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（2013）浦民一(民)初字第24123号 原告（反诉被告）xx，男，1973年10月12日生，汉族，住xx省xx县xx镇xx村3组。 委托代理人张志平，上海xx律师事务所律师。 被告（反诉原告）xx，男，1954年2月9日生，汉族，住上海市xx区xx镇xx村xx宅8号。 原告xx诉被告xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，被告xx提出反诉，本院依法合并审理，于2013年8月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）xx及其委托代理人张志平、被告（反诉原告）xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告xx诉称，原告于2007年9月通过转让方式取得被告位于xx区xx镇xx村xx宅8号门店一间及住房三间的承租权。原、被告签订了租期二年的合同后，原告即对房屋进行了装修，安装了卷闸门及空调，并购置了三台冰柜及电视机等电器。2013年5月2日，在原告没有任何准备的情况下，被告通知原告第二天搬出房屋，原告未同意。之后被告切断了原告承租房屋的供水、供电，并找人至原告处闹事。原、被告的租赁合同到2013年10月15日到期，被告未提前告知原告就强行要求原告搬走，侵犯了原告的合法权益。故诉请判令：解除原、被告间的租赁合同；被告返还原告押金人民币（以下币种相同）3,050元；被告补偿原告装修及电气设施17,000元。 被告xx辩称，被告的房屋遇中环线浦东段建设需拆迁，根据原、被告合同约定，双方合同应自行终止，原告应当无条件配合，双方互不赔偿经济损失。但原告至今无理强占被告房屋而不愿意迁出，原告违反了合同约定，押金不应当返还，原告为实现其承租目的购置的设施，均可以拆除，故不同意原告的补偿请求。被告在2013年4月10日已告知原告房屋开始动迁，要求其做好前期搬迁工作，故只收取了原告一个月（2013年4月16日－5月15日）的租金，5月2日告知原告于5月16日前搬离，因被告与拆迁公司已商谈好于5月22日交房屋钥匙，但原告到期后却不愿意搬离，导致被告不能正常置换新房。故反诉请求判令反诉被告xx搬离xx区xx镇xx村xx宅8号房屋，反诉被告xx支付2013年5月16日至实际搬离日止的房屋使用费，按每月3,600元计算；反诉被告支付2013年6月1日至实际搬离日止，反诉原告在外租房的经济损失，按每月2,000元计算。 针对反诉，反诉被告xx辩称，涉案房屋遇拆迁属实，但反诉原告未及时告知拆迁事实，反诉被告同意搬离承租房屋，而反诉原告xx应当出示动迁补偿协议及评估报告。反诉原告xx实际并未居住在系争房屋内，签订动迁协议后房屋已交给动迁公司，反诉原告xx无权向反诉被告主张房屋租金，反诉原告xx也没有证据证明其有在外租房的损失。反诉被告在2013年5月15日之前尚在正常经营，不可能在几天内即搬离承租房屋，后房屋的门窗被动迁公司损坏，水、电被反诉原告切断，5月16日后反诉被告即无法正常使用房屋，因此不应当支付房屋使用费。 经审理查明，原告xx系上海市xx区xx镇xx村xx宅8号房屋的所有权人。 2007年起，xx承租xx所有的位于上海市xx区xx镇xx村xx宅8号房屋的3间（建筑面积52平方米），双方签订了借房协议，约定租期二年，即从2007年10月16日至2009年10月15日。 2011年10月16日，xx（甲方、出借方）、xx（乙方、承借方）继续签订借房协议。约定甲方将xx村陆家宅8号私房一部份（3间）建筑面积52平方米借给乙方使用。借房期限二年，自2011年10月16日起至2013年10月15日止。借房费每月3,000元，履约保证金3,000元。协议生效后乙方应向甲方付清三个月借房费9,000元，以后每三个月交付一次借房费，交付时间为交付月的前一日付清，先付后用。乙方如无违约，甲方不得擅自在借房期内收回房屋，（如在借房期内国家需动拆迁、拆除借房，甲乙双方自动终止借房协议，双方互不赔偿经济损失）。乙方应依约交付借房费，逾期交付拖欠满5天视为乙方单方终止协议，甲方有权立即收回借房，乙方所交付的保证金不予退还。协议另对其他事项作了约定。 同日，双方另签订借房协议一份，约定xx租借xx位于xx村陆家宅8号私房的208房间，建筑面积13平方米，借期二年，自2011年10月16日起至2013年10月15日止，每月借房费600元，保证金600元。其他内容与当日另一份协议相同。 协议签订后，双方按约履行。xx交付xx租赁押金3,050元。2013年4月15日，xx向xx出具收条，载明收到2013年4月16日至5月15日的借房费3,600元。xx已支付xx房屋租金截止2013年5月15日。 由于涉案房屋所在地块遇本市中环线浦东段建设需拆迁。2013年5月2日，xx通知xx于2013年5月16日前搬离承租房屋。因xx在期限内未搬离，遂引发本案纠纷。 另查明，2013年5月中旬后，系争房屋的供水、供电被切断。 审理中，xx称2013年4月，其欲向xx支付三个月租金，但xx称房屋要拆迁，故仅同意收取一个月租金。xx曾在2007年对房屋进行了装修并添置了设备经营餐饮，2011年10月后未进行过装修。 审理中，xx向本院提供了上海浦东xx房屋拆迁有限公司的情况说明一份以及署名为xx的案外人出具的收条二份，证明拆迁公司要求xx于2013年5月22日前搬离系争房屋并交出钥匙，由于xx未从系争房屋内搬离，导致xx不能向拆迁公司履约，故从2013年5月1日起，xx在外借房居住，借房费每月2,000元。经庭审质证，xx对情况说明及收条的真实性均持有异议，认为2007年至今xx从未在涉案房屋内居住，xx另有住处，不可能因本案纠纷发生而需租房。 经本院主持，原、被告同意在诉讼期间交接房屋，2013年8月20日，xx搬离了系争房屋。反诉原告xx撤回了反诉请求中要求反诉被告xx搬离承租房屋的诉讼请求，房屋使用费要求计算至2013年8月20日。 以上事实，由原、被告向本院提供并经庭审质证的借房协议、收条、户籍信息、情况说明、会议纪要等证据以及当事人的当庭陈述、本院笔录在案佐证，查证属实。 本院认为，原、被告签订的借房协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，原、被告均应恪守。协议约定在借房期内国家需动拆迁、拆除借房的，双方自动终止借房协议，互不赔偿经济损失。现双方确认涉案房屋因遇中环线浦东段的建设需拆迁，因此，双方可自动终止借房协议。xx已在2013年4月中旬告知xx有关动迁的事项，且在5月2日通知xx于5月16日搬离，xx已履行了提前告知的义务，双方的借房协议应至2013年5月16日终止。因协议已终止履行，xx收取xx的租赁押金3,050元应予以返还。由于涉案协议因遇动迁而自动终止，xx要求没收承租人所交押金的意见，本院不予采纳。而原告xx以被告擅自断水、断电，致使其不能实现合同目的为由诉请解除合同的主张，与事实及协议约定不符，本院不予支持。从原、被告借房协议的履行情况反映，承租人在2011年10月16日的借房协议签订后并未进行过装修，且双方已经约定房屋遇动迁互不赔偿经济损失，因此，原告要求被告补偿其装修及电气设施17,000元的诉请，无事实依据，本院难以支持。原、被告在案件审理过程中，确认已于2013年8月20日交接了涉案房屋。而涉案房屋在2013年5月中旬后由于承租人未及时搬离而被断水、断电，鉴于原告的租赁用途主要为经营所需，在房屋被断水、断电的情况下，已难以全面实现其租赁用途，因此，对于反诉原告主张的2013年5月16日至8月20日期间的房屋使用费，本院酌情按原租金标准的三分之一为标准计算为3,817元。至于反诉原告提供的案外人出具的租金收条，反诉被告对收条的真实性持有异议，在无其他证据相印证的情况下，本院难以确认该收条的真实性，况且仅有案外人的收条，尚不能证明反诉原告另行租房事实已实际发生，以及发生的必然性。因此，反诉原告要求反诉被告承担其租房损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）xx于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）xx押金3,050元； 二、反诉被告xx于本判决生效之日起十日内支付反诉原告xx房屋使用费3,817元； 三、驳回原告xx的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告xx的其他反诉请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费551元，减半收取计275.50元，由本诉原告xx负担250.50元，本诉被告xx负担25元，反诉案件受理费减半收取计202.50元，由反诉原告xx负担177.50元，反诉被告xx负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 何绍辉 二〇一三年十月十五日 书 记 员 于 晔 |
