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（2013）沪二中民二(民)终字第1765号 上诉人(原审被告)陈某某。 委托代理人刘甲。 被上诉人(原审原告)上海中原经贸总公司。 法定代表人刘乙。 委托代理人陆伟松，上海市永怡律师事务所律师。 上诉人陈某某因占有排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2013)杨民四(民)初字第611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人陈某某及其委托代理人刘甲，被上诉人上海中原经贸总公司(以下简称中原公司)的委托代理人陆伟松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：1997年，经上海市杨浦区人民政府殷行街道办事处批准，中原公司在本市包头路市光四村道口南北两侧建造商业网点用房，并由上海市公安局杨浦分局殷行派出所向上述房屋发放如下门牌号：包头路XXX号X-X、北侧XXX号X-X、XXX号X-X。上述房屋未办理出房屋产权证。 2011年12月19日，中原公司与陈某某签订《协议书》，约定：中原公司将包头路XXX号XXX室出租给陈某某，租期为壹年，从2012年1月1日起至2012年12月31日止；房屋使用费为每月人民币(以下币种均为人民币)2,700元；签订本协议时，陈某某应即向中原公司交房屋使用履约金2,000元，协议终止陈某某已交清房屋使用费及其它费用迁出时，中原公司应将履约金退回给陈某某。《协议书》签订后，陈某某按约向中原公司支付了履约金2,000元。 2012年9月25日，中原公司向陈某某送达《通知》，称租用协议期满后不再续签新租房协议。特提前通知，望到时主动搬离。 2013年1月18日，中原公司再次向陈某某送达《律师函》，称2012年9月25日，中原公司已书面通知陈某某，协议期满后不再续签。但陈某某收到通知后，未向中原公司支付2012年第四季度的房租，也未在租期届满后迁出租赁房屋，有违诚信，故要求陈某某在收到函后立刻搬离租赁房屋，并在五个工作日内支付拖欠房租及2013年1月1日起的逾期搬离房屋使用费。其后，陈某某未将租赁房屋交还中原公司、也未支付所欠租金。 原审中，中原公司诉称：1996年，其与案外人上海机电工业房地产公司签订协议书，约定在包头路沿街，建房810.4平方米，产权归中原公司。1997年4月，中原公司经上海市杨浦区人民政府殷行街道办事处批准后开始建房，完工后，中原公司将上述商业用房申请为包头路XXX号XXX-XXX、XXX号XXX-XXX、XXX号X-X(市光四村道口)南北二侧自营商业网点用房门牌号。中原公司将其中位于包头路XXX号XXX室房屋出租给陈某某使用，并先后签订了三次租赁合同。2012年12月31日，租赁合同到期。2012年9月25日，中原公司书面通知陈某某，在租赁合同到期后将不再续签新租房协议，陈某某收到该份书面通知。2012年12月31日，租赁合同到期后，陈某某仍占用房屋并拖欠租金。2013年1月18日，中原公司委托律师致函陈某某，要求陈某某返还房屋、支付所欠租金，但陈某某不予理睬。故中原公司诉至法院，要求：1、陈某某迁出包头路XXX号XXX室房屋；2、陈某某支付拖欠的2012年10月至12月的房屋使用费8,100元；3、陈某某支付从2013年1月1日起至实际腾房之日的房屋使用费，按每月2,700元计算。 原审中，陈某某辩称：2012年9月25日上午，中原公司工作人员上门，称上海市杨浦区包头路XXX号共9间门面一起迁出，但现中原公司又同意其中2间继续承租，且中原公司与陈某某之间的租赁合同一年一签，而中原公司与其他租户的合同五年一签，租金标准也低于陈某某，因此中原公司对于所有的租户没有一视同仁，故不同意迁出租赁房屋。如果中原公司继续与陈某某建立租赁关系，陈某某同意补付2012年10月起的房屋使用费。中原公司自2013年1月16日起停水停电，至今未恢复，影响了陈某某做生意。综上，不同意中原公司的诉讼请求。 原审法院另查明：1、2013年1月16日起，中原公司对租赁房屋停水停电。2、中原公司表示在陈某某交还房屋、结清相关费用后返还陈某某履约金2,000元。 原审法院认为：中原公司与陈某某签订的《协议书》已到期，双方租赁关系终止，陈某某应当将租赁房屋返还中原公司，故对中原公司要求陈某某迁出租赁房屋的请求，予以支持。陈某某占用租赁房屋期间，根据法律规定，应当支付房屋使用费，故对中原公司要求陈某某支付所欠的2012年10月至12月的房屋使用费、并支付自2013年1月起至实际腾房日止的房屋使用费的请求，予以支持。考虑到中原公司自2013年1月16日起停水停电，影响到陈某某对租赁房屋的使用，故对中原公司要求陈某某支付2013年1月16日之后的房屋使用费的金额，法院在参照原《协议书》约定的基础上予以减少。中原公司同意于陈某某交还房屋、结清相关费用后返还其履约金，符合法律规定，予以准许。因陈某某在举证期限届满、法庭辩论终结后向原审法院提交反诉状，超过法律规定的提交反诉状的期间，故本案不予处理，陈某某可另行起诉。 原审法院审理后，作出判决如下：一、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区包头路XXX号XXX室房屋、将上述房屋返还原告上海中原经贸总公司；二、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原经贸总公司支付2012年10月至12月的房屋使用费人民币8,100元；三、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原经贸总公司支付2013年1月1日至2013年1月15日的房屋使用费人民币1,306元，并自2013年1月16日起按每月人民币2,000元的标准支付至实际迁出日止的房屋使用费；四、准原告上海中原经贸总公司于被告陈某某将上海市杨浦区包头路XXX号XXX室房屋返还原告上海中原经贸总公司并结清所欠费用之日，返还被告陈某某履约金人民币2,000元。 上诉人陈某某不服原审判决，向本院提起上诉称：陈某某在原审中曾提出反诉，并提交反诉状，原审法院未予受理，显属错误。陈某某是愿意支付租金的，是中原公司不肯收。陈某某租赁系争房屋的时间长、租金高，从未妨害过中原公司，反而是中原公司与上海市杨浦区人民政府殷行街道办事处以设立所谓“为民服务中心”为名，于2012年8月强行搭建建筑脚手架封堵陈某某的营业场所，之后又对系争房屋断水断电，致陈某某无法正常经营和生活，应当赔偿陈某某的损失。中原公司的违章建筑仅凭上海市杨浦区人民政府殷行街道办事处批准就对外出租是违法的。中原公司曾承诺所有租户全部不再续租，现中原公司违背该承诺，仅要求陈某某等几户搬离，显属不公。故请求二审法院撤销原判第一项，陈某某同意在继续履行租赁合同的基础上，按照约定支付房屋租金，不同意返还系争房屋。 被上诉人中原公司辩称：双方之间的租约到2012年年底，到期后并未续约。在合同期内，陈某某已拖欠了2012年10月至12月的房屋使用费，在协议到期后，陈某某又拒不搬离，中原公司从未向陈某某作出任何有关续约的承诺，不存在所谓的优先续租权，中原公司要求收回系争房屋是合理合法的。故不同意陈某某的上诉请求，请求二审法院维持原判。 本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。 本院另查明：原审中，案件的开庭时间为2013年6月13日。原审法院于2013年6月17日收到陈某某2013年6月16日邮寄提交的答辩书一份，该答辩书中提及要求反诉，但未明确提出具体反诉请求。原审法院已告知陈某某关于反诉的法律规定。二审庭审中，陈某某向本院表示在原审中只是邮寄了一份答辩书，没有提交过书面的反诉状。以上事实有答辩书、庭审笔录等为证。 本院认为：因中原公司与陈某某所签订的《协议书》已经到期，中原公司据此要求陈某某将租赁房屋返还给中原公司，理由成立，原审法院予以支持，并无不当。陈某某上诉认为中原公司曾承诺所有租户全部不再续租，但中原公司现又同意部分房屋续租，中原公司违背了承诺，故要求与中原公司继续履行合同。但根据法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。在上述《协议书》到期后，作为出租方的中原公司享有继续出租或终止合同的权利，现中原公司自愿选择终止合同，符合法律规定，故陈某某要求中原公司继续履行租赁合同的主张，于法相悖，本院不予支持。原审法院根据陈某某占有使用租赁房屋的实际情况，判令陈某某支付合同期内的房屋使用费，并酌情调整返还房屋期间的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。原审审理中，因陈某某未按法律规定的期限和方式提出反诉，原审法院未予受理，并无不妥，陈某某可另行诉讼解决。陈某某上诉认为，原审法院未受理其反诉，属程序错误，理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人陈某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁康威 代理审判员 高 胤 代理审判员 虞恒龄 二○一三年十月十七日 书 记 员 范庆韵 |
