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（2013）沪一中民二(民)终字第2463号 上诉人（原审被告、反诉原告）张xx。 委托代理人安辉波，上海衡安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）于x。 委托代理人朱正东，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。 上诉人张xx因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三(民)初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月3日公开开庭进行了审理。上诉人张xx及其委托代理人安辉波、被上诉人于x及其委托代理人朱正东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2012年12月5日，于x、张xx订立《上海市房地产买卖合同》一份，约定：张xx将其所有的座落于xx室房屋（以下简称系争房屋）转让给于x；房屋建筑面积为83.49平方米；总转让价款为人民币（币种下同）1,590,000元；于x于签约当日支付张xx房款50,000元，2012年12月20日前支付张xx房款430,000元，以购房贷款的形式向张xx支付房款1,110,000元，该款项由贷款银行转入张xx账户（附件三）；于x未按合同约定期限付款的，应当向张xx支付赔偿金，赔偿金按于x未付款的日万分之五计算，赔偿金自本合同所约定的于x应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后于x仍未完全履行付款义务的，张xx有权单方解除合同，于x除应支付自应付款期限之第2日起计算至张xx发出书面解约通知之日止的赔偿金外，于x还应承担违约金，违约金按照房屋总价的20％计算，张xx可从于x已付款中扣除相当于全部违约款项的价款后返还余款给于x，已付款不足支付的，于x应在接到书面通知之日起5日内支付给张xx（第九条）；于x未按照本合同约定全面履行自己义务的，应参照本合同第九条之约定向张xx承担违约责任（补充条款一）；在签订合同时，双方均已知晓国家和上海市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方均同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于于x责任，造成张xx经济损失的，于x应赔偿相应的损失（补充条款二）等。 同日，于x、张xx订立《补偿协议》一份，约定于x同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿张xx60,000元，付款方式：于x于2012年12月20日前支付张xx50,000元，于双方办妥房地产交接手续当日支付张xx10,000元。协议另对其他内容进行了约定。 同日，于x向张xx支付了房款50,000元。2012年12月16日，于x又向张xx分别支付了房款430,000元和房屋装潢等补偿款50,000元。于x合计共支付张xx530,000元。 2013年3月8日，张xx致函于x，载明：“我（甲方）多次催你（乙方）去办理交易手续，你（乙方）无法前去办理。如接函后十日内不去交易，给我（甲方）带来经济损失及有关责任由你（乙方）承担。” 2013年3月12日，于x回函张xx，载明：“目前因上海太平洋房屋服务有限公司原因我们甲乙双方均未完成审税工作，经我方多次催促，你我双方与太平洋房屋服务有限公司工作人员于2013年3月8日在上海太平洋房屋服务有限公司七宝店进行协商，并且三方均同意继续办理审税及过户手续。” 2013年3月23日，于x向张xx出具一份《承诺书》，承诺若因于x原因不能于2013年3月29日前申请办理审税事宜，张xx有权单方解除买卖协议，于x配合出售方办理买卖合同的撤销手续。 2013年3月31日，于x、张xx签订《赔偿协议》一份约定：1、解除双方于2012年12月5日订立的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、现因于x违约，于x愿意赔偿给张xx180,000元，张xx可从于x已支付房款中扣除该笔款项后退还剩余房款350,000元；3、双方对本次交易再无任何争议，任何一方不得对另一方主张任何权利。 2013年4月1日，张xx向于x退还350,000元房款。 2013年5月6日，于x向原审法院提起诉讼，请求判令：1、撤销其与张xx2013年3月31日签订的《赔偿协议》；2、张xx返还18万元购房预付款。原审审理中，于x变更第一项诉讼请求为变更其与张xx2013年3月31日签订的《赔偿协议》的赔偿金额为50,000元。 张xx不同意于x的原审诉讼请求，并提起反诉，要求判令：于x支付剩余违约赔偿金150,000元；承担张xx因应诉所产生的律师费27,840元；反诉费用由于x承担。 原审另查明，于x系非上海市户籍居民，购房时在上海缴纳社保未满一年。 原审法院认为：于x、张xx双方对《赔偿协议》中关于解除《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的内容均未提出异议，即为认同合同已经解除。合同解除，张xx收取的于x购房款应予返还。按合同约定，在此种情况下的合同解除，当事人应当按补充条款二的约定承担责任，而不适用合同第九条的约定。赔偿协议订立之时，于x、张xx双方在主观上均认为本案情形下需要适用合同第九条约定，并基于该认识达成了赔偿约定，此系对合同条款适用的误判，存在重大误解，而原审审理中，法院要求张xx提供合同解除给其造成损失的相关依据，而张xx拒绝提供，故法院认为《赔偿协议》约定的赔偿数额180,000元显失公平，故于x要求将赔偿协议中赔偿数额由180,000元变更为50,000元，法院予以支持，余款张xx应退还于x。张xx反诉请求，没有依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，原审法院于2013年7月23日作出判决：一、变更原告（反诉被告）于x与被告（反诉原告）张xx所签《赔偿协议》的赔偿金额180,000元为50,000元；二、被告（反诉原告）张xx应于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）于x购房款130,000元；三、驳回被告（反诉原告）张xx的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,980元，减半收取计1,490元，反诉受理费1,928.40元，合计诉讼费3,418.40元，由于x负担745元，由张xx负担2,673.40元。 原审判决后，张xx不服，上诉至本院称，一、于x的行为构成单方违约：其明知自己不符合上海市关于非上海户籍居民购房资格的规定，故其在同张xx签订房屋买卖合同时已经知道或应当知道其将会违约。双方于《赔偿协议》第2条也已明确于x构成违约导致合同被解除。《赔偿协议》是双方真实意思表示，对于x违约事实的确认不存在重大误解，且该《赔偿协议》体现的是双方当事人基于合同法意思自治原则下达成的合意，其并未侵害国家、集体和任何第三人的合法权利，也未违反法律的强制性规定，原审强行将《赔偿协议》定性为是基于对《上海市房地产买卖合同》补充协议（一）第9条和《上海市房地产买卖合同》第9条的约定而达成，并认为应适用补充条款二的约定是武断和片面的。《赔偿协议》是合法有效的，不应被随意撤销或变更。《上海市房地产买卖合同》中对双方违约责任的约定是对等的，因此，《赔偿协议》约定于x赔偿张xx18万元，从违约的后果上讲是对等公平的。于x的行为也违反了诚信原则。因此，张xx要求撤销原审判决，改判驳回于x的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由于x承担。 被上诉人于x辩称，不同意张xx的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，于x与张xx经协商一致就于x购买系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同为上海市有关部门制定的示范文本，从该合同的内容看，双方的权利义务是对等的。于x作为一个具有完全民事行为能力的人，对于合同约定的双方各自的权利义务、违约责任等应当明知。在上述合同的履行过程中，双方经协商，又签订了《赔偿协议》，约定解除上述《上海市房地产买卖合同》以及与该合同有关的《补偿协议》，并约定因于x违约，于x愿意赔偿给张xx18万元。从查明的事实看，于x因其存在违约行为自愿赔偿给张xx18万元，不存在张xx利用优势或者利用于x没有经验与于x签订《赔偿协议》的情形，故《赔偿协议》难以认定显失公平。同时，《赔偿协议》并未写明于x违约的具体情形，亦未载明于x与张xx约定于x赔偿张xx18万元适用的合同条款，再结合该《赔偿协议》中有关“双方对本次交易再无任何争议，任何一方不得对另一方主张任何权利”的约定，上述《赔偿协议》应为买卖双方自愿、平等协商的结果。现于x在该协议已经履行完毕，张xx将剩余房款退还后单方违背协议的约定而提起本案诉讼，有违诚实信用原则。于x作为完全民事行为能力的成年人，现以己方对《赔偿协议》提及的违约行为应适用的违约责任条款的理解来否定双方签署《赔偿协议》时协商一致的真实意思表示，并以该单方理解作为其提出的所谓重大误解的依据，本院难以认同。因此，于x的原审诉讼请求，不应得到支持。上诉人张xx的上诉请求，合法有据，应予支持。原审采信于x的单方意见，显与双方约定及本案事实不符，所作判决不当，本院依法纠正。而对于张xx的反诉请求部分，由于《赔偿协议》的合法有效，本院改判按约履行，因此张xx原审中的反诉请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 一、维持上海市松江区人民法院（2013）松民三(民)初字第1055号民事判决第三项； 二、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三(民)初字第1055号民事判决第一、二项； 三、驳回于x的原审诉讼请求。 一审本诉案件受理费人民币1,490元，由于x负担，反诉案件受理费1,928.40元，由张xx负担；二审案件受理费2,980元，由于x负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 翟从海 代理审判员 刘 辉 二○一三年十月十七日 书 记 员 周 益 |
