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（2013）沪一中民二(民)终字第2494号 上诉人（原审被告）某甲。 委托代理人某乙。 委托代理人马刚，上海联业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）某丙。 委托代理人王丽，上海新松律师事务所律师。 上诉人某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审查明，2010年7月31日，某甲与案外人某置业公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，载明某甲向某置业公司购买已具备预售条件的上海市松江区XXX路1XXX弄5XX号7XX室房屋（以下简称系争房屋），该房屋暂测建筑面积为112.12平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币（以下币种相同）12,371.86元，根据某置业公司暂测的房屋建筑面积，某甲购买该房屋的总房价款暂定为1,387,133元。预售合同签订后，某甲于2010年8月9日支付给某置业公司购买系争房屋的首付款417,133元，某置业公司向某甲开具了销售不动产统一发票。 2013年3月16日，某甲作为出卖方（甲方）、某丙作为买受方（乙方）、某物业公司作为居间方（丙方）签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定某丙向某甲购买系争房屋；某丙为表示对该房屋的购买诚意，向某物业公司支付意向金30,000元，作为与某甲进行洽谈之用，如某甲在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；协议还对其他居间事宜进行了约定。 2013年3月16日，某甲作为出卖方（甲方）、某丙作为买受方（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定某丙、某甲通过某物业公司居间介绍，由某丙受让某甲的系争房屋，系争房屋转让价款为1,660,000元；为办理交易过户手续之需，某丙、某甲双方同意于合同签署后十五天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地买卖合同》（以下简称示范合同），除另有约定外，前述约定期限届满日为某丙、某甲双方签订示范合同的日期；付款方式：某丙应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付某甲首期房价款（含定金）1,000,000元，某丙支付第二期房价款660,000元的方式为签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款；某丙、某甲应于2013年6月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续；合同所涉定金为担保买卖交易的顺利履行而设立，某甲同意将收到的定金交居间方保管，在某甲收到某丙支付的定金后，若某甲违约不卖，则应向某丙双倍返还定金，若某丙违约不买，则已支付某甲的定金不予返还。合同还对其他购房事宜进行了约定，但合同中关于权利人、房屋建筑面积、房地产权证号、是否设立抵押及租赁等项目均为空白。 2013年3月16日，某丙支付某甲购屋定金30,000元，其中10,000元现金系某丙直接支付给某甲，20,000元系某丙以刷卡的方式支付给某物业公司，由其代某甲保管。同日，某甲向某物业公司出具账号确认书一份，载明同意将某丙支付的20,000元定金由某物业公司转账至某甲中国某支行的账户。后因系争房屋的房地产权证尚未办出，某甲将系争房屋的预售合同原件和发票交给某物业公司保管，某物业公司工作人员在产证保管书上记载了“由于产证未办出，由预售合同、购房发票代替”字样。2013年4月24日，系争房屋被核准登记在某甲名下。 原审另查明，第一次庭审中，某甲提交中国移动电话通信单二份，欲证明某甲于2013年3月18日打电话给某丙，要求某丙将1,000,000元给某甲,以便于某甲买房；某甲于2013年4月1日晚上19：37、19：45打电话给某丙，要求某丙履行房屋买卖合同，但是某丙在通话中明确告知某甲其无法筹集到当日需支付的1,000,000元。对此，某丙表示3月18日是双方发生争议的开始，所以当天双方有过争执、有过通话，但是通话的内容并非像某甲所说的通知签约，3月18日首先是中介方打电话告知某丙称某甲有可能反悔，某丙称如果反悔的话让某甲跟某丙联系，某甲和某丙联系说因为其泰晤士小镇的别墅买不成了，所以这套房屋就不出售了；2013年4月1日双方是通过话，但是双方不是谈论如何去或者何时去签订正式合同，而是商量赔偿问题，因为3月18日中介告诉某丙某甲把账户注销，后某丙去问某甲，某甲说她不愿意再出售房屋，某丙要求某甲退30,000元赔10,000元，但是某甲只愿意退30,000元赔2,000元，某丙不同意。庭审中，某丙称2013年3月21日双方一起到中介处磋商赔偿问题，当时某甲已经明确向某丙表示不同意履行合同了，对此，某甲予以否认，并表示2013年3月21日未去过中介处，某甲某支行的银行卡也没有注销过。 第二次庭审中，某丙申请居间方某物业公司的工作人员陈某某、赵某出庭作证，欲证明居间协议签订后，某甲于2013年3月18日已明确向中介表示不同意出卖房屋，同时向中介表示其余的20,000元定金不要划入某甲的账户；2013年3月21日，某丙、某甲双方协商时，某甲明确向某丙和居间方表示不愿意出卖房屋的事实。证人陈某某作证时陈述，2013年3月16日，其带着某丙看了系争房屋，当天某丙、某甲签订了居间协议和房屋买卖合同，某丙支付了30,000元定金，其中20,000元由中介保管，某甲说系争房屋还没有产证，但某甲在房产交易中心有熟人，十天就可以办出，后三方确认在半个月内把产证拿来，下家支付首付款；大概在签合同后的第三天即星期一，某甲叫中介不要打钱了，并称家里人反对出卖该房屋，坚决不卖了；到了周四，中介方组织双方协商，协商的结果是房东说赔800元，某丙说愿意加钱买这个房屋，但某甲态度很坚决不同意出卖，后来协商赔2,000元，但是某丙还是坚决要买房屋；最终双方未能协商一致，现在20,000元钱还在某物业公司。证人赵某作证时陈述，其是证人陈某某的上级，某甲在某丙付完定金后三天致电中介，当时电话也没有很明确，后来明确说明房屋因为某甲家里的原因不出售，让中介去找客户；签约后的下一个星期四，某甲到中介处谈这个事情，当时证人赵某也在场，因为房东不卖，谈论赔偿问题，一开始房东说给客户一点辛苦费几百元，后来又加到二、三千元，某丙当时提出赔偿一万元，但是某甲不同意，后由于赔偿比较少，客户不同意，某甲就这样走了。某甲对二名证人的证言质证意见为，首先，二名证人的证言不能取信，证人证言的内容与某丙代理人第一次庭审的陈述有多次不符，如第一次庭审中某丙说资金很充足，不存在卖房再买房，一直在租房；其次，二名证人针对同一件事情所陈述的事实又多次不符，如签约后的第一个周日，他们去房东家里拿预售合同和发票，第一名证人说周日客户到他们店里，第二位证人说整个周日他都在店里，但是没有看到，按照第一个证人的说法周日的时候房东就表明了不卖房屋的意思表示，根据第二个证人的陈述，第一个证人只汇报了电话的内容，但是却不汇报某甲到店的内容，对于周四某丙、某甲协商的内容，一个陈述称不卖了，另一个说要加钱买，如果没有达成新的协议之前，应当按照原协议继续履行，但是之后第一名证人没有联系房东，而且他主观认为电话打不通了，第二名证人说他联系了某甲，但是3月22日这天某甲找不到第二位证人打电话给某甲的事实。 某丙诉称，某丙、某甲于2013年3月16日签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》各一份，约定某丙向某甲购买系争房屋，当日，某丙向某甲支付30,000元定金，其后，某甲反悔拒绝出售房屋。某丙认为，某甲拒绝出售房屋的行为已经构成违约，为此，某丙诉至法院请求判令：某甲双倍返还某丙购房定金60,000元。 某甲辩称，请求驳回某丙的全部诉讼请求，理由是签订居间协议和买卖合同后，某甲按约履行了房地产买卖居间协议和房屋买卖合同，而某丙由于房款没有筹集到的原因，未能按约履行，所以某甲不同意某丙的诉请。 原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，某丙、某甲及居间方于2013年3月16日签订的《房地产买卖居间协议》，以及某丙、某甲于同日签订的《房屋买卖合同》均是双方当事人的真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。 首先，根据庭审中查明的事实，某丙已于2013年3月16日将30,000元意向金交付某甲，其中20,000元由居间方某物业公司代为保管，某甲当天在《房屋买卖合同》上签字后，30,000元意向金已转为定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，某丙、某甲在《房屋买卖合同》中约定，在某甲收到某丙支付的定金后，若某甲违约不卖，则应向某丙双倍返还定金，若某丙违约不买，则已支付某甲的定金不予返还。本案的争议焦点即为某丙、某甲双方谁违反了定金条款而应当承担相应的定金责任。 其次，根据双方在《房屋买卖合同》中的约定，为办理交易过户手续之需，某丙、某甲双方应于该合同签署后十五日内前往居间方签订示范合同，但某甲直至2013年4月24日才办出系争房屋的房地产权证，致使双方无法在约定的期限内签署示范合同，某甲存在违约行为，应当承担相应的责任；且某甲在产证办出后，既未积极通知某丙及居间方继续履行合同，也未及时向居间方索要某丙已支付的20,000元定金，此举有违常理。 再次，对于某甲辩称的其曾于2013年3月18日、4月1日数次打电话给某丙，要求某丙履行房屋买卖合同，将1,000,000元给某甲,以便于某甲买房，但某丙明确告知某甲无法筹集到相应款项的意见，一则双方在合同中约定的首付款时间为签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，在示范合同未签订时，某甲并无理由向某丙主张首付款，尤其是2013年3月18日更是有违常理；二则某丙对某甲主张的通话内容予以明确否认，表示某丙、某甲双方是在协商某甲反悔不卖后的赔偿问题，故在某甲并无充分证据证明其所主张的通话内容的情况下，结合庭审中二位证人的证言，法院对某甲的辩称意见不予采信。某甲反悔拒绝出售房屋的行为已经构成违约，应当承担相应的定金责任。 原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用 |
