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（2013）沪一中民二(民)终字第2525号 上诉人（原审被告）某业委会。 被上诉人（原审原告）某甲。 委托代理人黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。 委托代理人周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。 上诉人某业委会（以下简称某业委会）因其他所有权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审查明，2011年5月5日，某甲与某建设公司签订《上海市商品房出售合同》，约定某甲向某建设公司购买上海市浦东新区XX路XX花园2XX-XX6（双）号一层房屋（以下简称系争房屋），建筑面积合计1047.67平方米，每平方米人民币（以下币种相同）1万元，合同签订当日某甲支付房款10,476,700元。2011年5月8日，某甲取得了系争房屋。某业委会系该房屋所在小区的业主委员会。后某甲在办理房屋产权转让登记手续时，要求某业委会开具商品住宅维修基金交款通知，但某业委会则认为其没有为某甲开具该通知的法定义务，拒绝为某甲开具商品住宅维修基金交款通知。 另查明，某业委会曾为其小区其他业主开具过商品住宅维修资金单笔交款通知，该通知落款为某业主大会。 审理中，某业委会提供某房屋管理办事处的《情况说明》，证明某业委会无开具维修基金交款通知的法定义务。对此，某甲认为该情况说明违背了现行法律法规的规定，且该办事处对法规没有解释权的，超出了职权，该情况说明是无效的。因双方各执己见，致调解未成。 某甲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：某业委会为某甲开具商品住宅维修基金交款通知。 某业委会辩称，开发商擅自将应作为会所的房屋作为商铺出售给某甲，侵犯了某业委会小区业主的利益；另根据相关规定，某业委会没有为某甲开具商品住宅维修基金交款通知的义务，某甲不应起诉某业委会，如某业委会向某甲开具该通知单，需全体业主的半数以上通过。据此，不同意某甲的诉讼请求。 原审认为，根据法律、法规的规定，购房者购买一手房必须出具维修基金交款凭证才能办理过户手续，而购房者必须凭维修基金交款通知才能向指定银行缴纳维修基金以获取交款凭证。业主大会作为维修基金权利的享有者和管理者，其要享有维修基金的相关权利，则向购房者开具维修基金交款通知是其当然的义务，即便对此类操作程序中的细节问题没有明文规定，也应是法律、法规应有之义。某业主大会曾向其他购房者出具过维修基金交款通知，即业主大会具备该权限；某业委会作为某业主大会的常设机构，行使业主大会的权利和义务，故向购房者开具维修基金交款通知是其当然的义务，现某甲要求某业委会为某甲开具商品住宅维修基金交款通知，合法合理，法院予以准许；某业委会提供某房屋管理办事处的《情况说明》以证明某业委会无开具维修基金交款通知的法定义务，该房屋管理办事处对双方的争议解释与现有规定相悖，法院不予采信；某业委会以其对开发商和某甲签订的房屋出售合同有异议，而拒绝向某甲开具交款通知，此系另一法律关系，与本案纠纷无涉。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，于二○一三年八月七日作出判决：某业委会于判决生效之日起十日内向某甲开具加盖某业主大会公章的商品住宅维修资金单笔交款通知。案件受理费人民币80元，由某业委会负担。 判决后，某业委会不服，上诉于本院称，1、此案由上诉法院发回重审，裁定书明确一审法院违反法定程序，即一审遗漏追加当事人该小区的开发商某建设公司，然而一审重审期间并没有追加当事人。2、被上诉人向开发商购买的系争房屋系开发商私自变更小区规划和配套设施建造，严重影响小区业主的权利，需要就此问题先予以解决。3、根据物业管理条例，街道办事处有权解释物业管理相关法规，其出具的情况说明应予采纳，被上诉人要求上诉人开具维修基金交款通知不符合规定。4、被上诉人系该小区的另一位开发商工作人员，被上诉人与开发商签署买卖合同，有逃避侵权责任的嫌疑，房屋买卖也有虚假的可能，因为被上诉人并没有提交购房发票等证据证明。故请求二审撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。 被上诉人某甲辩称，1、被上诉人与开发商之间签署购房合同，也支付了房款，所购房屋是合法建筑，性质为店铺，而非小区会所，因此该份买卖合同合法有效。2、被上诉人必需持维修基金交款凭证才能办理小产证，而上诉人是专项维修基金法定设立人，小区维修基金唯一管理者和筹集者，为被上诉人开具单据是其义务。上诉人曾经为小区其他购房人开具过商品住宅维修基金交款通知，也说明上诉人有开具该单据的职责。3、开发商是否改变规划，上诉人应当另案主张，与本案无关联性，不需要也不存在遗漏开发商作为当事人的情形，上诉人不应通过绑架小区业主权益对付开发商。故请求二审驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 二审审理中，应上诉人的要求，被上诉人提交了购买系争房屋的购房发票，发票记载支付款项为10,476,700元。经上诉人核对，对上述发票的真实性没有异议。 本院认为，上诉人某业委会是昌里花园业主大会的常设机构，行使业主大会的权利和义务。开发商开发建设完成昌里花园小区后，已将物业维修基金的管理权移交给上诉人，而上诉人是专项维修基金唯一管理者，由于被上诉人某甲是向开发商购买一手房，因此必须凭维修基金交款通知向指定银行缴纳维修基金才能获取交款凭证，并持交款凭证才能办理房产过户手续，本案中，被上诉人已提供其与开发商之间的购买合同及房款发票，系争房屋的性质为商铺而非会所，且在交易中心登记于开发商名下，故被上诉人要求上诉人开具加盖业主大会印章的商品住宅维修资金单笔交款通知，合法合理。另外，被上诉人在审理中也提供上诉人为其他购房业主出具交款通知的证据，也证明上诉人可以行使该项权限。至于上诉人对开发商出售给被上诉人系争房屋的性质等存在异议，上诉人完全可以向开发商提出异议，也可以通过相关部门进行协商解决，在系争房屋的合法性尚未被否认情况下，上诉人要求在本案中追加开发商为当事人，解决的是系争房屋的合法性问题，显然不属于本案审理的范围，故本院难以采纳。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人某业委会的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人某业委会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 杨斯空 二○一三年十月十五日 书 记 员 赵 樱 |
