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（2013）沪一中民二(民)终字第2456号 上诉人（原审原告）某甲。 上诉人（原审原告）某乙。 委托代理人某甲。 上诉人（原审原告）某丙。 法定代理人某甲。 上诉人（原审被告）某房地产公司。 委托代理人李玉婷，上海市佳信达律师事务所律师。 原审第三人某装饰公司。 上诉人某甲、某乙、某丙、某房地产公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第6481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月20日受理后，依法组成合议庭于2013年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人某甲（暨某丙法定代理人）、某乙，上诉人某房地产公司的委托代理人李玉婷，原审第三人某装饰公司的委托代理人许亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，某甲、某乙、某丙（乙方）与某房地产公司（甲方）于2009年12月签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）一份，约定：由乙方向甲方购买上海市浦东新区XX路1XXX弄XX号4XX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款暂定人民币（以下币种相同）2,908,360元；甲方承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；在甲方办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后30天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。《预售合同》第十一条约定：甲方定于2011年1月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。《预售合同》第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天的，乙方有权单方面解除本合同。《预售合同》补充条款第八条约定：乙方行使本合同权利时，应在双方办理房屋交付之前或之时提出，否则视为乙方放弃该权利。《预售合同》未就逾期办理小产证的违约金作出约定。 《预售合同》签订后，某甲、某乙、某丙共计支付了购房款2,906,813元。 某房地产公司于2010年12月29日取得系争房屋的《上海市新建住房交付使用许可证》，并于2010年12月30日向某甲、某乙、某丙交付了系争房屋。 2011年9月27日，某房地产公司取得了系争房屋所处楼盘的房地产初始登记（大产证），之后向该楼盘业主发出《签收通知》，通知业主从2011年10月12日开始办理《房屋交接书》交接手续。本案审理中某甲、某乙、某丙确认于2011年10月12日收到该通知。嗣后，某甲、某乙、某丙与某房地产公司就系争房屋签订了《房屋交接书》。某甲、某乙、某丙于2012年12月5日向房地产交易中心申请办理了系争房屋的小产证。审理中，某甲、某乙、某丙表示，如果法院认定的违约金计算起始日期与某甲、某乙、某丙主张不一致，某甲、某乙、某丙仍然坚持主张150天的逾期办证违约金。 另查明，系争房屋所在楼盘有多户业主于2011年10月即办理了所购房屋的小产证，其中上海市浦东新区XX路1XX6弄X号XX2室房屋的业主于2011年10月12日即向房地产交易中心递交了办证申请。 又查明，系争房屋系全装修房，某装饰公司为房屋装修实际施工单位。某甲、某乙、某丙与某房地产公司签订的《预售合同》附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准。《预售合同》补充条款第十二条约定，本合同第二十三条自该房屋正式交付之日起，甲方根据附件三的约定对该房屋负责保修，但因不可抗力的因素或其他非归责于甲方的原因而造成的损坏甲方不承担保修责任。补充条款第十三条约定，甲方承诺交付的房屋符合上海市颁布的相关装饰装修强制性验收标准，乙方以本合同附件三约定的建材设备标准进行相关的房屋验收手续。补充条款第十四条约定，装修部分的保修范围：按照本合同附件三“全装修设备材料”的约定，厂方或销售方对室内装修设备和室内装潢保修期限为自房屋交付使用之日起2年；电器设备及燃气灶具、燃气淋浴器、脱排油烟机、台盆及水龙头、橱柜、各类台面、卫生洁具等设施设备的保修期限为自房屋交付使用之日起1年（人为使用不当的损坏除外）。如各类家电及其它设备存在的产品质量问题，应由厂家或销售单位负责保修和维修。甲方于交房时一并交付使用说明书和保修卡。甲方不承担附件三中装修、设备（含家电）的保修责任。 系争房屋交房后，某甲、某乙、某丙曾因房屋装修质量问题数次报修。2011年7月，某甲、某乙、某丙委托上海房屋质量检测站对系争房屋墙面及平顶装饰层脱落等损坏现象进行检测。检测机构出具的检测结论为系争房屋存在墙面及吊顶装饰层开裂、脱落等损坏现象，其原因主要系装饰层腻子异常、施工操作不规范及材料收缩等因素所致，损坏对业主的正常使用造成影响，应尽快处理。2011年8月16日，某甲向某房地产公司发函，就房屋质量问题提出如下主张：“一、制定可靠的维修方案，恢复到原设计标准；二、负责维修期间对家具的损坏赔偿；三、维修期间的水电读数全部归开发商，并负责这期间室内的安全；四、免除从7月10日报修开始到实际入住期间的物业管理费，开发商承担的装修的保修期也由于上述延迟入住相应顺延；五、入住时间暂定维修结束后6个月，入住前需由国家资质的检测机构对空气质量进行检测；六、由于此次质量事故导致的延迟入住，按同等标准、同一地段的租金价格乘上延误的月份数（从7月10日报修到实际入住）（赔偿）；七、维修期间派专人看管的人工成本，每人每天200元；八、为处理此次质量事故，来回奔走协调所投入的交通费用、时间和精力，适当考虑；九、承担上述赔偿金额的个人所得税。……” 嗣后，某甲、某乙、某丙与某房地产公司就系争房屋墙顶面装饰层维修方案进行了协商并达成一致意见。 2011年10月，某房地产公司就系争房屋墙面整改意见回复某甲、某乙、某丙称：“一、维修方案已送达并已得到你方的确认；二、维修期间小件家具包装后搬出，大件家具做好产品保护，产生的所有费用由我司承担，若有损坏，我司负责赔偿；三、维修期间水电读数归开发商负责，并负责期间室内的安全；四、开发商承担的装修的保修期按规定顺延保修期（维修结束你方签字确认维修结果，交接钥匙开始计算时间）；五、入住时间为维修结束后10天，空气检测需进行二次，第一次为维修结束后第10天，第二次为维修结束后40天，空气检测时房间为空房状态（无家具）且检测报告符合国家标准；六、维修期间的现场管理，公司会安排物业及监理等相关人员负责监管，并按你方的需求查看相关记录。……” 2011年11月1日，某甲与某装饰公司签署《谅解备忘录》，内容为：“因XX新XX家园三期新装修房13单元402室墙顶面局部出现空鼓、开裂脱落等现象，给业主任先生及其家人的生活带来不便。现精装修施工方：某装饰公司本着一切为用户服务的宗旨，正积极组织准备按照开发商和监理单位批准的装修方案给予维修，经双方协商，达成如下备忘：一、墙顶面基层材料选用环保型材料，面料材料仍使用开发商指定的“爱迪科”内墙漆，质量满足要求；二、某装饰公司一次性补偿给业主任先生7,000元，作为本次维修对13单元402室业主及其家人的生活带来不便需相关费用支出的一次性补偿，任先生不再追究其它任何责任。”当日，某装饰公司向某甲支付补偿款1万元。随后，某甲、某乙、某丙将系争房屋交付某装饰公司维修，某装饰公司于2012年1月15日完成了系争房屋两间卧室及一间书房的墙顶面装饰层修复工作，并将系争房屋交还给某甲、某乙、某丙。 2012年2月28日，某甲、某乙、某丙与某房地产公司共同商定的检测机构某环境资源公司对系争房屋室内空气质量进行第一次检测，并于2012年3月9日出具检测报告，显示空气质量合格。2012年3月28日，某环境资源公司进行第二次空气质量检测，并于2012年4月6日出具检测报告，报告显示次卧空气甲醛含量超过标准限值。2012年4月15日，某环境资源公司进行第三次空气质量检测，并于2012年4月23日出具检测报告，报告显示次卧空气甲醛含量超标。2012年5月11日，某环境资源公司进行第四次空气质量检测，并于2012年5月21日出具检测报告，报告仍然显示次卧空气甲醛含量超标。此后，某甲、某乙、某丙与某房地产公司商定各自委托一家检测机构对系争房屋空气质量进行检测。2012年6月28日，某甲、某乙、某丙委托的某环保科技公司与某房地产公司委托的某检测公司同时对系争房屋空气进行采样，某环保科技公司于2012年7月5日、某检测公司于2012年7月2日分别出具的检测报告均显示空气质量合格。某甲、某乙、某丙为此次检测支付了检测费600元。 某甲、某乙、某丙向原审法院提起诉讼，诉称：其与某房地产公司2009年12月签署《预售合同》一份，约定由某甲、某乙、某丙向某房地产公司购买系争房屋，购房总价为2,908,360元。2010年12月30日，某房地产公司将系争房屋交付某甲、某乙、某丙。交房后，某甲、某乙、某丙发现系争房屋存在多处质量问题，并多次报修。2011年7月25日，某甲、某乙、某丙委托上海市房屋质量检测站对房屋质量进行鉴定，检测站出具的《房屋质量检测报告》确认房屋墙体和装饰层损坏对正常使用造成影响，应尽快采取措施处理。之后，某甲、某乙、某丙向某房地产公司反复交涉，要求某房地产公司维修房屋并承担损失，但某房地产公司直至2011年10月17日才书面回复整改意见。2011年11月5日，某甲、某乙、某丙将房屋交付某房地产公司指定的某装饰公司进行维修，并按照某房地产公司要求拆除了家具，直至2012年1月中旬大体完成维修工作。根据某甲、某乙、某丙与某房地产公司约定，维修完成后需对两间卧室和一间书房的空气质量进行两次检测。2012年2月28日，某环境资源公司对维修完毕的卧室和书房的空气质量进行第一次检测，检测结果为合格。此后，检测公司又分别于2012年3月28日、4月15日、5月11日进行了第二、三、四次检测，检测结果均不合格。某甲、某乙、某丙与某房地产公司于2012年6月25日达成一致意见，各自委托新的检测机构同时对房屋空气质量进行检测。2012年6月28日，某甲、某乙、某丙与某房地产公司各自委托的检测机构同时进行了检测，2012年7月26日，某房地产公司将检测报告提供给某甲、某乙、某丙，表明检测合格，同时，某甲、某乙、某丙委托的检测机构的检测报告也表明检测合格。为了配合检测，在2011年1月14日至2012年7月27日期间，某甲、某乙、某丙不仅要在工作日参加检测，还要在每个工作日请假1小时前往系争房屋开窗，然后在下班之后回到系争房屋关窗，造成误工损失和交通费支出。并且，为了配合房屋维修，某甲、某乙、某丙不得不对房内家具进行拆装，产生拆装费用。某房地产公司表示愿意承担维修期间房屋内发生的水电费。由于某房地产公司发生房屋质量违约，又进而导致某甲、某乙、某丙向案外人发生违约行为并因此遭受了经济损失，某甲、某乙、某丙采取违约救济手段也发生了额外费用。此外，根据合同约定，某房地产公司应在2011年4月30日前取得大产证，但是某房地产公司迟延取得大产证，直接导致某甲、某乙、某丙未能依合同约定期限及时取得系争房屋权利，应当根据相关法律规定以及双方合同第十二条约定，支付逾期办证违约金。请求法院判令：1、某房地产公司赔偿与房屋相关的损失116,100元，误工费22,320元，物业管理费3,648.40元，家具拆装费1,100元，空气质量检测费600元，交通费326元，房屋维修期间的水电费141元；2、某房地产公司按某甲、某乙、某丙已付购房款总额2,906,813元每日万分之三的标准向某甲、某乙、某丙支付共计150天的逾期办证违约金（自2011年5月1日起计算至2011年9月27日止）；3、诉讼费用由某房地产公司承担。 某房地产公司辩称：系争房屋大产证实际于2011年9月27日办理，而合同约定是2011年4月30日之前办理，但是某房地产公司不应承担违约责任。理由为：1、某甲、某乙、某丙没有在合同约定的期限内即房屋交付之前向某房地产公司主张上述违约责任，已放弃追究某房地产公司违约责任的权利；2、某房地产公司逾期办理大产证是政府原因造成，是不可归责于某房地产公司原因；3、某房地产公司在订立合同及履行过程中没有主观恶意及过错；4、逾期办理产权证也没有给某甲、某乙、某丙造成实际损失。即便某房地产公司应当承担违约责任，违约金标准也应当按照银行同期贷款利率上浮30%的标准计算，起止日期应自2011年8月29日计算至2011年10月12日止。关于房屋装修质量问题，根据约定，保修责任和赔偿责任均应该由某装饰公司承担，而且某装饰公司与某甲、某乙、某丙签订了《谅解备忘录》，某装饰公司已经对某甲、某乙、某丙损失进行补偿，某甲、某乙、某丙也同意不再追究其他责任。因此同意承担水电费141元，不同意其余诉讼请求。 某装饰公司述称：某装饰公司已经按照其与某房地产公司的合同约定履行了保修义务，某甲、某乙、某丙与某装饰公司签订了《谅解备忘录》，某装饰公司向某甲、某乙、某丙实际补偿了1万元，某甲、某乙、某丙同意不再主张任何责任。某甲、某乙、某丙与某房地产公司对系争房屋进行空气质量检测，造成某甲、某乙、某丙无法居住，系某甲、某乙、某丙与某房地产公司之间的事情，与某装饰公司无关，而且第一次和最后一次检测都是合格的，中间几次检测不合格是由于某甲、某乙、某丙要求检测机构违反检测规范造成的，责任应该由某甲、某乙、某丙自行承担。 原审审理中，某甲、某乙、某丙表示，由于系争房屋存在质量问题，某甲、某乙、某丙无法将其所有的上海市浦东新区博山东路553弄4号301室房屋按期出租，导致损失定金21,600元以及2011年7月1日至2012年7月27日共计13个月的租金58,500元（按每月4,500元的标准计算）。此外，由于家中人口较多，还需另外租房，由此产生租金损失36,000元（按每月3,000元的标准自2011年8月1日起至2012年7月31日止共计12个月）。在此期间某甲、某乙、某丙无法入住系争房屋，却仍然支付了物业费3,648.40元。为配合某装饰公司修复房屋，某甲、某乙、某丙需对家具进行拆装，为此支付了拆装费1,100元。房屋修复期间发生水电费141元。房屋修复完成后，某甲、某乙、某丙为配合空气质量检测，共请假10.5天，根据公司规定无法取得双薪22,320元，遭受误工损失。为配合空气质量检测，共前往系争房屋开窗87次，造成交通费损失326元。2012年6月28日，某甲、某乙、某丙委托某环保科技公司进行空气检测，发生检测费600元。上述费用损失均应由某房地产公司承担。某房地产公司仅同意承担水电费141元，对于某甲、某乙、某丙主张的其余损失均不认可。某房地产公司及某装饰公司坚持认为中间几次检测不合格系由于检测方法不当造成，某房地产公司与某装饰公司不应承担责任。 原审认为，某甲、某乙、某丙与某房地产公司签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，某甲、某乙、某丙履行了付款义务，某房地产公司同时也应当依照《预售合同》的约定，在规定的期限内促成某甲、某乙、某丙能够办理房屋产权过户的条件。鉴于某房地产公司逾期办出新建商品房房地产权证（大产证），直接导致某甲、某乙、某丙未能在约定期限内办理系争房屋的小产证，某房地产公司的行为构成违约，某甲、某乙、某丙由此要求某房地产公司承担相应的违约责任，于法有据，可予支持。系争房屋实物交付时，合同约定某房地产公司应取得大产证的期限未至，某甲、某乙、某丙不可能在当时向某房地产公司主张逾期办证的违约责任，某房地产公司亦无证据证明某甲、某乙、某丙已放弃主张逾期办证违约责任的权利，故某房地产公司依据《预售合同》补充条款第八条提出某甲、某乙、某丙已放弃相应权利的抗辩，于法无据，不予采纳。某房地产公司关于逾期办证系不可归责于某房地产公司原因、某房地产公司无过错、某甲、某乙、某丙未遭受损失故不应承担违约责任的辩解意见，亦缺乏事实及法律依据，均不予采纳。 《预售合同》第十二条显然系房屋实物交付逾期违约责任的约定，并非针对逾期取得房屋权属证书的违约金的约定，某甲、某乙、某丙主张依据合同第十二条按每日万分之三的标准计算逾期办证违约金，缺乏依据，不予采纳。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对违约金具体标准法院根据某房地产公司违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。双方对已付房款总额无争议，法院予以确认，并以此作为违约金计算基数。 关于违约金起止日期。《预售合同》约定，某房地产公司承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续（大产证），取得大产证后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。根据以上约定，某房地产公司协助某甲、某乙、某丙办理小产证的合同义务履行期至2011年8月28日届满。某房地产公司逾期履行，违约金应自2011年8月29日起算。某房地产公司在取得大产证后，即通知某甲、某乙、某丙签订《房屋交接书》，某甲、某乙、某丙应当在合理期限内与某房地产公司签订《房屋交接书》及办理小产证，以避免损失扩大。参考小区其他业主的办证时间以及本案实际情况，法院将该合理期限酌情确定为一个月，某甲、某乙、某丙未在合理期限内申办小产证，扩大的损失不应由某房地产公司承担。法院依法确认违约金起止日期为自2011年8月29日至2011年11月12日止。 关于某甲、某乙、某丙主张的房屋质量违约赔偿问题。原审认为，系争房屋系全装修房，针对房屋装修质量问题，某房地产公司应在保修期内承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失应由某房地产公司承担。但是，关于系争房屋墙顶面局部空鼓、开裂脱落问题，在修复施工之前，某甲、某乙、某丙与某装饰公司达成了《谅解备忘录》，某装饰公司给予某甲、某乙、某丙补偿，某甲、某乙、某丙不再追究其他责任，该约定系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，且已实际履行完毕。据此可以认定，截至2012年1月15日系争房屋卧室及书房墙顶面修复施工结束，此期间某甲、某乙、某丙所遭受的损失已经得到实际补偿，某甲、某乙、某丙现再要求某房地产公司赔偿此期间租金、家具拆装费等损失，法院不予支持。某房地产公司自愿承担修复期间的水电费141元，于法不悖，予以准许。根据某甲、某乙、某丙与某房地产公司约定，修复结束后，还需进行两次室内空气质量检测，但第二次检测结果不合格，直至2012年6月底第五次检测才合格，表明虽然某房地产公司于2012年1月15日将系争房屋交还某甲、某乙、某丙，但直至2012年6月底，系争房屋才具备居住条件。某甲、某乙、某丙方委托的检测机构于2012年7月5日出具了空气质量合格的检测报告，同时结合本案的实际情况，空气质量检测需在房间内没有家具的情况下进行，某甲、某乙、某丙在得知空气质量合格后必然还需要一定时间进行家具重装及房间整理工作，因此自2012年1月16日起至2012年7月，某甲、某乙、某丙无法入住系争房屋所遭受的损失，仍有权要求某房地产公司赔偿。法院参照系争房屋同地段类似房屋的租金标准，酌情确定赔偿款金额为4万元。某房地产公司辩称第二、三、四次空气质量检测不合格系由于检测方法不当所致，对此未能举证证明，法院不予采纳。某甲、某乙、某丙支付的600元检测费系因本次修复发生，而且某甲、某乙、某丙委托检测也得到某房地产公司认可，故该笔检测费用应由某房地产公司承担，某甲、某乙、某丙要求某房地产公司支付检测费600元的主张予以支持。某甲、某乙、某丙主张的误工费、物业管理费、交通费损失，缺乏依据，法院不予支持。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、第十八条的规定，于二○一三年七月十五日作出判决：一、某房地产公司应于判决生效之日起七日内支付某甲、某乙、某丙水电费141元、空气检测费600元，并赔偿某甲、某乙、某丙损失4万元；二、某房地产公司应于判决生效之日起七日内支付某甲、某乙、某丙逾期办证违约金（以2,906,813元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2011年8月29日起计算至2011年11月12日止）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,426元，减半收取计2,713元，由某甲、某乙、某丙负担1,000元，某房地产公司负担1,713元。 判决后，某甲、某乙、某丙与某房地产公司均不服，向本院提起上诉。 上诉人某甲、某乙、某丙诉称：1、某甲、某乙、某丙与第三人某装饰公司签署谅解备忘录，约定赔偿金额4万元，另外，第三人向某甲、某乙、某丙提出为避免其他业主知道赔偿金额后产生新的纠纷，强制要求某甲、某乙、某丙在谅解备忘录上只写7,000元赔偿金，在2011年11月1日收到第三人1万元补偿款后，某甲在给第三人的收据上注明欠3万元补偿款，而第三人和某房地产公司在一审提交的收据中将3万元的内容去除，系伪造证据，为此某甲、某乙、某丙可以提交录音资料进行佐证。2、上诉人参加5次房屋空气检测，以及配合检测每天到系争房屋开窗、关窗，误工损失22,320元，上诉人提供了单位证明，应予认定。同时，上诉人还发生交通费，上诉人根据开车公里数和汽油费计算为326元。3、上诉人在交房后将整套家具搬入系争房屋，但因房屋质量问题，上诉人必须将家具搬出系争房屋，而该套家具拆卸和安装有一定的技术要求，为此上诉人与家具公司达成协议，并支付1,100元拆装费，应由某房地产公司赔偿。4、上诉人于2011年6月12日报修至2012年7月第五次空气检测合格，上诉人无法居住系争房屋，导致自己居住房屋无法出租、家人租房的租金损失，应由某房地产公司予以赔偿。同时，同期的物业管理费3,648.40元也应由某房地产公司承担。据此，请求二审撤销原审判决，依法改判，支持上诉人某甲、某乙、某丙原审全部诉讼请求。 上诉人某房地产公司诉称，1、本案房屋质量问题产生的原因在于第三人施工质量问题，由第三人承担保修义务，对造成的损失承担赔偿责任。某房地产公司与业主签署的预售合同中，明确某房地产公司不承担保修责任，故应认定第三人承担赔偿责任。2、第三人与某甲签署的谅解备忘录合法有效，某甲收到第三人1万元补偿款，因此某甲不得再向第三人及某房地产公司追究任何责任。3、关于五次检测，上诉人已经举证证明检测方法存在不正确等问题，在第一次检测合格情况下，不可能之后的三次检测不合格；第五次检测，某房地产公司已经聘请检测公司，但某甲要求另聘检测公司，故某甲支付的检测费不应由某房地产公司承担。同时，某房地产公司也不同意就检测期间某甲主张的租金等其他损失予以赔偿，因为过错责任在某甲一方，应由某甲自行承担。请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回某甲、某乙、某丙原审全部诉讼请求。 两上诉人均不同意对方的上诉请求以及事实和理由。 原审第三人某装饰公司述称，同意上诉人某房地产公司的上诉请求，对上诉人某甲、某乙、某丙提出的第三人承诺给予其4万元赔偿款不认可。 经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。 二审中，上诉人某甲、某乙、某丙提供三段录音记录，据上诉人称，系某甲与第三人某装饰公司代表胡本国、某房地产公司代表倪永如三方在碧云新天地三期售楼处协商内容，主要内容为：第三人同意给予某甲房屋质量赔偿款4万元，首付1万元，剩余3万元在维修结束后支付，某房地产公司和第三人因担心影响其他业主协商解决不愿意出具欠条，某甲为尽早开工维修，同意先收取1万元，在维修结束后收取剩余3万元；同意在谅解备忘录上写7,000元，在收条上写收到1万元；某甲要求在收条上补充“维修结束后还剩余3万元”并得到对方同意等。 某房地产公司认为，该三段录音声音模糊不清，无法对录音内容发表意见，且形成时间为2011年，可以在一审提交，不属于二审新发现证据，不能作为二审新证据及定案证据。某房地产公司在某甲与第三人质量纠纷赔偿过程中只是联系与陪同，并无参与洽谈，对某甲与第三人是否达成协议、协议的赔偿金额、条件、付款时间等不清楚，也从未做出任何形式的确认。 第三人某装饰公司认为，对录音证据的真实性有异议，录音中的人员身份并没有说明，没有证据证明其中有第三人工作人员；即便是第三人工作人员，也没有获得第三人授权，无权为第三人设定义务，系个人行为，与第三人无关。该录音证据不是新证据，根据证据规则，法院不应采纳。 本院质证意见为，该份录音证据形成时间在本案诉讼之前，且上诉人某甲、某乙、某丙在二审中提交，并没有给予其未能在一审提交的正当理由，故不属于二审新证据；另外，该份证据涉及上诉人某甲、某乙、某丙与第三人之间的赔偿问题，而本案系上诉人某甲、某乙、某丙与上诉人某房地产公司之间的赔偿纠纷，上诉人某甲、某乙、某丙并没有就此证据内容起诉第三人，主张第三人予以赔偿，鉴于第三人及某房地产公司对真实性和内容均予以否认，故就该份证据的真实性与涉及的事实，本案中不予审查认定，上诉人某甲、某乙、某丙可与第三人另行解决。 本院认为，上诉人某甲、某乙、某丙与上诉人某房地产公司于2009年12月签署预售合同，上诉人某甲、某乙、某丙向上诉人某房地产公司购买系争房屋，就各自权利义务进行约定，应属双方当事人真实意思表示，应属合法有效。因上诉人某房地产公司逾期办出大产证，导致上诉人某甲、某乙、某丙未能在约定期限办理系争房屋小产证，构成违约，原审法院认定某房地产公司承担逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。 因上诉人某甲、某乙、某丙购买的系争房屋为装修房，故上诉人某房地产公司交付的房屋应当符合合同约定。上诉人某甲、某乙、某丙发现房屋装修质量问题，向某房地产公司进行了数次报修，并同意第三人进行修复，就维修方案进行协商并达成一致意见，并在2011年11月1日签署的谅解备忘录中予以体现，故第三人于2012年1月15日完成修复义务后将房屋交付上诉人某甲，则第三人的维修已经完成，就装修房屋的质量问题得到解决。 但是，根据已查明的事实，某甲、某乙、某丙与某房地产公司在2012年2月28日共同商定委托某环境资源公司对维修后的房屋室内空气质量进行检测，某房地产公司作为开发商，同意检测公司进行检测，则维修义务的完成应以检测公司对维修是否达到检测合格为准。虽然第一次检测合格，但在第二次检测时显示次卧空气甲醛超标，检测不合格，且第三次、第四次的检测结果仍未达标，在此情况下，双方商定第五次检测由双方各委托一家检测公司进行检测，因两家公司同时出具检测合格的结论，此时某房地产公司的维修义务才予以完成。上诉人某房地产公司认为第三人与某甲、某乙、某丙签署谅解备忘录并将房屋交付使用，该时间应为维修义务完成时间，本院不予采信。至于某房地产公司认为维修义务与其无关，因与合同约定及某房地产公司同意检测的事实不符，故本院不予采信。而第五次检测费用，因第二、三、四次均未合格，在此情形下，且在某房地产公司的认可下，某甲、某乙、某丙聘请一家检测公司，故该笔检测费理应由某房地产公司负担，对某房地产公司不同意承担该笔检测费的意见，本院不予采信。同时，由于检测结论为甲醛超标，故某甲、某乙、某丙不能正常使用系争房屋，相关损失的赔偿责任理应由某房地产公司承担。就赔偿费用的认定，原审法院综合考虑房屋不能使用的实际情况，以第三人于2011年1月15日交房至2012年6月底检测达标为赔偿的合理时间，还给予延长1个月准备期，参照了同地段类似房型的租金标准，酌情认定为4万元，并无不妥之处，可予维持。至于上诉人某甲、某乙、某丙主张的自己原有房屋不能出租产生的租金等损失及家人在外租房的租金损失、不能居住期间的物业费、自己因请假未获得公司双薪损失等等，因第三人已经给予部分赔偿，且本案认定的赔偿金额也再次弥补了其损失，故对某甲、某乙、某丙的上述主张，不再予以考虑。至于上诉人某房地产公司认为不应该承担4万元赔偿金，因与已查明的事实不符，故本院亦不予采信。综上所述，对上诉人某甲、某乙、某丙及上诉人某房地产公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币4,926元，由上诉人某甲、某乙、某丙负担3,184元；上诉人某房地产公司负担1,742元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 张雪静 二○一三年十月十五日 书 记 员 赵 樱 |
