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（2013）沪二中民二(民)终字第1084号 上诉人(原审原告)上海恒丰浴室。 投资人赵某某。 上诉人(原审原告)赵某某。 上列两上诉人共同委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。 上诉人(原审被告)上海市恒丰中学校办工厂。 法定代表人宋某某。 委托代理人李某某。 委托代理人施励生，上海市天目律师事务所律师。 上诉人上海恒丰浴室(以下简称恒丰浴室)和上诉人赵某某、上诉人上海市恒丰中学校办工厂(以下简称校办工厂)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市闸北区人民法院(2012)闸民三(民)初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月14日公开开庭进行审理。上诉人赵某某(暨恒丰浴室投资人)及上诉人恒丰浴室与上诉人赵某某共同委托代理人柏新祥，上诉人校办工厂委托代理人施励生、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2001年12月26日校办工厂与由案外人程某经营的恒丰浴室签订房屋租赁协议，约定将面积200多平方米的上海市恒丰路XXX号房屋(以下简称系争房屋)租赁给恒丰浴室使用，租期从2002年至2005年，全年租金人民币(以下币种均为人民币)70,000元。后因赵某某欲受让恒丰浴室，遂于2005年2月24日以恒丰浴室名义与校办工厂签订《协议书》。2005年6月1日，程某与赵某某签订《浴室转让协议书》，约定将恒丰浴室租赁经营权转让给赵某某，转让价为1,280,000元。 同日，赵某某再次以恒丰浴室名义与校办工厂签订《协议书》，约定恒丰浴室租赁系争房屋(两层楼房一幢，食堂厨房、平房及简易活动房，面积200多平方米)，全年租金70,000元，如在规定期限内，房费拖延未付，校办工厂有权收回房屋，合同到期后，房屋所有权归校办工厂，如同等条件下，恒丰浴室有优先续约的权利。恒丰浴室在租用期间负责维修房屋，改造学校原有食堂厨房平房(面积约25平方米)与简易活动房，作为营业用房，不得随意改变房屋结构和功能。如需改建等，应先与学校商量，并取得相关职能部门的批文，方可改建。租期从2005年6月15日至2008年5月30日。在合同期间内，遇市区政府统一规划，或其它不可抗力原因，造成的房屋拆除双方均应无条件服从，并无条件终止协议，因房屋拆迁或其它原因造成的经济损失，校办工厂不予赔偿，双方均遵守国家政策、法规，由动迁办酌情处理，该由校办工厂所得由校办工厂所得，恒丰浴室等所得由恒丰浴室等享受。 签约后，恒丰浴室、赵某某委托装潢公司对租赁房屋进行了部分改建，但未办理相关审批手续，装潢公司也没有开具发票。 2006年起恒丰浴室、赵某某开始拖欠租金，经校办工厂催讨后才陆续支付。2007年12月1日起恒丰浴室、赵某某又拖欠租金。2008年5月30日租赁期届满后，双方未再续订合同，但恒丰浴室、赵某某仍继续使用系争房屋。2009年9月21日，校办工厂致函恒丰浴室、赵某某要求尽快搬离，恒丰浴室、赵某某以其为装修房屋花费557,948元，添置设备花费220,500元，遣散员工支付了额外费用18,900元，要求校办工厂予以补偿为由予以拒绝。 因双方协商未果，校办工厂于2009年10月28日起诉至原审法院(即1483号案件)，请求判令：1、校办工厂与恒丰浴室的租赁关系自2008年5月30日解除；2、恒丰浴室和赵某某迁出系争房屋，将系争房屋归还校办工厂；3、恒丰浴室和赵某某支付自2007年12月1日至实际迁出之日的租金和使用费(2007年12月1日至2008年5月30日的租金为35,000元，2008年6月1日起至迁出日止的使用费按70,000元/年的标准计算)；4、恒丰浴室和赵某某支付自2008年1月1日起至付清租金日止的违约金(以未付租金金额为本金，按每日万分之四分段计算)。审理中，校办工厂将诉讼请求变更为：恒丰浴室和赵某某迁出系争房屋，并将房屋归还校办工厂。恒丰浴室和赵某某提起反诉，请求法院判令：1、校办工厂解除租赁协议的行为无效；2、继续履行租赁协议；3、校办工厂赔偿恒丰浴室和赵某某损失200,000元；4、校办工厂给付恒丰浴室和赵某某应享受的动迁补偿费。 1483号案件审理中，恒丰浴室和赵某某申请对系争房屋改扩建和装饰装修及设备残值进行评估，但拒绝缴纳审价费用。原审法院审理后认为，现租赁期间已届满，校办工厂明确表示不愿意与恒丰浴室和赵某某续约，并要求恒丰浴室和赵某某迁出系争房屋理由正当，依法予以支持。恒丰浴室和赵某某关于校办工厂解除租赁协议的行为无效，要求继续履行租赁协议的主张缺乏法律依据，不予采纳。恒丰浴室和赵某某认为其在租赁期间依据租赁协议对系争房屋进行了改建和装饰装修，校办工厂解除合同使其遭受损失，并提出索赔，校办工厂对此存有异议，而且即便恒丰浴室和赵某某的主张成立，由于恒丰浴室和赵某某在申请对系争房屋改扩建和装饰装修及设备残值进行评估之后，又拒绝缴纳审价费用，致使审价工作无法进行，因此恒丰浴室和赵某某要求校办工厂赔偿损失的反诉请求亦没有相应的证据予以佐证，本案对此不予处理。此外，关于恒丰浴室和赵某某要求校办工厂支付其应享受的动迁补偿款的主张，因系争房屋尚未实际动迁，恒丰浴室和赵某某也未提供证据证明校办工厂已经获得动迁补偿款，因此对于动迁补偿款的问题，本案不予处理。恒丰浴室系赵某某设立的个人独资企业，故恒丰浴室和赵某某应共同承担责任。 2010年7月16日，原审法院一审判决恒丰浴室和赵某某应于判决生效之日起十日内迁出系争房屋，并将该房屋返还给校办工厂；恒丰浴室和赵某某的反诉请求均不予支持。恒丰浴室不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院审理后，于2010年10月19日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决【案号：(2010)沪二中民二(民)终字第1838号】。 2011年3月23日，恒丰浴室和赵某某起诉来院【案号：(2011)闸民三(民)初字第592号】，要求校办工厂对其在系争房屋及场地因经营需要而对原有房屋的装修、扩建的房屋，购买设备的投入及经营损失予以赔偿，金额暂定为500,000元，以评估金额为准。该案审理中，经恒丰浴室和赵某某申请，上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋的装修、场地上所建的房屋及装修、设备、设施的现值进行审价，基准日为2011年4月12日。2012年1月13日，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见及说明为：土建装饰工程造价448,965元，安装工程(含设备)工程造价198,633元，合计647,598元(其中工料直接费为463,376元，设备费为123,000元，在此基础上计算税金、利润、费用，得出总造价，此造价尚未考虑折旧)。上述造价中包含的浴室设备(列税前补差123,000元)，校办工厂认为是恒丰浴室和赵某某受让恒丰浴室经营权时就存在，但无法提供设备采购的相关资料。恒丰浴室和赵某某则认为原先的设备早已锈蚀该予报废，现有的设备均为改扩建时重新购置的，但因多次搬家设备采购的相关单据已遗失，无法提供。因双方均无法提供设备采购的相关资料，根据现场踏勘上海公信中南工程造价咨询有限公司也无法作出判断，故上述造价中上海公信中南工程造价咨询有限公司以恒丰浴室和赵某某提供的设备清单价格暂列。2012年3月21日，恒丰浴室和赵某某以上海市恒丰中学尚未与动迁组签订动迁协议为由，向本院申请撤诉获准。 因恒丰浴室和赵某某拒不履行1483号案件民事判决书，校办工厂向本院申请强制执行。2012年3月31日上海市闸北区教育局和恒丰幼儿园(乙方)与上海市闸北区土地发展中心(甲方)就恒丰路XXX号房屋(含系争房屋)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，该协议载明，乙方所有非居住房屋座落在恒丰路XXX号，建筑面积401平方米，房地产市场总价为19,103,742元，甲方补偿乙方停产停业损失每平方米建筑面积400元，总计160,400元，设备补偿1000元×3台＝3,000元，自搭1,000元×1,050＝1,050,000元，搬场费400×15＝6,000元，补偿总款20,323,142元。2012年6月22日系争房屋被拆除。 2012年3月，恒丰浴室、赵某某诉至原审法院，要求判令校办工厂对恒丰浴室、赵某某在系争房屋及场地因经营需要而对原有房屋的装修、扩建的房屋，购买设备的投入及经营损失予以赔偿，金额为800,000元。 原审审理中，校办工厂称，《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》约定的动迁补偿款20,323,142元中，只第十二条包含了对系争房屋(200多平方米)的补偿，补偿金额为自搭1,000元×1,050平方米=1,050,000元，其中1,050平方米包括了恒丰路XXX号旅馆、打包站、幼儿园部分房屋和系争房屋，因为房屋是校办工厂的，所以这1,050,000元也是给校办工厂的。动迁时这部分房屋没有进行评估，而是由动迁单位作价1,000元/平方米的。 原审审理中，恒丰浴室、赵某某曾经申请对恒丰路XXX号自建房屋、房屋装修等残值根据司法鉴定意见书予以评估，对于可移动部分的物品也要求一并评估，还称司法鉴定意见书中漏审了一幢房屋，要求补充审价。后恒丰浴室、赵某某以系争房屋已被全部拆除为由，撤回评估申请。 关于恒丰浴室、赵某某所称司法鉴定意见书中漏审的一幢房屋，上海公信中南工程造价咨询有限公司派员到庭表示，并不存在漏审的情况，恒丰浴室、赵某某现在提出的那幢房屋审价当时仅看到残垣断壁，没有屋顶，也没有图纸，审价人员认为没有使用价值，所以没有列入审价范围。如果这些残垣断壁是有木头和瓦片屋顶的话，根据图纸，面积约200平方米，土建造价估算每平方米600元(包括税金管理费等所有费用)，合计120,000元。恒丰浴室、赵某某称，该幢房屋原来是有木头和瓦片屋顶的，因为当时已经动迁了，屋顶被动迁组敲掉了。另外，校办工厂出租给恒丰浴室、赵某某的简易房屋在恒丰浴室承租不久即坍塌，恒丰浴室、赵某某已拆除重建。 恒丰浴室、赵某某对于鉴定意见及漏审房屋估算价值120,000元没有异议，并表示，应将拆迁公告之日作为估价时点，则恒丰浴室、赵某某的自建房、装修等基本上可以不折旧了。但由于校办工厂为了达到其独吞恒丰浴室、赵某某补偿款项的目的，故意拖延时间，以致拆迁公告至今已近五年，但恒丰浴室、赵某某远没有取得补偿款，故只有以现价估值方能弥补恒丰浴室、赵某某的损失。因为校办工厂故意拖延时间有明显的过错，如其不拖延，则恒丰浴室、赵某某早就可以就自己的固定资产投入取得补偿款，不至于多年一无所获。因此，恒丰浴室、赵某某坚持认为不需要折旧，要求校办工厂根据鉴定意见全额赔偿而不计算折旧。如果法院认为一定要考虑折旧的话，那么就由法院酌情确定折旧。 校办工厂表示对鉴定意见不予认可，认为鉴定意见中包括的平房是校办工厂原来出租给恒丰浴室、赵某某的，恒丰浴室、赵某某只是将这些房屋的人字型屋顶改为平顶，并在平顶上造了三间房，土建工程如果要算的话，应当扣除校办工厂原有房屋。恒丰浴室、赵某某改建的屋顶、装潢部分可根据审价意见由法院酌情进行折旧，设备应由恒丰浴室、赵某某自行处理。对于漏审房屋估算价值120,000元有异议，认为不存在漏审的情况，也不存在动迁组拆屋顶的情况。 原审审理中，恒丰浴室、赵某某称，其诉请标的800,000元包括司法鉴定意见书确定的647,598元，以及漏审的一幢房屋的价值。本案的诉请不包括恒丰浴室、赵某某的经营损失、搬迁费用，恒丰浴室、赵某某对此保留诉权，另行诉讼。 原审审理中，校办工厂提供三份复印件：2005年8月23日赵某某出具的付给案外人程某119万元收条作废的证明、案外人程某还款计划协议、2006年1月20日案外人程某与赵某某签订的协议书(主要内容为赵某某将恒丰路XXX号招待所退还给案外人程某，案外人程某退还给赵某某招待所房款690,000元)。旨在证明2005年赵某某与案外人以1,190,000元的价格受让浴室及招待所经营权。由于种种原因，赵某某将招待所经营权退还给案外人程某，案外人程某退还赵某某690,000元，即赵某某最终是以500,000元受让恒丰浴室经营权及设备。另外，校办工厂还提供一份落款为案外人孙某等人出具的证明，内容为“关于普济路恒丰浴室锅炉是借房人自行卖给收废品的，买价2,000元正(借房人恒丰浴室老板光头他自己卖掉的)。”旨在证明恒丰浴室两台锅炉实际上已经被赵某某卖掉了。恒丰浴室、赵某某对于上述四份复印件的真实性提出异议，认为复印件上面都不是赵某某本人签名，其从未受让过恒丰招待所，也未出售锅炉，即使校办工厂提供原件，也应当由证人到庭陈述。目前两台锅炉不知去向。 原审另查明，2007年9月30日，系争房屋被列入拆迁范围。恒丰路XXX号房屋产权人是上海市闸北区教育局，产权证载明房屋建筑面积401平方米。 原审还查明，恒丰浴室系由赵某某投资设立的个人独资企业，从2007年起该企业未再年检。 原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。恒丰浴室、赵某某与校办工厂签订的租赁系争房屋的《协议书》是当事人真实意思的表示，合法有效，当事人均应恪守履行。根据《协议书》约定，恒丰浴室在租用期间负责维修房屋，改造学校原有食堂厨房、平房与简易活动房，作为营业用房，不得随意改变房屋结构和功能。如需改建等，应先与学校商量，并取得相关职能部门的批文，方可改建。在合同期间内，遇市区政府统一规划，因房屋拆迁或其它原因造成的经济损失，校办工厂不予赔偿，双方均遵守国家政策、法规，由动迁办酌情处理。虽然校办工厂在租赁期届满后才起诉要求恒丰浴室、赵某某迁出系争房屋并无过错，但2007年9月30日，也即租赁期内，系争房屋已被列入拆迁范围，故校办工厂在与拆迁人协商时仍应适当考虑原告的利益。现上海市闸北区教育局已经与上海市闸北区土地发展中心就恒丰路XXX号房屋(含系争房屋)签订了《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，但校办工厂和动迁单位并未如《协议书》的约定单独与恒丰浴室、赵某某就补偿问题进行协商，因此，校办工厂理应对恒丰浴室、赵某某的损失酌情予以补偿。具体补偿金额由法院参考司法鉴定意见，结合《协议书》的约定和履行情况、租赁时间、房屋来源、房屋性质、使用年限等案件具体情况，并根据公平原则酌情确定。恒丰浴室系赵某某设立的个人独资企业，故恒丰浴室和赵某某应共同承担责任，共同享有权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下：上海市恒丰中学校办工厂应于判决生效之日起十日内给付上海恒丰浴室和赵某某400,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，诉讼保全费520元(原告均已预缴)，由上海恒丰浴室、赵某某与上海市恒丰中学校办工厂各半负担。上海市恒丰中学校办工厂应于判决生效之日起十日内给付恒丰浴室和赵某某6,160元。 恒丰浴室、赵某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方的租赁合同因合同中约定的终止条件出现即拆迁而无法再履行，故合同终止，但恒丰浴室、赵某某的两项权利仍旧存在，第一是赵某某等为了扩大经营于2007年上半年对浴室进行了高配置的搭建和装修，投入的财产即房屋附属物及设备的权属属于赵某某等，这与合同期满双方均不再续约的情况不同，即赵某某等投资的不动产及附属物、设备的价值完全未使用完毕；第二是用于租赁房屋被列入拆迁范围，故拆迁人有义务对赵某某等投资所兴建并增加的财产有补偿的义务。根据双方租赁协议的约定，是谁的投入就由谁享用，但直至2011年恒丰浴室、赵某某起诉时校办工厂先是拒不签订拆迁协议，签订后又不告知故意不给付补偿款，致恒丰浴室、赵某某可得补偿款大幅缩水，评估金额又被原审法院折旧减去近半，恒丰浴室、赵某某2007年5月装修完毕，原审法院折旧近半显失公平。请求二审法院依法改判，在原审基础上增加300,000元，赔偿金额为700,000元。 上诉人校办工厂不同意上诉人恒丰浴室、赵某某的上诉意见。校办工厂上诉认为，原审判决认定事实不清，判决校办工厂给付恒丰浴室、赵某某400,000元没有事实和法律依据。2007年9月30日系争房屋列入动迁范围，并不等于已实施动迁，事实上动迁延期到2012年6月30日，而双方租赁协议2008年5月30日期满，双方未续订租赁协议，2010年7月原审法院判决恒丰浴室、赵某某迁出系争房屋，二审法院维持原判，此时，双方已无合同关系，系争房屋尚未动迁，恒丰浴室、赵某某根本不享有系争房屋动迁利益的资格；其次，校办工厂出租给恒丰浴室、赵某某房屋为200多平方米，在动迁补偿协议中只是第12条包含了对200多平方米系争房屋的补偿，补偿金额为自搭1,000元×1050平方米＝1,050,000元，涉及恒丰浴室、赵某某动迁利益的最多也只有200,000元左右，且系争房屋本身是校办工厂出租给恒丰浴室、赵某某使用，恒丰浴室、赵某某只是违法拆除承租房人字形屋顶，改建为平顶，即使根据司法意见书，在土建工程中的299,565元中只能计算恒丰浴室、赵某某改建的平顶和违法搭建的三间简屋，并进行折旧，装修费用145,402元在合同期满后，折旧已为零，安装工程198,633元与租赁合同无关。综上，原审判决有误，请求二审法院依法改判，驳回恒丰浴室、赵某某全部诉请。 恒丰浴室、赵某某不同意上诉人校办工厂的上诉请求，仍坚持其上诉请求。 本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，恒丰浴室、赵某某与校办工厂签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，与法无悖，合法有效，双方当事人均应正确履行。双方在《协议书》中明确约定，恒丰浴室在租用期间负责维修房屋，改造学校原有食堂厨房、平房与简易活动房，作为营业用房，不得随意改变房屋结构和功能。如需改建等，应先与学校商量，并取得相关职能部门的批文，方可改建。在合同期间内，遇市区政府统一规划，因房屋拆迁或其它原因造成的经济损失，校办工厂不予赔偿，双方均遵守国家政策、法规，由动迁办酌情处理。根据查明的事实，2007年9月30日，系争房屋所在地块被列入动迁，当时双方租赁合同尚在履行期间，现校办工厂上诉认为事实上动迁延期到2012年6月30日，依据不足，前案中，校办工厂在租赁合同期满后起诉要求恒丰浴室、赵某某迁出系争房屋，原审法院判决支持其诉请，但对恒丰浴室、赵某某的反诉请求，认为系争房屋尚未实际动迁，恒丰浴室也未提供证据证明校办工厂已经获得动迁补偿款，故对恒丰浴室、赵某某的反诉请求未予以支持，二审法院认为原审法院所作的处理并无不当，予以维持原判。2012年3月31日上海市闸北区教育局和恒丰幼儿园(乙方)与上海市闸北区土地发展中心(甲方)就恒丰路XXX号房屋(含系争房屋)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，故本案中，原审法院认为校办工厂在与拆迁人协商时仍应适当考虑恒丰浴室、赵某某的利益，并无不妥，本院认同，校办工厂理应对恒丰浴室、赵某某的损失酌情予以补偿。鉴于校办工厂出租系争房屋时，其中有部分恒丰浴室、赵某某认为是简易房坍塌重建，而校办工厂称仅是重建屋顶，双方均无证据佐证，故房屋价值应酌定考虑，原审法院在参考司法鉴定意见同时，结合《协议书》的约定和履行情况、租赁时间、房屋来源、房屋性质、使用年限等所作的认定，并无不当。上诉人恒丰浴室、赵某某，上诉人校办工厂的上诉请求及理由，均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币11,800元，由上诉人上海恒丰浴室、上诉人赵某某承担人民币5,800元，上诉人上海市恒丰中学校办工厂承担人民币6,000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘海邑 代理审判员 虞恒龄 代理审判员 高 胤 二○一三年十月十六日 书 记 员 邱静静 |
