商中，并未最终达成续租协议。因续租条款的达成须经双方合意，在主要条款未达成一致的情况下，双方无法继续履行租赁合同，在诉讼期间，法院也给予了双方充足的协商期间，双方仍未能达成一致，故B公司基于租赁期限届满，要求A公司搬离的诉讼请求予以支持。A公司租金支付至2012年12月31日，B公司按租金标准主张2013年1月1日起的使用费的诉讼请求，予以支持。 从租赁合同内容显示，A公司拆除原一层房屋，重新建造二层房屋的行为，得到了B公司的同意，双方在租赁合同中对于建房及装潢在租赁期限届满后如何处理未作约定，会议决议的内容也显示B公司认可A公司对涉讼房屋仍有房产价值，且有收购意向，对于该部分价值，法院结合租赁期限、履行期的租金、对B公司的可利用价值、鉴定报告等因素综合考虑，酌情确定B公司补偿A公司人民币450万元。鉴定报告中未包括在内的可移动的设施设备、物品等由A公司自行搬离。 B公司、A公司是在租赁合同期限届满的情况下协商续租问题，A公司在续租未达成一致的情况下所发生的婚宴订金及解散员工的费用，应由A公司自行负担，对于上述二项诉讼请求提交的证据，不予采信。 原审法院于二○一三年六月二十一日依法作出判决：一、A公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市虹桥路2381号B公司内门牌为上海市虹桥路2395号天鹅轩餐厅，将上述房屋返还B公司。二、A公司应于判决生效之日起十日内按每天人民币958元的标准支付B公司2013年1月1日起至实际搬离之日止的使用费。三、B公司应于判决生效之日起十日补偿A公司建房及装潢费用人民币450万元。四、驳回A公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费人民币204,000元，由B公司、A公司各半负担。一审本诉案件受理费人民币130元，由A公司负担。一审反诉案件受理费人民币45,410.20元，由B公司负担人民币20,523.60元，A公司负担人民币24,886.60元。 判决后，A公司不服，向本院提起上诉称，（一）上诉人建造系争房屋是经得被上诉人的同意，并经相关政府部门同意后开业经营。被上诉人对系争房屋的价值予以认同并以会议纪要的方式对于租赁及收购事宜达成了合意。在双方无法以租金冲抵房产价值的时候，应由被上诉人一次性付款支付收购款，原审法院在评估的基础上予以酌定房屋的价值是缺乏依据的，被上诉人应按评估价全额支付上诉人房款。（二）双方曾在租约届满前就续租问题达成合意，在这之后，上诉人自2011年1月1日起仍按时支付租金给对方，对方也开具了发票，双方形成事实租赁关系，在此期间上诉人接受婚宴定金、采购原材料及赔付定金等产生的损失，应由被上诉人予以补偿。故请求二审法院依法改判被上诉人支付建房、装潢补偿款差额3,242,667元并赔偿婚宴定金双倍损失351,160元。 被上诉人B公司则表示服从原判，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 证明自己的主张，上诉人向法庭提供了以下证据： 1、2011年1月至6月30日的租赁发票，以证明租赁合同到期后双方的租赁关系继续存在； 2、婚宴定金清单（包括合同），以证明上诉人的损失； 3、2006年消防验收合格意见书，以证明建造手续合法，是经出租人同意后的改扩建； 4、建设项目环境影响报告书，以证明上诉人是经过出租人同意后，由出租人进行建筑申报、许可，上诉人的开业申报手续合法。 被上诉人发表质证意见如下：1、租金收到且对发票没有异议；2、婚宴定金不是新证据，上诉人是在租赁合同到期后签订的；3、消防验收是对内部装修的验收，上诉人混淆概念，把饭店开业手续当成合同验收手续；4、证据4不清楚，系争房屋的建造是没有什么手续的，也没有设计图。 本院认证：证据1被上诉人予以认可，该事实与本案争议不具有关联性，本院不予采信；证据2仅能证明上诉人自己的损失，不能证明该损失应由被上诉人承担，故对于该等待证事实本院不予认定；证据3是系争房屋的内部装修审批材料，不能证明上诉人的观点，本院不予采信；证据4是上诉人建造系争房屋的项目审批材料，仅凭该材料不能证明系争房屋的建造手续齐全。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系争租赁合同届满后，上诉人仍实际承租系争房屋，被上诉人亦收取了相应的租金，故双方间形成不定期租赁合同关系，根据我国合同法的规定，应出租人要求，承租人须在合理期间内搬离承租房屋，现上诉人在未与被上诉人签订书面合同并明确具体租赁期限的情况下，即与案外人签订婚宴合同并收取定金，上诉人的该行为是不慎重的、也是一种商业风险，由此而带来的民事责任理应由上诉人自行承担，故上诉人要求被上诉人赔偿婚宴定金损失的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。对于上诉人在签订租赁合同后对租赁标的物进行了改建工程，从双方履约过程、被上诉人的庭审陈述及相关证据来分析，租赁标的物的改建工程是征得了被上诉人的同意，故在双方解除租赁关系时，被上诉人作为出租人理应就改建工程向上诉人进行补偿。根据司法鉴定报告可知，系争房屋的建设、安装工程造价及不可移动设备价值经折旧后为7,742,667元，被上诉人理应按此数额予以补偿。综合双方于2010年9月26日会议纪要的约定及系争房屋是在上诉人拆除被上诉人原一层餐厅基础上翻建等事实，本院酌定被上诉人补偿上诉人建房及装潢费用人民币550万元为宜。原审法院查明事实正确，但原审判决酌定上述建筑装潢补偿费用偏低，本院予以调整。上诉人A公司的上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持上海市长宁区人民法院（2012）长民三（民）初字第517号民事判决第一、二、四项及司法鉴定费、案件受理费的处理； 二、变更上海市长宁区人民法院（2012）长民三（民）初字第517号民事判决第三项为：B公司应于判决生效之日起十日补偿A公司建房及装潢费用人民币550万元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费人民币35,550.62元，由A公司负担25,658.62元，由B公司负担9,892元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周 峰 代理审判员 李 兴 代理审判员 叶振军 二○一三年十月十五日 书 记 员 陈京智 |
