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（2013）黄浦民四(民)初字第229号 原告上官某。 委托代理人袁某，上海市某律师事务所律师。 被告茅某。 第三人冶某。 原告上官某与被告茅某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月4日受理后,依据原告上官某申请追加第三人冶某参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上官某的委托代理人袁某、被告茅某到庭参加诉讼。第三人冶某经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告上官某诉称，其与被告茅某于2011年12月1日签订房屋租赁协议书，由被告向原告承租上海市某号店铺（以下简称“系争房屋”）；租赁期自2011年12月1日起至2012年11月30日止，租金每月人民币（以下币种均为人民币）4，175元，租金按季支付；租赁期内，承租人承担系争房屋内发生的水、电、煤等费用。协议还约定，承租人不得将系争房屋转租他人经营使用，否则原告有权终止合同，由此造成的损失，由承租人赔偿。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，但合同履行过程中，被告擅自将系争房屋转租给案外人邱某，邱某再转租给第三人冶某，原告与被告、第三人交涉，无果。故诉至法院，要求判令原、被告签订的房屋租赁协议书于2012年11月30日终止；判令被告立即迁出系争房屋，将房屋交还原告；被告按每月7，500元标准支付原告2012年11月30日起至系争房屋实际交还日止的房屋使用费；第三人对被告的房屋迁让、房屋使用费承担连带责任。 被告茅某辩称，对原告陈述的事实没有异议，其与原告建立租赁关系后，将该房屋转租给案外人邱某，2012年11月上旬，邱某称要回家待产，欲将房屋借给出售日用品的人，被告明确告知只能用于经营小百货，不能使用明火，邱某当时支付了2013年1至3月份的房租，而后将房屋转租，被告在同月下旬发现系争房屋被用于开拉面店，且使用明火。即向经营人即第三人冶某提出退还已收租金，要求第三人搬出，但经相关部门协调，第三人冶某不同意。同意原告诉请。 第三人冶某未作述称。 经审理查明，上海市某号底层系案外人某公司承租的公有非居使用权房屋。 2011年12月，原告上官某与某公司建立租赁关系，由原告承租使用，期限自2011年12月1日至2012年11月30日。2012年12月1日，双方续签《租赁合同》，约定原告租赁期限为一年（自2012年12月1日至2013年11月30日），年租金为46，320元；月租金为人民币3，860元，保证金为6，800元；该合同另对其他事项予以约定。同日，双方签订《安全生产、消防、治安等综合治理责任书》，其中约定，承租人严禁在租赁场地内居住、使用电炉和烧饭等。 另查，2011年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）就系争房屋签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将某号店铺出租给乙方使用，租赁期限为一年（自2011年12月1日至2012年11月30日），月租金为4，175元，按季支付，计12，525元；乙方不得转租他人经营、使用等，如有转租甲方有权立即终止本协议，乙方还需承担由此给甲方造成的损失。审理中被告自述，2012年2月其将系争房屋转租给案外人邱某用于眼镜经营，双方未签订合同，但口头商定，每月租金6，800元；同年11月上旬，邱某称要回家待产，将房屋借给日用品经营人，被告提出只要不使用明火用于日用百货经营的都可以，所以邱某向被告支付了2013年1至3月份的房租后将房屋转租；同月下旬，被告茅某发现邱某将房屋租给了他人开拉面店，且使用明火，立即向实际经营人提出要求其搬出并自愿将已收租金退还，但是实际经营人不同意；在公安派出所及相关部门协调时，知道第三人冶某为实际使用人，协商未果。之后，冶某通过其弟弟分二次向被告茅某支付2012年4月-6月、7月-9月费用共计45，000元（每季22，500元），被告茅某陈述其以使用费名义收取上述费用并出具收据。 再查，2013年6月9日，本院向第三人冶某送达法律文书至某号店铺，现场为某号店铺标识“某”，室内一分为二、前半部分为店堂，后半部分（约二平方米）设有灶台和燃气瓶。 审理中，被告茅某对原告上官某提供的第三人冶某的基本信息所附图片，经辨认图片人像为系争房屋实际使用人即第三人冶某；对本院法警至某号向第三人冶某送达法律文书时所拍摄照片，经辨认照片中男性为冶某弟弟（曾与茅某联系和支付使用费），女性为冶某妻子（参与相关部门组织调解）。 审理中，原、被告均确认，由被告茅某实际向原告支付租金至2012年11月30日，之后未付。 上述事实，有原告上官某提供、出示其与案外人某公司间的《租赁合同》、与被告茅某间的《房屋租赁协议书》、《安全生产、消防、治安等综合治理责任书》及第三人冶某的基本信息；被告茅某、第三人冶某未提供证据。本院制作的现场图片、照片。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告上官某与被告茅某签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，且未违背国家法律禁止性规定，为合法有效。双方当事人均应恪守履行，任何一方不得擅自变更合同。根据原、被告协议约定，在租赁期间，承租人擅自将系房屋转租，出租人有权终止协议。诉讼中，被告茅某自述其未经原告同意，将系争房屋出租给案外人邱某，后又同意邱某进行转租，被告的行为违反了双方的合同约定。现原告以双方租赁协议期满后，未续签新的租赁协议，要求确认双方原协议于2012年11月30日已终止。对此查无不当，本院予以支持。合同终止后，合同的权利义务终止。合同法规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告继续占有、使用系争房屋已无合同依据，其行为已构成违约，应当承担逾期返还房屋的赔偿责任。故对原告要求被告返还、交付系争房屋及赔偿占有房屋期间的房屋使用费诉请，本院予以支持。审理中，原告提出房屋使用费以被告茅某实际向第三人冶某收取的房屋使用费每月7，500元为标准，被告茅某对此无异议，本院予以照准。 原、被告主合同被确认终止，故被告茅某与第三人冶某间建立的次合同，亦应解除。第三人冶某依据无效转租协议，占有使用系争房屋，无法律依据。故原告要求第三人冶某迁出系争房屋，并对被告茅某应承担的房屋使用费承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。鉴于第三人冶某实际已向被告茅某支付至2013年9月底前的房屋使用费，故9月底前的使用费第三人不承担连带责任，如被告茅某与第三人冶某在2013年9月底前未能迁出系争房屋的，自2013年10月1日开始由第三人冶某对被告茅某应承担的房屋使用费承担连带责任。 关于被告茅某与第三人冶某间的转租关系，当事人可另行主张权利。 鉴于第三人冶某经传票传唤，无故未到庭，故依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五、《最高人民法院》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下： 一、确认原告上官某与被告茅某就上海市某号店铺签订的《房屋租赁协议书》于2012年11月30日终止； 二、被告茅某、第三人冶某应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市某号店铺（含物品）； 三、被告茅某应于本判决生效之日起十五日内按每月人民币7，500元标准支付原告上官某自2012年12月1日起至被告茅某、第三人冶某实际迁出上海市某号店铺止的房屋使用费； 四、2013年9月底前，被告茅某、第三人冶某仍未迁出上海市某号店铺的，第三人冶某应自2013年10月1日起对被告茅某应给付原告上官某的房屋使用费承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元（原告上官某已预缴），由被告茅某负担（应于本判决生效之日起十日内支付原告上官某） 如不服本判决，原告、被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 茅德成 代理审判员 黄 啸 二〇一三年十月十七日 书 记 员 周 玲 |
