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（2013）徐民四(民)初字第2394号 原告王XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X弄X号。 被告付XX，男，1980年X月X日生，汉族，户籍地XX市XX区XX路X号。 原告王XX诉被告付XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告王XX、被告付XX到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，延长一个月适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。 原告王XX诉称，2012年4月16日，原告与被告就上海市XX路5弄X号X室部分（南北各一间）（以下简称“系争房屋”）签订房屋租赁合同，被告应依合同约定每月支付房租2,500元，水电费由被告负担。但被告自2012年10月30日至2012年12月30日共拖欠两个月房租5,000元至今。拖欠自2012年4月30日至2012年12月30日的水电费，按每月100元计，共800元。原告多次催讨无果，故诉至法院，要求法院判令：1、被告支付房屋租赁费5,000元；2、被告支付水电费800元。 被告付XX辩称，不同意原告的诉讼请求。原告出租系争房屋并未征得房屋所有权人的同意，且被告并未拖欠原告钱款，依据原、被告之间签订的房屋租赁合同，租赁期内水电费由原告全包。同时，租赁期内原告将系争房屋门锁换掉，将房屋内本属于被告的空调变卖。 经审理查明，2006年11月22日，上海XX装潢设计工程有限公司（乙方）与案外人闵XX（甲方）签订房屋租赁合同，约定：一、1-1：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市徐汇区XX路X弄X号X室（以下简称该房屋），……三、3-1：甲乙双方约定，甲方于2006年2月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2006年2月1日至2009年11月30日止。……8-2：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：……（四）乙方擅自转租房屋、转让该房屋承租权的；……该合同承租方落款人为原告。另，该合同经双方两次延展租期，分别为2009年12月1日至2011年12月31日、2011年12月1日至2012年12月31日。该合同乙方处签名为原告王XX。 2012年4月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将位于XX路X弄X号X室部分（南北各一间）房屋（毛坯，不含空调）出租给乙方使用，租赁期限自2012年4月30日至2012年12月30日。二、本房屋月租金为人民币2,500元，按四个月结算，4月、8月15日（支付10,000元）乙方向甲方支付租金。三、乙方租赁期间，其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。……六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其他费用，由乙方承担。七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任（仅用作仓库）。 以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有房屋租赁合同等证据证实，本院予以确认。 审理中，原告提供系争房屋2012年8月水费、2012年10月水费发票联各一张，2012年5月13日至2012年12月12日电费发票联七张，欲证明被告在承租系争房屋期间所发生的水电费用，被告认为其与原告签订的房屋租赁合同中并无水电等相关费用约定，且被告仅将系争房屋用作仓库，只使用空调，并不用水，故该水电费与其无关。 审理中，原告另提供上海XX装潢设计工程有限公司的工商档案机读材料及委托书各一份，欲证明原告原为上海XX装潢设计工程有限公司的股东之一，该公司于2011年2月15日始工商登记状况为吊销未注销；2011年3月10日，该公司营业执照吊销后的所有债权债务、合同未尽事宜以及其他善后事宜均由原告个人全权负责处理并承担相应后果。被告表示该两份证据的真实性不清楚，并认为与本案无关。本院经审查认为，鉴于原告提供的系证据原件，且被告未提供证据予以反驳，本院对该两份证据的真实性及证明力予以确认。 本院认为，虽然根据案外人闵鹤芳与上海XX装潢设计工程有限公司签订的租赁合同，上海XX装潢设计工程有限公司就系争房屋没有转租权，但是该公司在营业执照被吊销后，已经将公司的债权债务概括转让给原告，后原告以自己的名义与闵XX就系争房屋签订的租赁合同进行延期，故自2011年2月15日起为闵XX与原告就系争房屋建立房屋租赁合同，而闵XX并未在自知道或者应当知道原告转租之日起六个月内提出异议。故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。故对于2012年10月30日至2012年12月30日的系争房屋租金，应当由被告提供证据予以证明。现被告主张已支付，但未提供证据证明，故应承担举证不能责任；至于原告主张被告承租期间的水电费之诉请，被告认为当初双方口头约定系争房屋承租期间的水电费用由原告负担，但并未提供证据证明，且原、被告在签订的房屋租赁合同中约定，租赁期间，其他由被告使用而产生的费用以及因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其他费用，由被告承担，故本院认为被告应承担承租期间的水电费。因被告承租系争房屋期间，原告亦使用系争房屋，且原告无法提供被告使用水电费的确切数额，故本院基于公平原则，酌定系争房屋承租期间的水电费用由被告负担三分之一。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第八十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下： 一、被告付XX于本判决生效之日起十日内支付原告王XX自2012年10月30日起至2012年12月30日止的上海市XX区XX路X弄X号X室部分（南北各一间）的房屋租金5,000元； 二、被告付XX于本判决生效之日起十日内支付原告王XX上海市徐汇区XX路X弄X号X室部分（南北各一间）的水电费648元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由原告王XX负担5元，被告付XX负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 程丽娜 二〇一三年十一月二十一日 书 记 员 毛 成 |
