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（2013）徐民四(民)初字第1603号 原告（反诉被告）徐XX，女，19XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX区XX村XX号XX-XX室。 原告（反诉被告）丁X平，男，19XX年XX月XX日生，汉族，住同原告徐XX。 原告（反诉被告）丁X勤，男，19XX年X月X日生，汉族，住同原告徐XX。 三原告委托代理人宋XX，北京XX律师事务所律师。 被告（反诉原告）胡XX，男，19XX年XX月X日生，汉族，住上海市XX区XX路XX弄X号XX室。 委托代理人施XX（系被告XX），住同被告胡XX。 原告（反诉被告）徐XX、丁X平、丁X勤与被告胡XX（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。经原、被告同意，本案延长一个月简易程序审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐XX、丁X平、丁X勤诉称，三原告系上海市徐汇区XX路XX弄7号301室房屋（以下简称系争房屋）业主。原被告双方于2011年签订《亚都商住两用公寓房租赁合同》，约定由被告承租该房屋，租期自2011年3月1日起至2015年3月31日，月租金8,200元。2012年8月，被告以房屋漏水为由拒付房租，三原告催讨无果，只得诉至法院，请求判令:被告支付三原告2012年8月租金8,200元，以及逾期付款违约金5,904元（暂计，按每日千分之三，自2012年8月1日起算，到被告实际支付之日止），两项合计14,104元。 被告胡XX辩称，不同意原告诉请。除了2012年8月租金没有支付给原告外，其余租金都已经付清。2012年7月20日晚22时左右，被告发现房屋入门处及屋内仅有的办公大厅顶部大面积多处漏水，天花板陆续脱落，被告第一时间通知原告，但是原告没有及时过来处理，造成房屋内部无法使用。漏水造成：办公一台办公所用电脑显示器（17寸SONY专业制图显示器）损坏，天花板整体开裂，顶部有水泥掉下来。当晚原告委托物业公司到场查看、拍照，并将因漏水所造成的房屋顶部破损、房屋内物品损坏、地面泡水等现状予以取证并确认。7月21日上午房屋顶部仍在漏水，由于原告一直没有给被告答复，物业公司表示由于漏水事情没有弄清楚，所以现场一直保持原样，无法清理。直到2012年8月9日原告方派人来修理，直至次日下午修补工作才完成，8月11日被告清理现场并入内正常办公。被告租用原告房屋作为影视制作使用，漏水导致被告无法办公，直接影响被告正常营业。被告要求原告先确定损失金额，进行赔偿，之后才能支付租金。为此，特提起反诉，请求判令：1、装修期间的租金（自2012年7月21日起至2012年8月10日止，8,200元/31天*21天=5,555元），被告不予支付；2、原告赔偿因被告办公电脑显示器无法使用的损失费1,000元。 反诉被告徐XX、丁X平、丁X勤辩称，租金损失可以适当减免，但是减免到21天不合理，现同意减免一周租金。不同意第二项诉请，原告没有看到反诉被告所述的电脑显示器。 经审理查明，2011年，原告徐XX（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《亚都商住两用公寓房租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方商住两用使用，建筑面积148.51平方米。租赁期限自2011年3月1日起至2015年3月31日止。租金及支付方式为，自2011年3月1日起至2012年3月31日止的月租金为8,100元（其中包括物业管理费319.30元）；自2012年4月1日起至2015年3月31日止的月租金为8,200元（其中包括物业管理费319.30元）。租金每一个月为一期，乙方应于每期开始前五日向甲方支付租金，发票由甲方开具。每逾期一日，甲方将按乙方拖欠租金总额的3‰收取滞纳金，如乙方逾期支付租金超过十日，且未征得甲方书面同意，则以违约论处，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。租金支付方式为押二付一，该房屋租赁保证金为16,000元，甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁保证金仅作保证合同履行之用，租赁期内乙方不得将保证金充当租金或其他费用。乙方承担租赁期内所发生的水、电、煤气、电讯及其他各项等费用，并按单如期向相关部门缴纳。 甲方承诺在整个租赁期内，确保通入或通出房屋墙壁、屋顶的管线和电缆处于良好的使用状态。如因乙方原因造成损坏的，应由乙方承担修缮或赔偿责任。租赁期间，在非本合同约定的情况下，甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应退还乙方租赁保证金，并按相当于租赁保证金的金额向乙方支付违约金，但双方需提前5个月通知对方。乙方擅自解除合同，提前退租的，甲方有权没收乙方租赁保证金，乙方应付清所有应付费用，在甲方验收房屋完好的前提下，方可退租。乙方逾期支付租金的，应自租金应付之日起每逾期一天按照所欠费用总额的3‰支付滞纳金，逾期支付租金超过十天的，甲方有权解除合同并没收乙方租赁保证金，已收取的费用不予退还。 签约后，原告按约将系争房屋交付给被告，被告将其作为办公之用至今。期间，被告均能按约向原告支付租金等相关费用，2012年7月20日晚，被告发现系争房屋屋顶多处漏水，造成天花板脱落、房屋顶部破损，遂致电原告，原告委托物业公司管理人员到场查看，并予以拍照。物业公司表示漏水系楼上401室造成，之后，系争房屋损坏部位得到维修。原、被告双方因赔偿问题未能达成一致，被告拒绝支付租金，原告催讨无果遂诉至本院。 审理中，上海XX物业管理有限公司（系争房屋所在小区物业管理单位）工作人员朱XX作为证人出庭作证，陈述以下事实：2012年7月20日晚（周六）由他当值，有住户反映系争房屋漏水，前去处理，进入房间后，发现屋顶渗水，天花板粉尘脱落，房间内无人居住，当时即用相机拍摄下来。因401室无人，故未能进门查看。次日，将该情况上报公司，周一公司即派人到401室进行查证并予维修。 另，上海XX物业管理有限公司工程部主任黄XX亦出庭作证表示，2012年7月22日工程部对于系争房屋漏水问题进行了查证，原因是楼上401室空调出水管断裂在墙缝之中，打开401室地板积水有2公分，由此水慢慢渗入系争房屋，造成天花板脱落。 以上事实，除原、被告陈述一致外，另有租赁合同、照片、证人证言等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原告徐XX与被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。原告徐XX作为出租人，不仅应使交付的租赁物适于约定的使用、收益，而且于租赁关系存续期间也应保持租赁物的状态适合于约定的使用和收益。因此，当被告使用系争房屋受有妨害或有受妨害的危险时，原告徐XX负有除去或防止的义务。系争房屋屋顶渗水造成天花板脱落，给被告正常办公带来不便并造成一定影响，该过错责任应归责于原告徐XX，本院将参考房屋受损情况以及给被告经营活动带来的实际影响等因素，酌情判处减免部分租金，以作为对被告的赔偿。被告并未有提交由于系争房屋渗水导致其经营损失的相关证据，故被告要求不予支付21天的租金，理由欠当，本院不予采信。鉴于被告履行合同义务状况良好，并无拖欠付租行为，本次拒付租金亦属事出有因，且非其过错造成，故本院对原告要求被告支付逾期付款违约金之诉讼请求，不予支持。 当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告诉称因电脑显示器损坏导致无法使用，要求原告赔偿1,000元之反诉请求，缺乏相应证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告胡XX于本判决生效之日起十日内支付原告徐XX2012年8月的房屋租金6,287元； 二、驳回原告徐XX、丁X平、丁X勤的其余诉讼请求； 三、驳回反诉原告胡XX的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计76.30元，由原告徐XX负担41.30元、被告胡XX负担35元；反诉案件受理费25元，由反诉原告胡XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 徐 汶 二〇一三年十月十六日 书 记 员 卜雯婷 |
