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（2013）沪二中民二(民)终字第1764号 上诉人(原审被告、反诉原告)徐某。 委托代理人何友胜，上海劲力律师事务所律师。 委托代理人姚琦，上海劲力律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)吉甲。 被上诉人(原审原告、反诉被告)赵某。 被上诉人(原审原告、反诉被告)吉乙。 法定代理人吉甲。 法定代理人赵某。 三被上诉人共同委托代理人丁文佳，上海启晟律师事务所律师。 上诉人徐某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2013)杨民四(民)初字第807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人徐某及其委托代理人何友胜、姚琦，被上诉人吉甲、赵某、吉乙的共同委托代理人丁文佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2012年10月29日吉甲、赵某、吉乙作为买受方和作为出售方的徐某在上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称仁丰房产)居间下，就上海市杨浦区包头路XXX弄XXX号XXX室(以下简称503室)房屋签订了上海市房地产买卖合同及其补充条款，约某房屋售价人民币(以下币种均为人民币)1,980,000元，装修补偿等费用105,000元，共计2,085,000元，并约某2013年2月28日双方共同前往房地产交易中心办理产权过户手续。关于付款方式，双方约某：买受方于2012年10月29日签订合同当日支付100,000元(含已付定金20,000元)，2012年11月7日前支付250,000元，2013年2月1日前支付900,000元，双方共同前往房地产交易中心办理房产过户手续当日支付200,000元，贷款600,000元在出产证后直接放款给出售方，余款35,000元在交房并结算各项费用后支付。 合同签订后，吉甲、赵某、吉乙于2012年11月7日前支付购房款350,000元(含定金)，2013年2月2日支付900,000元。2013年2月21日，应徐某的要求，吉甲等人将原定于2013年2月28日过户当日支付的200,000元购房款中的100,000元提前支付给徐某。2012年2月28日晚7时，徐某出具“通知书”一份，通知书的内容为：“本人与你们在2012年10月29日签订了《房屋买卖合同》，该合同中约某2013年2月28日为最后交易日。但是，截止到2013年2月28日房地产交易中心工作时间结束仍未见乙方(即吉甲方)前来办理过户交易手续，特此书面通知。”该“通知书”上有吉甲和作为见证的仁丰房产中介业务员陈寿万签字。当晚，徐某要求吉甲再行支付购房款100,000元。2013年3月1日，吉甲支付了购房款100,000元，至此，吉甲、赵某、吉乙共计支付购房款1,450,000元。 2013年3月13日，徐某向仁丰房产发出“解约通知书”，以吉甲、赵某未在2013年2月28日前办理交易过户手续为由，要求解除房地产买卖合同，并要求吉甲、赵某支付违约金396,000元。2013年3月20日，中介方短信通知吉甲领取解约通知书，吉甲未领取。2013年3月22日，吉甲向仁丰房产表示可以办理房产过户手续，因徐某不予同意，故致讼。 原审中，吉甲、赵某、吉乙诉称：吉甲、赵某系夫妻关系，吉乙系二人所生之子。2012年10月29日，吉甲、赵某、吉乙和徐某在仁丰房产居间下，签订了上海市房地产买卖合同及相关补充条款。约某由吉甲等人出资2,085,000元购买徐某名下的503室房屋一套。因吉甲、赵某名下已有两套住房，属限购对象，须出售一套后才能办理房地产过户手续。吉甲、赵某将该情况如实告知徐某和仁丰房产，徐某表示谅解。由于吉甲、赵某无法确定何时才能完成出售其名下房产的过户手续，故和徐某及仁丰房产协商后暂定于2013年2月28日过户。之后，吉甲、赵某按约向徐某支付购房款。2012年12月26日，吉甲、赵某已将自有住房一套出售给他人，但因房产新政导致房地产交易中心过户交易量激增，致使吉甲、赵某无法在2013年2月28日之前完成转让过户手续，从而无法按约和徐某办理过户手续。2013年2月28日晚，买卖双方和中介方协商，徐某表示同意延后办理过户手续，但要求吉甲、赵某将本约某于2013年2月28日过户当日支付的200,000元中的100,000元于次日支付(另100,000元已提前于2013年2月20日支付)。吉甲、赵某随即于2013年3月1日又支付购房款100,000元。至此，吉甲、赵某、吉乙共计支付购房款1,450,000元。2013年3月22日，吉甲通知徐某自有住房出售完毕，已符合办理房屋转让过户条件，希望徐某尽快协助吉甲等三人前往办理过户手续，但遭到徐某的拒绝。故诉至法院，要求判令徐某继续履行上海市房地产买卖合同及相关补充条款；协助吉甲等三人办理503室房屋的房地产转让过户手续；腾出503室房屋并交付吉甲等三人。 原审中，徐某辩称并反诉称：吉甲、赵某于2012年12月26日和案外人签订自有房屋出售合同时，将过户期限定在2012年3月5日，故吉甲、赵某在2012年12月26日签订合同时就明知无法在2013年2月28日办理503室房屋的过户手续，但吉甲、赵某直至2013年2月2日才将这一风险告知徐某，同时又承诺保证在2013年2月28日完成503室房屋的过户手续。然而2013年2月28日由于吉甲、赵某的原因双方未能如期办理503室房屋的过户手续。2013年3月13日，徐某委托仁丰房产向吉甲送达解除合同通知书，吉甲在收到后仍未采取补救措施。徐某曾于2013年2月2日要求吉甲、赵某将本应于2013年2月28日过户当天支付的200,000元提前支付，当时徐某并不知道2013年2月28日无法过户，且吉甲只在2013年2月20日提前支付了100,000元，2013年3月1日支付的100,000元系吉甲方履行其承诺的付款义务，并不代表徐某同意延长过户期限。故徐某认为房屋买卖合同已解除，不同意吉甲方要求履行合同等全部诉请，并反诉要求确认双方于2012年10月29日签订的上海市房地产买卖合同已于2013年3月13日解除；吉甲、赵某、吉乙支付违约金417,000元。 原审中，吉甲、赵某、吉乙辩称：徐某于2013年3月13日发出的解除通知由仁丰房产在2013年3月20日短信通知了吉甲，吉甲当即要求仁丰房产再与徐某沟通，并表示从未认可合同已解除的事实。徐某在2013年3月1日又收取吉甲等人100,000元购房款，说明徐某同意继续履行合同。后因房价上涨等因素徐某反悔，现既不肯履行合同，又不肯将购房款如数返还，系违约方。故对徐某的反诉请求不予同意。 原审审理中，吉正华、赵某、吉乙鉴于徐某坚决不愿继续出售503室房屋，表示出于继续履行合同的风险考虑，可以接受合同解除，但认为徐某系违约方，应当将收取的购房款全部返还，并保留追究其违约责任的权利。 原审法院认为：吉甲方和徐某签订的上海市房地产买卖合同及补充条款，系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应为有效。虽吉甲方因自身原因未在合同约某的期限内和徐某共同办理房地产过户手续，但之后徐某继续收取购房款的行为，应视为徐某愿意继续履行合同，买卖双方应就办理过户等其他后续行为进行磋商。徐某在买卖双方未能就新的过户期限达成一致的情况下，以吉甲违反原先约某的过户期限为由，单方面要求解除合同的理由不成立，不予确认；徐某要求吉甲、赵某、吉乙支付违约金的诉请，不予支持。双方订立的房地产买卖合同本应予以继续履行，但考虑到徐某已明确表示不愿意继续履行合同，该房地产买卖合同亦不适于强制履行，吉甲方也表示可以接受合同解除，故对双方签订的合同予以解除，对吉甲、赵某、吉乙要求继续履行合同等诉请不再支持，但徐某应当将收取的购房款悉数返还。 原审法院审理后，作出判决如下：一、原告(反诉被告)吉甲、赵某、吉乙要求被告(反诉原告)徐某继续履行上海市房地产买卖合同及相关补充条款之诉请不予支持；二、原告(反诉被告)吉甲、赵某、吉乙要求被告(反诉原告)徐某协助办理上海市杨浦区包头路XXX弄XXX号XXX室房屋转让登记至原告(反诉被告)吉甲、赵某、吉乙名下的过户手续之诉请不予支持；三、原告(反诉被告)吉甲、赵某、吉乙要求被告(反诉原告)徐某腾出上海市杨浦区包头路XXX弄XXX号XXX室房屋并移交给原告(反诉被告)吉甲、赵某、吉乙之诉请不予支持；四、被告(反诉原告)徐某要求确认与原告(反诉被告)吉甲、赵某、吉乙2012年10月29日签订的上海市房地产买卖合同已于2013年3月13日解除之诉请，不予支持；五、原告(反诉被告)吉甲、赵某、吉乙和被告(反诉原告)徐某2012年10月29日签订的上海市房地产买卖合同及补充条款于本判决生效之日起解除；六、被告(反诉原告)徐某要求原告(反诉被告)吉甲、赵某、吉乙支付违约金人民币417,000元之诉请，不予支持；七、被告(反诉原告)徐某应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吉甲、赵某、吉乙购房款人民币1,450,000元。 上诉人徐某不服原审判决，向本院提起上诉称：徐某已经给予吉甲方合理期限，但因吉甲方的迟迟不履行而最终导致合同目的不能实现，且徐某通过居间人送达了《解约通知书》，已履行相应的告知义务，徐某要求确认2013年3月13日合同已解除的诉请合情合理。徐某于吉甲方违约后所收取房款的行为，是基于双方在吉甲方违约之前的约某，并不能视为徐某愿意无期限等待吉甲方继续履行合同，且徐某从未表示放弃追究吉甲方的违约行为。由于吉甲方与案外人约某的过户日期晚于与徐某约某的过户日期，且一直未将真实情况告知徐某，吉甲方恶意拖延导致无法按约履行合同，并最终导致合同不能履行，系违约方，且对徐某造成了巨大的经济损失及精神损害，理应予以赔偿。徐某在本案中并不存在过错，原审法院先依职权冻结系争房屋，后又依吉甲方申请再次冻结系争房屋，保全费及诉讼费均不应由徐某负担。故请求二审法院撤销原判第四项至第七项，改判支持徐某在原审中的全部反诉请求或者发回重审。 被上诉人吉甲、赵某、吉乙辩称：双方之间没有法定的解除事由，也不符合双方约某的解除事由，吉甲方对于徐某提出解除合同的理由不予认可。虽然双方未在合同约某的期限内过户，但徐某在确定当日无法过户的同时，仍要求吉甲方向徐某支付应在过户当日支付的房款，吉甲方认为这是徐某愿意继续履行买卖合同的表示，即双方原先约某的过户日期已没有效力，不存在违约情形，双方可以重新约某过户日期。纠纷发生后，双方都有损失，而且在房价上涨的阶段，吉甲方出售原自有房屋后未购入新房的损失是大于徐某未出售原自有房屋未购入新房的损失的，且徐某的损失与吉甲方没有必然的联系。原审中，由于徐某既不愿继续履行买卖合同又不愿退还房款，吉甲方申请保全是合法的，且诉讼费、保全费不属于上诉的范围。故不同意徐某的上诉请求，请求二审法院维持原判。 本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，吉甲、赵某、吉乙与徐某于2012年10月29日所签订的上海市房地产买卖合同及补充条款，系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，原审法院认定其为合法有效，是正确的。同时，双方在订立合同时，对于吉甲、赵某名下已有两套住房，属限购对象，本次房屋交易须在吉甲、赵某出售一套房屋后才能办理相应的过户手续，均是明知的。故在上述合同履行过程中，双方应当遵循诚实信用原则，积极履行各自的合同义务，确保房屋交易的顺利完成。现根据法院查明的事实，因吉甲、赵某未能在2013年2月28日前出售名下另一套房屋，致使双方无法在当日办理本次房屋交易的过户手续，但此后徐某在明知这一情况下，仍要求吉甲方继续支付购房款100,000元，吉甲方后也如约于2013年3月1日支付了购房款100,000元。据此可以认定，双方均愿意继续履行合同，双方应当对房屋过户等事宜另行进行协商，通过协议补充等方式重新确定履行期限等。在此情况下，徐某以吉甲方未能按约办理房屋过户手续为由要求解除合同及支付违约金，理由不能成立，原审法院未予采纳，并无不当。鉴于审理中徐某明确表示不愿意继续履行合同，吉甲方现也表示接受合同解除，原审法院据此判令双方间的合同予以解除，对吉甲方诉请要求继续履行合同不予支持，以及判令徐某返还吉甲方已支付的购房款1,450,000元，均无不当，本院予以维持。徐某上诉认为，吉甲方违约在先以及其于吉甲方违约后收取房款的行为不能视为徐某愿意继续履行合同，要求吉甲方承担违约责任。该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币7,555元，由上诉人徐某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁康威 代理审判员 高 胤 代理审判员 虞恒龄 二○一三年十月十七日 书 记 员 范庆韵 |
